대지권의 목적인 토지의 표시

대지권의 목적인 토지의 표시는 구분건물의 대지권이 어느 토지에 관한 것인지를 1동 건물 등기기록의 표제부에 기록하여 공시하는 표시사항이다.

개념

대지권의 목적인 토지의 표시는 구분건물에 대지권이 있는 경우, 그 대지권이 어떤 토지를 대상으로 하는지를 1동 건물의 등기기록 표제부에 기록하는 사항이다. 구분건물의 전유부분은 건물부분이지만, 그 전유부분을 사용하기 위해서는 건물이 서 있는 토지에 대한 대지사용권이 필요하다. 이 대지사용권이 전유부분과 분리하여 처분할 수 없는 것으로 등기되면 대지권이 되고, 그 대지권의 대상이 되는 토지를 표시한 것이 대지권의 목적인 토지의 표시이다.

부동산등기법은 구분건물에 대지사용권으로서 건물과 분리하여 처분할 수 없는 것이 있는 경우 이를 대지권이라고 하며, 등기관은 1동 건물의 등기기록의 표제부에 대지권의 목적인 토지의 표시에 관한 사항을 기록하고, 전유부분의 등기기록의 표제부에는 대지권의 표시에 관한 사항을 기록하도록 규정한다.

기능

대지권의 목적인 토지의 표시는 구분건물의 건물부분과 토지부분의 연결관계를 공시하는 기능을 한다. 구분건물은 전유부분만으로 완전한 이용관계를 설명하기 어렵고, 해당 전유부분이 어떤 토지에 대한 대지사용권을 가지는지 함께 확인해야 한다.

대지권의 목적인 토지 표시의 주요 기능은 다음과 같다.

• 구분건물의 대지권이 어느 토지를 대상으로 하는지 공시한다.
• 1동 건물과 대지권의 대상 토지를 연결한다.
• 전유부분 표제부의 대지권 표시와 토지 등기기록을 연결한다.
• 구분건물 거래에서 토지 지분 또는 대지사용권의 대상을 확인하게 한다.
• 대지권의 목적인 토지가 1필지인지 여러 필지인지 확인하게 한다.
• 대지권변경등기나 대지권말소등기에서 변경·말소 대상을 특정하게 한다.
• 별도등기 있음 표시가 있는 경우 토지 등기기록을 추가로 확인하게 한다.

등기기록에서의 위치

대지권의 목적인 토지의 표시는 1동 건물의 등기기록 표제부에 기록된다. 구분건물등기기록에는 1동의 건물에 대한 표제부를 두고, 전유부분마다 표제부, 갑구, 을구를 둔다.

대지권의 목적인 토지는 1동 건물 전체와 연결되는 표시사항이므로, 개별 전유부분의 갑구나 을구가 아니라 1동 건물 표제부에서 확인한다. 반면 각 전유부분이 가지는 대지권의 종류와 비율은 전유부분의 표제부에서 확인한다.

구분	기록 위치	기록 내용
대지권의 목적인 토지의 표시	1동 건물 표제부	대지권의 대상이 되는 토지의 소재, 지번, 지목, 면적 등
대지권의 표시	전유부분 표제부	대지권의 종류, 비율 등
대지권이라는 뜻의 등기	대지권의 목적인 토지의 등기기록	소유권, 지상권, 전세권 또는 임차권이 대지권이라는 뜻

표시사항

대지권의 목적인 토지의 표시는 토지를 특정하기 위한 사항으로 구성된다. 일반적으로 토지 등기기록의 표제부에 기록되는 토지의 표시와 연결된다.

대지권의 목적인 토지의 표시에서 확인할 수 있는 사항은 다음과 같다.

• 토지의 소재
• 지번
• 지목
• 면적
• 토지의 일련번호
• 대지권의 목적인 토지가 여러 필지인 경우 각 토지의 표시
• 대지권의 목적인 토지와 전유부분 대지권 표시의 연결관계

대지권의 목적인 토지가 여러 필지인 경우에는 각 토지를 구별하기 위해 일련번호가 붙을 수 있다. 이 일련번호는 전유부분의 대지권 표시에서 어느 토지에 대한 대지권인지를 연결하는 기준이 된다.

