등기원인정보

등기원인정보는 등기를 하게 된 법률행위 또는 법률사실을 증명하기 위하여 등기신청 시 첨부정보로 제공하는 정보이다.

개념

등기원인정보는 등기의 원인이 되는 법률행위 또는 법률사실을 증명하는 정보이다. 부동산등기기록에 일정한 권리변동이나 표시변경을 반영하려면 그 등기가 어떤 원인에 기초하여 이루어지는지 확인할 수 있어야 하므로, 등기신청 시 등기원인정보가 중요한 첨부정보가 된다.

부동산등기규칙은 등기를 신청하는 경우 등기원인을 증명하는 정보를 신청정보와 함께 첨부정보로서 등기소에 제공하여야 한다고 규정한다.

등기원인과 등기원인정보

등기원인은 등기를 하게 된 법률상 원인 자체를 말한다. 예를 들어 매매, 증여, 상속, 설정계약, 해지, 변제, 판결, 수용 등이 등기원인이 될 수 있다.

등기원인정보는 이러한 등기원인이 존재한다는 사실을 증명하는 정보이다. 예를 들어 매매를 원인으로 한 소유권이전등기에서는 매매계약서가 등기원인정보가 될 수 있고, 판결에 의한 등기에서는 확정판결이 등기원인정보가 될 수 있다.

구분	내용	예시
등기원인	등기를 하게 된 법률행위 또는 법률사실	매매, 증여, 상속, 설정계약, 변제, 판결
등기원인정보	등기원인을 증명하는 정보	매매계약서, 증여계약서, 상속을 증명하는 서면, 판결정본

첨부정보로서의 성격

등기원인정보는 등기신청정보 자체가 아니라 첨부정보의 하나이다. 등기신청정보는 등기신청의 내용이 되는 정보이고, 등기원인정보는 그 신청정보에 적힌 등기원인이 실제로 존재함을 뒷받침하는 정보이다.

부동산등기법은 등기신청의 방법과 관련하여 신청정보 및 첨부정보를 제공하도록 하고, 그 내용은 대법원규칙으로 정한다고 규정한다. 부동산등기규칙은 첨부정보의 하나로 등기원인을 증명하는 정보를 규정한다.

구분	내용	기능
등기신청정보	등기신청의 내용이 되는 정보	등기목적, 등기원인, 부동산 표시, 신청인 등을 나타낸다
등기원인정보	등기원인을 증명하는 정보	신청정보에 적힌 등기원인이 실제로 존재함을 증명한다
첨부정보	신청정보와 함께 제공하는 증명정보	등기원인, 신청권한, 대리권, 승낙 등을 증명한다

제공 목적

등기원인정보를 제공하게 하는 목적은 등기신청의 진정성과 적법성을 확인하기 위한 것이다. 등기는 부동산 권리관계를 공시하는 제도이므로, 등기기록에 권리변동을 반영하려면 그 원인이 되는 법률관계가 등기절차상 확인될 필요가 있다.

등기원인정보는 다음 기능을 가진다.

• 등기원인의 존재를 증명한다.
• 신청정보에 적힌 등기원인과 등기원인일자를 뒷받침한다.
• 등기관이 등기신청을 심사할 때 판단자료가 된다.
• 등기기록에 반영될 권리변동의 원인을 명확히 한다.
• 허위 또는 원인 없는 등기신청을 방지하는 기능을 한다.

다만 등기관의 심사권은 원칙적으로 형식적 심사권이다. 등기관은 제출된 등기원인정보와 신청정보, 등기기록을 기준으로 심사할 뿐, 당사자 사이의 실체적 분쟁을 재판처럼 조사하여 확정하는 것은 아니다.

등기 종류별 예

등기원인정보는 등기의 종류와 등기원인에 따라 달라진다. 같은 소유권이전등기라도 매매, 증여, 상속, 판결, 수용 등 원인에 따라 필요한 등기원인정보가 달라질 수 있다.

등기 유형	등기원인	등기원인정보의 예
매매로 인한 소유권이전등기	매매	매매계약을 증명하는 정보
증여로 인한 소유권이전등기	증여	증여계약을 증명하는 정보
상속으로 인한 소유권이전등기	상속	상속관계를 증명하는 정보
근저당권설정등기	설정계약	근저당권설정계약을 증명하는 정보
전세권설정등기	설정계약	전세권설정계약을 증명하는 정보
말소등기	해지, 변제, 해제 등	말소원인을 증명하는 정보
판결에 의한 등기	판결	확정판결정본 등 판결을 증명하는 정보

구체적인 등기원인정보의 범위는 등기의 종류, 신청방식, 당사자 관계, 관련 법령 및 등기예규에 따라 달라질 수 있다.

신청정보와의 일치

등기원인정보는 신청정보와 일치하여야 한다. 신청정보에는 등기원인과 그 연월일이 기재되고, 등기원인정보는 그 기재 내용을 증명하는 자료로 제공된다.

부동산등기법은 신청정보와 등기원인정보가 일치하지 않은 경우 등기관이 등기신청을 각하하여야 한다고 규정한다.

예를 들어 신청정보에는 등기원인이 매매라고 기재되어 있는데 첨부된 등기원인정보가 증여계약을 나타내는 경우, 신청정보와 등기원인정보의 불일치가 문제될 수 있다. 등기원인일자도 신청정보와 등기원인정보가 서로 맞아야 한다.

등기원인정보의 누락

등기원인정보가 필요한 등기신청에서 이를 제공하지 않으면 등기신청의 흠이 된다. 부동산등기법은 신청정보와 함께 제공하여야 하는 첨부정보를 제공하지 않은 경우 등기관이 등기신청을 각하하여야 한다고 규정한다.

