건물구분등기

건물구분등기는 구분건물이 아닌 건물을 구분하여 각 부분을 독립한 구분건물로 등기기록에 기록하는 등기이다.

개념

건물구분등기는 종전에는 하나의 일반 건물로 등기되어 있던 건물을 구분하여, 구분 후 각 부분을 별개의 구분건물로 등기기록에 반영하는 등기이다. 건물을 구분한다는 것은 단순히 건물의 면적이나 구조가 변경되는 데 그치지 않고, 구분소유의 대상이 될 수 있는 독립한 전유부분을 등기기록상 별도로 특정하는 것을 의미한다.

부동산등기규칙은 구분건물이 아닌 갑 건물을 구분하여 갑 건물과 을 건물로 한 경우, 등기관이 구분 후의 갑 건물과 을 건물에 대하여 등기기록을 개설하고 각 등기기록 중 표제부에 건물의 표시와 구분으로 인하여 종전의 갑 건물의 등기기록에서 옮겨 기록한 뜻을 기록하도록 규정한다.

기능

건물구분등기는 하나의 건물을 여러 개의 구분건물로 나누어 각 전유부분을 독립한 권리 객체로 공시하는 기능을 한다. 구분건물로 정리되면 각 전유부분별로 소유권이전등기, 전세권등기, 임차권등기, 저당권등기, 근저당권등기 등이 가능해진다.

건물구분등기의 주요 기능은 다음과 같다.

• 일반 건물을 구분건물로 전환한다.
• 구분 후 각 전유부분을 별개의 등기기록으로 특정한다.
• 구분 후 갑 건물과 을 건물에 대한 등기기록을 개설한다.
• 종전 건물 등기기록에서 옮겨 기록한 뜻을 표시한다.
• 구분 후 종전 건물 등기기록을 폐쇄한다.
• 전유부분, 공용부분, 대지권 등 구분건물 특유의 권리관계를 공시하는 기초가 된다.

구분건물의 의미

구분건물은 1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있고, 그 각 부분이 각각 소유권의 목적이 될 수 있는 건물을 말한다. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」은 1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분을 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다고 규정한다.

따라서 건물구분등기는 단순히 건물을 물리적으로 나누는 절차가 아니라, 각 부분이 독립한 소유권의 객체가 될 수 있도록 등기기록을 정리하는 절차이다.

구조상 독립성과 이용상 독립성

건물구분등기가 가능하려면 구분 후 각 부분이 구분건물로서 독립성을 갖추어야 한다. 일반적으로 구분건물은 구조상 독립성과 이용상 독립성을 전제로 한다.

구조상 독립성은 벽, 바닥, 천장, 출입구 등으로 다른 부분과 물리적으로 구분되어 독립한 공간으로 인식될 수 있는 것을 말한다. 이용상 독립성은 그 부분이 독립한 건물로 사용될 수 있는 기능을 갖추었다는 뜻이다.

예를 들어 아파트의 각 세대, 오피스텔의 각 호실, 집합상가의 각 점포는 구조상·이용상 독립성을 갖추면 구분건물의 전유부분이 될 수 있다. 반면 단순히 큰 방을 임시 칸막이로 나누었을 뿐 독립 사용이 어렵다면 구분건물로 보기 어렵다.

건물구분등기의 대상

건물구분등기의 대상은 구분건물이 아닌 기존 건물이다. 즉 종전에는 하나의 일반 건물로 등기되어 있었던 건물을 구분하여, 구분 후 갑 건물과 을 건물 같은 복수의 구분건물 등기기록으로 정리하는 경우가 중심이다.

건물구분등기가 문제될 수 있는 예는 다음과 같다.

• 일반 건물을 여러 전유부분으로 구분하는 경우
• 상가건물을 점포별 구분건물로 나누는 경우
• 오피스 건물을 호실별 구분건물로 전환하는 경우
• 건물 일부를 독립한 구분소유 대상으로 정리하는 경우
• 종전 일반 건물의 등기기록을 폐쇄하고 구분 후 각 건물의 등기기록을 개설하는 경우

등기기록의 개설

건물구분등기의 핵심은 구분 후 각 건물에 대하여 등기기록을 새로 개설하는 것이다. 부동산등기규칙은 구분건물이 아닌 갑 건물을 구분하여 갑 건물과 을 건물로 한 경우, 구분 후의 갑 건물과 을 건물에 대하여 등기기록을 개설하도록 한다.