일련번호

구분건물의 1동 건물 표제부에는 대지권의 목적인 토지가 일련번호로 표시될 수 있다. 이는 대지권의 목적인 토지가 하나이든 여러 개이든, 등기기록 안에서 토지를 식별하기 위한 번호이다.

일련번호가 중요한 이유는 다음과 같다.

• 대지권의 목적인 토지가 여러 필지인 경우 각 토지를 구별한다.
• 전유부분 표제부의 대지권 표시와 연결된다.
• 대지권 비율이 어느 토지에 대한 비율인지 확인하게 한다.
• 대지권변경등기에서 어떤 토지가 추가·제외되는지 특정한다.
• 대지권말소등기에서 어느 토지에 관한 대지권이 말소되는지 특정한다.

일련번호가 있다고 해서 반드시 대지권의 목적인 토지가 여러 필지라는 뜻은 아니다. 등기기록상 토지를 체계적으로 구분하기 위한 표시로 이해해야 한다.

대지권의 표시와의 구별

대지권의 목적인 토지의 표시와 대지권의 표시는 구별해야 한다. 대지권의 목적인 토지의 표시는 대지권의 대상이 되는 토지를 특정하는 것이고, 대지권의 표시는 각 전유부분이 그 토지에 대하여 가지는 권리의 종류와 비율을 표시하는 것이다.

구분	내용	기록 위치
대지권의 목적인 토지의 표시	대지권의 대상이 되는 토지를 표시	1동 건물 표제부
대지권의 표시	각 전유부분이 가지는 대지권의 종류와 비율을 표시	전유부분 표제부

예를 들어 1동 건물 표제부에 대지권의 목적인 토지로 “서울특별시 ○○구 ○○동 100 대 1,000㎡”가 표시되어 있고, 특정 전유부분 표제부에 대지권 비율 “100000분의 500”이 표시되어 있다면, 전자는 토지 자체를 특정하는 표시이고 후자는 해당 전유부분이 그 토지에 대하여 가지는 권리 비율을 나타내는 표시이다.

대지사용권과의 관계

대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리이다. 집합건물법은 대지사용권을 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리라고 정의한다.

대지권의 목적인 토지의 표시는 이러한 대지사용권이 어느 토지를 대상으로 하는지 보여준다. 대지사용권이 전유부분과 분리하여 처분할 수 없는 것으로 등기되면 대지권이 되고, 그 대지권이 미치는 토지가 대지권의 목적인 토지로 표시된다.

전유부분과 대지사용권의 일체성

집합건물법은 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고, 구분소유자는 원칙적으로 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다고 규정한다.

대지권의 목적인 토지의 표시는 이러한 일체성을 등기기록상 확인하기 위한 기초 정보이다. 전유부분을 거래할 때에는 그 전유부분이 어떤 토지에 대한 대지권과 결합되어 있는지 확인해야 하므로, 대지권의 목적인 토지의 표시는 구분건물 거래에서 매우 중요하다.

대지권이라는 뜻의 등기와의 관계

대지권등기가 이루어지면, 대지권의 목적인 토지의 등기기록에도 해당 권리가 대지권이라는 뜻이 기록된다. 부동산등기법은 등기관이 대지권등기를 하였을 때 직권으로 대지권의 목적인 토지의 등기기록에 소유권, 지상권, 전세권 또는 임차권이 대지권이라는 뜻을 기록하도록 규정한다.

따라서 대지권의 목적인 토지를 확인할 때에는 다음 두 등기기록을 연결해서 보아야 한다.

• 구분건물 1동 건물 표제부의 대지권의 목적인 토지 표시
• 해당 토지 등기기록의 대지권이라는 뜻의 등기

이 두 기록이 연결되어야 구분건물의 전유부분과 토지 권리가 어떤 방식으로 결합되어 있는지 정확히 파악할 수 있다.

여러 필지가 대지권의 목적인 토지인 경우

하나의 1동 건물이 여러 필지의 토지 위에 있거나, 여러 필지의 토지가 구분건물의 대지사용권 대상이 되는 경우가 있다. 이때 1동 건물의 표제부에는 대지권의 목적인 토지가 여러 개 표시될 수 있다.