다만 신청의 잘못된 부분이 보정될 수 있는 경우에는 신청인이 등기관이 보정을 명한 날의 다음 날까지 보정하면 각하되지 않는다. 따라서 등기원인정보가 누락되었더라도 그 흠이 보정 가능한 경우에는 정해진 기간 안에 보정할 수 있다.

방문신청에서의 등기원인정보

방문신청에서는 등기원인정보가 서면 형태로 제출되는 경우가 많다. 부동산등기규칙은 방문신청을 하는 경우 등기신청서에 첨부정보로서 등기소에 제공하여야 하는 정보를 담고 있는 서면을 첨부하여야 한다고 규정한다.

예를 들어 매매계약서, 증여계약서, 근저당권설정계약서, 전세권설정계약서, 판결정본 등은 방문신청에서 등기원인정보를 담은 서면으로 제출될 수 있다. 구체적으로 원본 제출, 사본 제출, 반환 가능 여부 등은 등기절차와 관련 규정에 따라 달라질 수 있다.

전자신청에서의 등기원인정보

전자신청에서는 등기원인정보를 전산정보처리조직을 이용하여 제공한다. 전자신청은 신청정보와 첨부정보를 전자적으로 보내는 방식이므로, 등기원인정보도 전자문서 또는 전자적으로 처리 가능한 방식으로 제공된다.

전자신청이라고 해서 등기원인정보가 필요 없어지는 것은 아니다. 신청 방식이 전자적으로 바뀌는 것일 뿐, 등기원인을 증명하여야 한다는 요구는 그대로 유지된다. 따라서 전자신청에서도 등기원인정보의 형식, 전자서명, 인증, 첨부 가능 여부 등이 중요하다.

등기원인증서와의 관계

등기원인정보는 과거 실무에서 말하는 등기원인증서와 관련된다. 등기원인증서는 등기원인을 증명하는 서면을 가리키는 표현으로 사용되어 왔다. 현재의 전산화된 등기절차에서는 등기원인을 증명하는 정보를 중심으로 설명하는 것이 더 정확하다.

방문신청에서는 등기원인정보가 서면 형태로 제출되는 경우가 많으므로 등기원인증서라는 표현과 연결될 수 있다. 반면 전자신청에서는 정보가 전자적으로 제공될 수 있으므로, 단순히 종이 서면만을 전제로 이해하면 안 된다.

판결에 의한 등기의 경우

판결에 의한 등기에서는 확정판결이 등기원인정보로 중요한 의미를 가진다. 등기절차의 이행 또는 인수를 명하는 판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청할 수 있다.

이 경우 판결정본과 확정증명원 등이 등기절차상 필요한 정보가 될 수 있다. 다만 판결이 있다고 하여 등기신청의 모든 요건이 자동으로 충족되는 것은 아니다. 판결 주문이 등기실행에 필요한 정도로 특정되어 있는지, 판결상의 당사자와 등기기록상의 등기명의인이 동일한지 등도 문제될 수 있다.

실무상 의미

등기원인정보는 등기신청의 적법성을 좌우하는 핵심 첨부정보이다. 등기원인정보가 부정확하거나 신청정보와 맞지 않으면 보정이나 각하의 문제가 생길 수 있다.

실무상 등기원인정보와 관련하여 확인할 사항은 다음과 같다.

• 등기원인이 무엇인지
• 등기원인일자가 정확한지
• 등기원인을 증명할 수 있는 정보가 있는지
• 신청정보와 등기원인정보가 일치하는지
• 등기원인정보의 당사자 표시가 등기기록과 일치하는지
• 방문신청 또는 전자신청 방식에 맞는 형식인지
• 제3자의 허가·동의·승낙이 필요한 등기원인인지
• 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 필요한지
• 보정 가능한 흠인지

등기원인정보는 권리변동의 기초가 되는 정보를 제공하는 것이므로, 등기신청 전 가장 먼저 확인해야 하는 자료 중 하나이다.

관련 개념과의 비교

구분	내용	핵심 차이
등기원인	등기를 하게 된 법률행위 또는 법률사실	매매, 증여, 상속, 설정계약 등 원인 자체이다
등기원인정보	등기원인을 증명하는 정보	등기원인의 존재를 증명하는 첨부정보이다
등기신청정보	등기신청의 내용이 되는 정보	등기목적, 등기원인, 신청인 등을 포함한다
첨부정보	신청정보와 함께 제공하는 증명정보	등기원인정보를 포함하는 더 넓은 개념이다
등기필정보	등기의무자가 등기명의인임을 확인하는 절차적 정보	등기원인을 증명하는 정보와 구별된다

시험 관련 유의점

공인중개사 부동산공시법에서는 등기원인과 등기원인정보의 구별이 중요하다. 등기원인은 매매·증여·상속·설정계약 등 등기를 하게 된 원인이고, 등기원인정보는 그 원인을 증명하는 첨부정보이다. 신청정보와 등기원인정보가 일치하지 않거나 필요한 등기원인정보가 제공되지 않으면 등기신청의 각하 문제가 생길 수 있다.

같이 보기

• 등기신청
• 등기신청정보
• 첨부정보
• 등기필정보
• 등기필증
• 방문신청
• 전자신청
• 등기신청의 보정
• 등기신청의 각하
• 판결에 의한 등기

참고 문헌

• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제23조(등기신청인)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제24조(등기신청의 방법)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제29조(신청의 각하)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제46조(첨부정보)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제56조(방문신청의 방법)