각 등기기록의 표제부에는 구분 후 건물의 표시와 구분으로 인하여 종전 갑 건물의 등기기록에서 옮겨 기록한 뜻이 기록된다.

이는 구분 후 각 전유부분이 별개의 등기대상으로 공시된다는 의미이다. 구분 후 각 건물은 별도의 권리 객체로 취급되므로, 이후 각 전유부분별 권리등기가 가능해진다.

종전 등기기록의 폐쇄

건물구분등기가 이루어지면 종전의 일반 건물 등기기록은 폐쇄된다. 부동산등기규칙은 구분 후 갑 건물과 을 건물에 대한 등기기록 개설 절차를 마치면, 종전 갑 건물의 등기기록 중 표제부에 구분으로 인하여 개설한 갑 건물과 을 건물의 등기기록에 옮겨 기록한 뜻을 기록하고, 표제부의 등기를 말소하는 표시를 한 후 그 등기기록을 폐쇄하도록 규정한다.

이 구조는 건물구분등기가 단순히 기존 등기기록의 일부 표시를 바꾸는 것보다 더 강한 등기기록 정리 효과를 가진다는 점을 보여준다. 종전의 일반 건물 등기기록은 더 이상 현재 건물의 등기기록으로 사용되지 않고, 구분 후 각 건물의 등기기록이 새로 기능한다.

표제부의 정리

건물구분등기는 표제부를 중심으로 이루어진다. 건물 등기기록의 표제부에는 소재·지번·건물명칭 및 번호, 건물의 종류·구조·면적, 등기원인, 도면의 번호 등이 기록된다.

구분 후 각 건물의 표제부에서는 다음 사항이 중요하다.

• 1동 건물의 표시
• 구분 후 각 전유부분의 표시
• 건물번호
• 건물의 구조와 면적
• 도면의 번호
• 대지권의 목적인 토지의 표시
• 대지권의 유무와 비율

건물구분등기는 구분건물의 구조를 등기기록에 반영하는 등기이므로, 표제부의 정확성이 매우 중요하다.

구분건물 등기기록의 구조

구분건물의 등기기록은 일반 건물의 등기기록과 다르다. 부동산등기규칙은 구분건물등기기록에는 1동의 건물에 대한 표제부를 두고, 전유부분마다 표제부, 갑구, 을구를 둔다고 규정한다.

따라서 건물구분등기 후에는 1동 건물 전체의 표시와 각 전유부분의 권리관계를 구별하여 확인해야 한다. 1동 건물 표제부는 건물 전체를 특정하고, 각 전유부분의 표제부는 해당 호실이나 점포를 특정하며, 갑구와 을구는 각 전유부분에 관한 권리관계를 기록한다.

신청의무

건물의 구분이 있는 경우 그 건물 소유권의 등기명의인은 그 사실이 있는 때부터 1개월 이내에 그 등기를 신청하여야 한다.

이 신청의무는 건축물대장이나 집합건축물대장상 건물의 구분이 정리되었는데 등기기록이 종전 일반 건물 상태로 남아 있는 것을 방지하기 위한 것이다. 구분 후 각 전유부분의 거래나 담보권 설정을 위해서도 등기기록의 구분 정리가 필요하다.

신청인

건물구분등기는 부동산표시의 변경등기이므로 원칙적으로 소유권의 등기명의인이 단독으로 신청한다. 부동산등기법은 부동산표시의 변경이나 경정의 등기는 소유권의 등기명의인이 단독으로 신청한다고 규정한다.

건물구분등기는 권리의 이전이나 설정이 아니라 건물의 표시와 등기기록 구조를 정리하는 등기이므로, 일반적인 권리변동등기처럼 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하는 구조가 아니다.

표시등기만 있는 구분건물

부동산등기법은 구분건물로서 표시등기만 있는 건물에 관하여는 소유권보존등기의 신청인에 해당하는 자가 건물의 변경등기를 신청하여야 한다고 규정한다.