여러 필지가 대지권의 목적인 토지인 경우 확인할 사항은 다음과 같다.

• 각 토지의 일련번호
• 각 토지의 소재와 지번
• 각 토지의 지목과 면적
• 전유부분별 대지권 비율이 각 토지에 어떻게 연결되는지
• 각 토지의 등기기록에 대지권이라는 뜻의 등기가 있는지
• 각 토지에 별도등기나 권리부담이 있는지

대지권의 목적인 토지가 여러 개인 경우, 전유부분의 대지권 비율을 단순히 하나의 토지에 대한 비율로 오해하지 않도록 주의해야 한다.

대지권의 목적인 토지와 별도등기 있음

구분건물의 전유부분 표제부에 별도등기 있음이라는 표시가 있는 경우, 대지권의 목적인 토지의 등기기록을 별도로 확인해야 한다. 이는 대지권의 목적인 토지에 대지권과 관련하여 별도로 검토할 권리부담이 있다는 의미로 이해할 수 있다.

별도등기 있음 표시가 문제되는 경우는 다음과 같다.

• 대지권 성립 전 토지에 근저당권이 설정되어 있는 경우
• 토지에 가압류나 압류가 있는 경우
• 대지권의 목적인 토지에 소유권 관련 분쟁이 있는 경우
• 토지에 처분제한등기가 남아 있는 경우
• 대지권의 목적인 토지가 여러 필지이고 일부 토지에만 별도 권리부담이 있는 경우

별도등기 있음 표시가 있으면 전유부분 등기기록만 보고 거래를 판단해서는 안 되고, 반드시 대지권의 목적인 토지 등기기록을 확인해야 한다.

대지권의 목적인 토지와 대지권 비율

대지권의 목적인 토지의 표시는 토지 자체를 특정하는 것이고, 대지권 비율은 각 전유부분이 그 토지에 대하여 가지는 권리의 비율을 나타내는 것이다. 둘은 서로 연결되지만 같은 개념은 아니다.

구분	의미	예시
대지권의 목적인 토지	대지권이 미치는 토지 자체	○○동 100번지 대 1,000㎡
대지권 비율	특정 전유부분이 그 토지에 대하여 가지는 권리비율	100000분의 500

대지권의 목적인 토지가 여러 필지이면 전유부분별 대지권 비율도 각 토지와 연결하여 확인해야 한다.

대지권의 목적인 토지와 전유부분

전유부분은 구분소유권의 목적이 되는 건물부분이고, 대지권의 목적인 토지는 그 전유부분의 대지권이 미치는 토지이다. 전유부분과 대지권의 목적인 토지는 등기기록상 서로 다른 위치에 표시되지만, 구분건물의 권리관계에서는 함께 보아야 한다.

전유부분을 확인할 때에는 다음 순서로 보는 것이 좋다.

• 전유부분 표제부에서 건물번호, 종류, 구조, 면적 확인
• 전유부분 표제부에서 대지권의 종류와 비율 확인
• 1동 건물 표제부에서 대지권의 목적인 토지 확인
• 대지권의 목적인 토지 등기기록에서 대지권이라는 뜻의 등기와 별도 권리부담 확인

대지권의 목적인 토지의 변경

대지권의 목적인 토지가 변경되면 대지권변경등기가 문제된다. 예를 들어 구분건물의 대지에 새로운 토지가 추가되거나, 기존 대지권의 목적인 토지 중 일부가 제외되는 경우가 있을 수 있다.

대지권의 목적인 토지가 변경되면 1동 건물의 표제부에 기록된 토지 표시가 변경될 수 있고, 전유부분의 대지권 표시도 변경될 수 있다. 또한 새로 대지권의 목적인 토지가 된 토지의 등기기록에는 대지권이라는 뜻의 등기가 기록되어야 할 수 있다.

대지권의 목적인 토지의 말소

대지권의 목적인 토지와 관련된 대지권이 소멸하거나 대지권성이 없어지면 대지권말소등기가 문제된다. 이 경우 전유부분 표제부의 대지권 표시뿐 아니라, 1동 건물 표제부의 대지권의 목적인 토지 표시와 토지 등기기록의 대지권이라는 뜻의 등기도 함께 정리될 수 있다.