이는 구분건물의 경우 권리등기인 소유권보존등기가 아직 이루어지지 않았더라도, 표시등기만 존재하는 상태에서 건물의 구분이나 표시변경이 문제될 수 있기 때문이다. 이때에는 소유권의 등기명의인이 없으므로, 소유권보존등기를 신청할 수 있는 자가 변경등기를 신청하도록 한 것이다.

건물 일부에 전세권이나 임차권이 있는 경우

건물의 일부에 전세권이나 임차권의 등기가 있는 경우, 건물구분등기에서 그 권리가 구분 후 어느 건물에 존속하는지가 중요하다. 부동산등기규칙은 건물의 일부에 전세권이나 임차권의 등기가 있는 경우 그 건물의 분할이나 구분의 등기를 신청할 때 토지분필등기의 신청에 관한 규정을 준용하도록 한다.

이는 구분 전 건물의 일부에만 전세권이나 임차권이 설정되어 있었던 경우, 구분 후 어느 전유부분에 그 권리가 남는지 명확히 하기 위한 것이다. 권리의 존속 범위가 불명확하면 구분 후 각 건물의 권리관계가 불안정해질 수 있다.

전세권의 존속 부분

건물 일부에 전세권이 설정된 상태에서 건물구분등기가 이루어지는 경우, 그 전세권이 구분 후 어느 건물 또는 어느 전유부분에 존속하는지 등기기록에 반영되어야 한다.

예를 들어 종전 일반 건물 중 2층 부분에만 전세권이 설정되어 있었고, 이후 1층과 2층이 각각 구분건물로 등기된다면, 전세권이 2층 전유부분에 존속하는지 확인해야 한다.

전세권은 을구에 기록되는 소유권 외 권리이므로, 구분등기에서는 표제부 정리뿐 아니라 을구 권리등기의 존속 범위도 함께 검토해야 한다.

임차권의 존속 부분

건물 일부에 임차권등기가 있는 상태에서 건물구분등기가 이루어지는 경우에도 그 임차권이 구분 후 어느 전유부분에 존속하는지가 중요하다. 임차권이 특정 부분에만 설정되어 있었다면, 구분 후 그 부분이 어느 등기기록에 해당하는지 명확히 해야 한다.

부동산등기규칙이 건물 일부의 전세권이나 임차권이 있는 경우 토지분필등기 신청 규정을 준용하도록 한 것은 이러한 권리 존속 범위를 명확히 하기 위한 것이다.

대지권과의 관계

건물구분등기는 대지권과 밀접하게 관련된다. 구분건물에서는 전유부분과 대지사용권이 결합되어 거래되는 경우가 많고, 대지사용권이 전유부분과 분리하여 처분할 수 없는 권리로 등기되면 대지권이 된다.

구분건물의 표제부에는 대지권의 목적인 토지의 표시와 대지권 비율이 기록될 수 있다. 따라서 건물구분등기에서는 단순히 건물 내부를 나누는 것뿐 아니라, 구분 후 각 전유부분에 어떤 대지권이 결합되는지 확인해야 한다.

대지권이 있는지, 대지권 비율이 어떻게 정해지는지, 대지권의 목적인 토지가 무엇인지가 구분건물의 권리분석에서 핵심이다.

전유부분과 공용부분

건물구분등기에서는 전유부분과 공용부분의 구별이 중요하다. 전유부분은 구분소유권의 목적이 되는 건물부분이고, 공용부분은 구분소유자들이 공동으로 사용하는 부분이다.

전유부분의 예는 다음과 같다.

• 아파트 각 세대
• 오피스텔 각 호실
• 집합상가 각 점포
• 업무시설의 각 구분 사무실

공용부분의 예는 다음과 같다.

• 복도
• 계단
• 엘리베이터
• 공동현관
• 기계실
• 관리실
• 공동 설비 공간

건물구분등기는 전유부분을 등기기록상 독립한 권리 객체로 특정하는 등기이므로, 공용부분과 전유부분의 구별이 명확해야 한다.

건물분할등기와의 구별

건물구분등기와 건물분할등기는 모두 건물을 나누는 등기처럼 보이지만, 법적 성격이 다르다.

구분	건물구분등기	건물분할등기
내용	일반 건물을 구분소유의 대상인 구분건물로 나누는 등기	건물 일부 또는 부속건물을 별개의 일반 건물로 분리하는 등기
핵심 구조	1동 건물, 전유부분, 공용부분, 대지권	분할 후 독립 건물
등기기록	구분건물 등기기록 구조	분할 후 각 건물 등기기록
주요 쟁점	전유부분과 대지권	분할 후 권리 존속 범위

건물분할등기는 독립한 일반 건물로 나누는 것이 중심이고, 건물구분등기는 구분소유권의 대상이 되는 전유부분을 만드는 것이 중심이다.

건물합병등기와의 구별

건물구분등기와 건물합병등기도 구별해야 한다. 건물구분등기는 하나의 건물을 여러 구분건물로 나누는 등기이고, 건물합병등기는 둘 이상의 건물을 하나의 건물로 합치는 등기이다.

구분	건물구분등기	건물합병등기
방향	하나의 건물을 여러 구분건물로 나눔	여러 건물을 하나로 합침
주요 결과	전유부분별 등기기록 구조 형성	합병 후 하나의 건물 등기기록 정리
핵심 쟁점	전유부분, 공용부분, 대지권	합병 제한과 권리관계 정리

구분건물등기와의 관계

건물구분등기는 일반 건물을 구분건물로 만드는 등기절차를 가리키는 반면, 구분건물등기는 구분건물에 관한 등기 전반을 포괄하는 개념으로 이해할 수 있다.

구분	내용	관계
건물구분등기	구분건물이 아닌 건물을 구분하여 구분건물로 정리하는 등기	구분건물로 전환하는 절차적 등기
구분건물등기	구분건물의 표제부, 전유부분, 대지권, 권리등기 등을 포함하는 등기	구분건물 등기제도 전반

따라서 건물구분등기는 구분건물등기 체계로 들어가는 표시등기의 한 유형이라고 볼 수 있다.

건축물대장과의 관계

건물구분등기는 집합건축물대장과 밀접하게 연결된다. 건물을 구분건물로 정리하려면 건축물대장상 1동 건물과 각 전유부분의 표시가 정리되어 있어야 한다.

건물구분등기에서 확인할 건축물대장 관련 사항은 다음과 같다.

• 구분 전 건물의 표시
• 구분 후 1동 건물의 표시
• 구분 후 각 전유부분의 표시
• 전유부분의 건물번호
• 전유부분의 구조와 면적
• 공용부분의 표시
• 대지권 관련 사항
• 집합건축물대장상 정리 여부

부동산등기규칙은 건물표시변경등기를 신청하는 경우 그 변경을 증명하는 건축물대장 정보를 첨부정보로 제공하도록 규정한다.

신청정보

건물구분등기를 신청할 때에는 구분 전 건물과 구분 후 각 건물의 표시를 명확히 제공해야 한다. 부동산등기규칙은 건물표시변경등기를 신청하는 경우 그 건물의 변경 전과 변경 후의 표시에 관한 정보를 신청정보의 내용으로 등기소에 제공하도록 한다.

건물구분등기의 신청정보에는 다음 사항이 포함될 수 있다.

• 구분 전 건물의 표시
• 구분 후 1동 건물의 표시
• 구분 후 각 전유부분의 표시
• 등기목적
• 구분 원인과 그 연월일
• 소유권의 등기명의인 표시
• 건축물대장 또는 집합건축물대장상 변경 내용
• 대지권의 목적인 토지의 표시
• 대지권 비율
• 전세권 또는 임차권의 존속 부분에 관한 정보
• 대리인이 신청하는 경우 대리인 표시

첨부정보

건물구분등기에는 건물구분 사실을 증명하는 정보가 필요하다. 건물표시변경등기의 일반 원칙에 따라 건축물대장 정보가 핵심적인 첨부정보가 된다.

건물구분등기에서 문제될 수 있는 첨부정보는 다음과 같다.

• 건축물대장 정보
• 집합건축물대장 정보
• 구분 후 각 전유부분의 표시를 확인할 수 있는 정보
• 도면 또는 건물도면 관련 정보
• 대지권 관련 규약 또는 공정증서
• 대지권 관련 내용을 증명하는 정보
• 전세권 또는 임차권의 존속 범위를 확인할 수 있는 정보
• 대리신청의 경우 대리권을 증명하는 정보

구체적인 첨부정보는 건물구분의 방식, 대지권의 유무, 전세권이나 임차권 등 기존 권리등기의 존재 여부에 따라 달라질 수 있다.