대지권말소가 있는 경우 확인할 사항은 다음과 같다.

• 어느 토지에 관한 대지권이 말소되는지
• 대지권의 목적인 토지 전체가 제외되는지 일부만 제외되는지
• 전유부분의 대지권 비율이 어떻게 변경되는지
• 토지 등기기록에서 대지권이라는 뜻의 등기가 말소되었는지
• 대지사용권 자체가 소멸한 것인지 대지권성만 사라진 것인지

토지 등기기록과의 연결

대지권의 목적인 토지의 표시는 반드시 토지 등기기록과 연결하여 보아야 한다. 1동 건물 표제부에 표시된 토지는 그 자체로 별도의 토지 등기기록을 가지고 있으며, 그 토지 등기기록에는 소유권, 지상권, 전세권 또는 임차권이 대지권이라는 뜻이 기록될 수 있다.

토지 등기기록에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 토지의 소유자 또는 권리자
• 대지권이라는 뜻의 등기
• 대지권 성립 전 권리부담
• 근저당권, 가압류, 압류, 가처분 등 별도등기
• 대지권 변경 또는 말소 관련 등기
• 토지의 분필, 합필, 지목변경, 면적변경 여부

구분건물의 전유부분 등기기록만으로는 토지 부분의 권리부담을 모두 파악하기 어렵다.

집합건축물대장과의 관계

대지권의 목적인 토지의 표시는 집합건축물대장과도 연결된다. 집합건축물대장에는 1동 건물, 전유부분, 대지권 관련 사항이 정리되어 있을 수 있다.

집합건축물대장에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 1동 건물의 소재와 지번
• 대지의 위치와 면적
• 전유부분별 대지권 비율
• 대지권의 목적인 토지와 등기기록의 일치 여부
• 전유부분과 대지권의 연결관계

등기기록과 집합건축물대장의 대지권 관련 표시가 다르면 후속 등기나 거래에서 문제가 생길 수 있다.

구분건물 거래에서의 의미

구분건물을 거래할 때 대지권의 목적인 토지의 표시는 매우 중요하다. 전유부분의 소유권만 확인하고 대지권의 목적인 토지를 확인하지 않으면, 토지 권리관계나 별도 권리부담을 놓칠 수 있다.

구분건물 거래에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 대지권의 목적인 토지가 무엇인지
• 대지권의 목적인 토지가 1필지인지 여러 필지인지
• 전유부분의 대지권 비율이 얼마인지
• 토지 등기기록에 대지권이라는 뜻의 등기가 있는지
• 별도등기 있음 표시가 있는지
• 대지권의 목적인 토지에 선순위 권리부담이 있는지
• 대지권변경등기나 대지권말소등기가 있었는지

담보권 설정에서의 의미

구분건물에 근저당권을 설정할 때도 대지권의 목적인 토지의 표시를 확인해야 한다. 대지권이 있는 구분건물에 대한 담보권은 일반적으로 전유부분과 대지권을 함께 대상으로 한다. 따라서 담보가치를 판단하려면 전유부분의 면적뿐 아니라 대지권의 목적인 토지와 대지권 비율을 확인해야 한다.

담보권 설정 시 확인할 사항은 다음과 같다.

• 대지권이 등기되어 있는지
• 대지권의 목적인 토지가 어떤 토지인지
• 대지권 비율이 얼마인지
• 토지 등기기록에 별도 권리부담이 있는지
• 대지권이 일부 말소되거나 변경된 이력이 있는지
• 건물만에 관한 등기인지 여부

경매에서의 의미

구분건물 경매에서는 대지권의 목적인 토지의 표시가 매각대상 확인에 중요하다. 대지권이 있는 구분건물은 전유부분과 대지권이 함께 매각되는 것이 일반적이지만, 대지권이 없거나 별도등기가 있으면 권리분석이 복잡해진다.