등기기록에서의 확인사항

건물구분등기가 있는 등기기록을 볼 때에는 종전 일반 건물 등기기록과 구분 후 새 등기기록의 연결관계를 확인해야 한다.

확인할 사항은 다음과 같다.

• 종전 갑 건물의 등기기록이 폐쇄되었는지
• 구분 후 갑 건물과 을 건물의 등기기록이 개설되었는지
• 각 표제부에 구분으로 인하여 옮겨 기록한 뜻이 기록되었는지
• 전유부분의 표시가 정확한지
• 대지권 표시가 있는지
• 기존 전세권이나 임차권이 어느 전유부분에 존속하는지
• 갑구의 소유권 등기가 어떻게 정리되었는지
• 을구의 소유권 외 권리등기가 어떻게 정리되었는지

실무상 의미

건물구분등기는 일반 건물을 구분소유 형태로 전환하거나, 집합건물 거래를 가능하게 하는 데 중요하다. 구분건물로 등기되어야 각 호실이나 점포를 별도로 매매하거나 담보로 제공할 수 있다.

실무상 건물구분등기에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 구분 후 각 부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추었는지
• 집합건축물대장상 구분 정리가 되었는지
• 1동 건물과 전유부분의 표시가 정확한지
• 대지권이 있는지
• 대지권 비율이 정확한지
• 공용부분과 전유부분이 구별되는지
• 기존 전세권이나 임차권이 어느 부분에 존속하는지
• 종전 건물 등기기록이 폐쇄되었는지
• 구분 후 각 등기기록이 제대로 개설되었는지
• 건물분할등기나 건물합병등기와 혼동하고 있지 않은지

건물구분등기는 표시등기이지만, 이후 각 구분건물의 거래와 담보권 설정의 출발점이 되므로 권리분석상 매우 중요하다.

관련 개념과의 비교

구분	내용	핵심 차이
건물구분등기	구분건물이 아닌 건물을 구분하여 구분건물로 정리하는 등기	전유부분과 대지권 관계가 핵심이다
건물분할등기	하나의 건물에서 일부 또는 부속건물을 별개의 건물로 분리하는 등기	일반 건물의 분리가 중심이다
건물합병등기	둘 이상의 건물을 하나의 건물로 합치는 등기	합병 제한과 등기기록 폐쇄가 문제된다
구분건물등기	구분건물에 관한 등기 전반	건물구분등기보다 넓은 개념이다
전유부분	구분소유권의 목적이 되는 건물부분	각 구분소유자가 배타적으로 소유한다
대지권	전유부분과 분리하여 처분할 수 없는 대지사용권으로 등기된 권리	구분건물 거래에서 중요하다

시험 관련 유의점

공인중개사 부동산공시법에서는 건물구분등기가 구분건물이 아닌 건물을 구분건물로 정리하는 표시등기라는 점이 중요하다. 건물이 구분된 경우 소유권의 등기명의인은 그 사실이 있는 때부터 1개월 이내에 등기를 신청해야 한다. 등기관은 구분 후의 갑 건물과 을 건물에 대하여 등기기록을 개설하고, 각 표제부에 건물의 표시와 종전 건물의 등기기록에서 옮겨 기록한 뜻을 기록한다. 그 후 종전 건물 등기기록의 표제부에 옮겨 기록한 뜻을 기록하고 표제부의 등기를 말소 표시한 뒤 그 등기기록을 폐쇄한다. 건물 일부에 전세권이나 임차권이 있는 경우 구분 후 어느 건물에 그 권리가 존속하는지 정리해야 한다.

같이 보기

• 건물표시등기
• 건물분할등기
• 건물합병등기
• 구분건물등기
• 대지권등기
• 대지권의 목적인 토지의 표시
• 전유부분
• 공용부분
• 대지사용권
• 대지권
• 건축물대장
• 집합건축물대장
• 표제부

참고 문헌

• 국가법령정보센터, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제1조(건물의 구분소유)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제23조(등기신청인)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제40조(등기사항)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제41조(변경등기의 신청)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제14조(구분건물등기기록의 양식)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제86조(건물표시변경등기의 신청)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제95조(건물분할 또는 건물구분등기의 신청)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제97조(건물구분등기)