경매에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 매각물건명세서상 대지권 표시
• 등기기록상 대지권의 목적인 토지
• 전유부분의 대지권 비율
• 별도등기 있음 표시
• 대지권의 목적인 토지 등기기록의 권리부담
• 대지권 말소 또는 변경 이력
• 대지권 없는 구분건물인지 여부

대지권등기와의 관계

대지권등기는 전유부분과 분리하여 처분할 수 없는 대지사용권을 등기기록에 공시하는 등기이고, 대지권의 목적인 토지의 표시는 그 대지권의 대상이 되는 토지를 특정하는 표시사항이다.

구분	내용	기록 위치
대지권등기	전유부분과 결합된 대지사용권을 공시하는 등기	전유부분 표제부 및 토지 등기기록
대지권의 목적인 토지의 표시	대지권의 대상 토지를 특정하는 표시	1동 건물 표제부

대지권등기를 이해하려면 대지권의 목적인 토지 표시와 전유부분의 대지권 표시를 함께 보아야 한다.

실무상 의미

대지권의 목적인 토지의 표시는 구분건물의 토지권리 분석에서 핵심적인 정보이다. 아파트나 오피스텔의 등기사항증명서를 볼 때 전유부분의 소유자와 근저당권만 확인하는 경우가 많지만, 실제 권리분석에서는 대지권의 목적인 토지 표시와 토지 등기기록까지 확인해야 한다.

실무상 대지권의 목적인 토지의 표시에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 대지권의 목적인 토지가 어떤 필지인지
• 대지권의 목적인 토지가 여러 필지인지
• 각 토지의 소재, 지번, 지목, 면적이 무엇인지
• 전유부분의 대지권 비율과 어떻게 연결되는지
• 토지 등기기록에 대지권이라는 뜻의 등기가 있는지
• 별도등기 있음 표시가 있는지
• 대지권 변경 또는 말소 이력이 있는지
• 집합건축물대장과 등기기록이 일치하는지
• 구분건물 거래나 담보권 설정에서 토지 권리관계가 빠지지 않았는지

관련 개념과의 비교

구분	내용	핵심 차이
대지권의 목적인 토지의 표시	대지권의 대상이 되는 토지를 1동 건물 표제부에 표시하는 것	토지 자체를 특정한다
대지권의 표시	전유부분이 가지는 대지권의 종류와 비율을 표시하는 것	전유부분별 권리 비율을 나타낸다
대지권등기	전유부분과 분리하여 처분할 수 없는 대지사용권을 공시하는 등기	대지사용권의 일체성을 공시한다
대지사용권	전유부분을 소유하기 위하여 대지에 대하여 가지는 권리	실체법상 권리이다
대지권변경등기	대지권의 목적인 토지나 비율 등 대지권 내용이 변경된 경우 하는 등기	후발적 변경을 반영한다
대지권말소등기	대지권이 소멸하거나 대지권성이 없어진 경우 하는 등기	대지권 표시를 지운다

시험 관련 유의점

공인중개사 부동산공시법에서는 대지권의 목적인 토지의 표시가 1동 건물의 표제부에 기록된다는 점이 중요하다. 구분건물에 대지권이 있는 경우 1동 건물의 표제부에는 대지권의 목적인 토지의 표시를 기록하고, 전유부분의 표제부에는 대지권의 표시를 기록한다. 등기관이 대지권등기를 하였을 때에는 직권으로 대지권의 목적인 토지의 등기기록에 소유권, 지상권, 전세권 또는 임차권이 대지권이라는 뜻을 기록한다. 대지권의 목적인 토지의 표시는 토지 자체를 특정하는 것이고, 대지권의 표시는 전유부분이 가지는 권리의 종류와 비율을 표시하는 것이라는 점을 구별해야 한다.

같이 보기

• 대지권등기
• 대지권변경등기
• 대지권말소등기
• 대지사용권
• 대지권
• 전유부분
• 공용부분
• 구분건물등기
• 건물구분등기
• 집합건축물대장
• 표제부

참고 문헌

• 국가법령정보센터, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조(정의)
• 국가법령정보센터, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제20조(전유부분과 대지사용권의 일체성)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제40조(등기사항)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제14조(구분건물등기기록의 양식)