지목변경등기

지목변경등기는 등기 후 토지의 지목이 변경된 경우 그 변경된 지목을 토지 등기기록의 표제부에 반영하는 등기이다.

개념

지목변경등기는 토지의 주된 용도에 따라 정해지는 지목이 등기 후 변경된 경우 그 변경사항을 등기기록에 반영하는 등기이다. 지목은 토지의 소재·지번·면적과 함께 토지를 특정하는 중요한 표시사항이므로, 지적공부상 지목이 변경되면 등기기록의 표제부도 그 내용에 맞게 정리될 필요가 있다.

부동산등기법은 토지 등기기록의 표제부에 소재와 지번, 지목, 면적 등을 기록하도록 규정한다. 따라서 지목이 변경되면 토지표시변경등기의 한 유형으로서 지목변경등기가 문제된다.

지목의 의미

지목은 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록한 것을 말한다.

지목은 토지의 실제 이용상태와 공부상 분류를 연결하는 기준이다. 전, 답, 과수원, 목장용지, 임야, 대, 공장용지, 도로, 하천 등 지목은 토지의 용도와 성격을 나타내며, 토지의 거래, 개발, 과세, 감정평가, 행정규제와도 연결될 수 있다.

다만 등기기록상 지목은 토지의 권리관계 자체가 아니라 권리의 객체인 토지의 표시사항이다. 따라서 지목변경등기는 소유권이나 저당권의 내용이 바뀌는 권리변경등기가 아니라 표제부의 표시변경등기이다.

지목변경의 의미

지목변경은 지적공부에 등록된 지목을 다른 지목으로 바꾸어 등록하는 것이다. 예를 들어 전으로 등록되어 있던 토지가 건축물의 대지로 이용되어 대로 변경되거나, 임야로 등록되어 있던 토지가 개발 후 대지나 도로 등으로 변경되는 경우가 있을 수 있다.

지목변경은 단순히 토지소유자가 원하는 명칭으로 바꾸는 절차가 아니다. 토지의 실제 이용상태, 관계 법령에 따른 인허가, 형질변경 공사의 준공, 건축물의 용도 변경 등과 연결되어 지적소관청에서 지적공부상 지목을 정리하는 절차이다.

지목의 설정 기준

지목은 필지마다 하나의 지목을 설정하는 것이 원칙이다. 1필지가 둘 이상의 용도로 활용되는 경우에는 주된 용도에 따라 지목을 설정한다. 또한 토지가 일시적 또는 임시적인 용도로 사용될 때에는 지목을 변경하지 않는다.

이 기준은 지목변경등기에서도 중요하다. 토지의 일부가 일시적으로 다른 용도로 사용되었다고 하여 곧바로 지목변경이 되는 것은 아니며, 1필지가 둘 이상의 용도로 쓰이는 경우에도 주된 용도가 기준이 된다.

지목변경 신청

토지소유자는 지목변경을 할 토지가 있으면 그 사유가 발생한 날부터 60일 이내에 지적소관청에 지목변경을 신청하여야 한다.

지목변경 신청은 지적공부상 지목을 변경하는 절차이고, 지목변경등기는 그 결과를 부동산등기기록에 반영하는 절차이다. 따라서 지목변경등기를 이해하려면 지적공부상의 지목변경과 등기기록상의 지목변경등기를 구별해야 한다.

지목변경을 신청할 수 있는 경우

공간정보관리법 시행령은 지목변경을 신청할 수 있는 경우를 규정하고 있다. 지목변경을 신청할 수 있는 대표적인 경우는 다음과 같다.

• 관계 법령에 따른 토지의 형질변경 등의 공사가 준공된 경우
• 토지나 건축물의 용도가 변경된 경우
• 도시개발사업 등의 원활한 추진을 위하여 사업시행자가 공사 준공 전에 토지의 합병을 신청하는 경우

이러한 지목변경 사유가 지적공부에 반영되면, 등기기록의 표제부에도 변경된 지목을 반영할 필요가 있다.

지목변경등기의 성격

지목변경등기는 토지표시변경등기의 한 유형이다. 지목은 토지 등기기록의 표제부에 기록되는 사항이므로, 지목변경등기는 표제부의 토지 표시를 변경하는 등기이다.

구분	내용	성격
지목변경	지적공부에 등록된 지목을 다른 지목으로 바꾸어 등록하는 것	지적공부상 토지이동 또는 표시 정리
지목변경등기	변경된 지목을 토지 등기기록의 표제부에 반영하는 등기	부동산등기기록상 표시변경등기

지목변경등기는 소유권이전등기나 저당권설정등기처럼 권리 자체를 변동시키는 등기가 아니다. 권리의 대상인 토지의 표시를 현재 상태에 맞게 고치는 등기이다.

신청의무

토지의 등기사항에 변경이 있는 경우 그 토지 소유권의 등기명의인은 그 사실이 있는 때부터 1개월 이내에 변경등기를 신청하여야 한다.

지목은 토지 등기기록의 표제부 등기사항이므로, 지목이 변경된 경우에는 토지 소유권의 등기명의인이 1개월 이내에 지목변경등기를 신청하여야 한다. 이는 지적공부와 등기기록의 불일치를 방지하기 위한 것이다.

신청인

지목변경등기는 부동산표시의 변경등기이므로 소유권의 등기명의인이 단독으로 신청한다. 부동산등기법은 부동산표시의 변경이나 경정의 등기는 소유권의 등기명의인이 단독으로 신청한다고 규정한다.

지목변경등기는 권리의 이전이나 설정이 아니라 토지의 표시를 정리하는 등기이므로, 저당권자나 전세권자 등 소유권 외의 권리자와 공동으로 신청하는 구조가 아니다.

직권에 의한 표시변경등기

등기관은 지적소관청으로부터 토지의 이동이 있었다는 통지를 받은 경우 직권으로 표시변경등기를 할 수 있다. 부동산등기법은 등기관이 지적소관청으로부터 토지의 이동이 있음을 통지받은 경우 직권으로 표시변경등기를 하도록 규정한다.

지목변경은 지적공부상 토지 표시의 변경과 관련되므로, 지적소관청의 통지에 따른 직권 표시변경등기가 문제될 수 있다. 실제 등기절차에서는 소유자의 신청에 의한 등기인지, 지적소관청 통지에 따른 직권등기인지 구별해야 한다.

등기기록의 정리

부동산등기규칙은 토지표시에 관한 사항을 변경하는 등기를 할 때에는 종전의 표시에 관한 등기를 말소하는 표시를 하여야 한다고 규정한다.

따라서 지목변경등기가 이루어지면 종전 지목은 말소 표시되고, 변경 후 지목이 현재의 토지 표시로 기록된다. 등기사항증명서를 볼 때에는 현재 유효한 지목과 과거 말소된 지목을 구별해야 한다.

토지대장과의 관계

지목변경등기는 토지대장 또는 임야대장과 밀접하게 연결된다. 지목은 지적공부에 등록되는 사항이므로, 지목변경등기를 하려면 지적공부상 지목변경이 먼저 정리되어 있거나 그 변경 사실을 확인할 수 있어야 한다.

지목변경등기에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 토지대장 또는 임야대장상 변경 전 지목
• 토지대장 또는 임야대장상 변경 후 지목
• 지목변경 사유
• 지목변경 신청일과 처리일
• 등기기록상 지목과 지적공부상 지목의 일치 여부
• 토지의 실제 이용상태와 공부상 지목의 관계

등기기록과 지적공부의 지목이 다르면 후속 거래나 권리등기에서 보정이 필요할 수 있다.

지목변경과 형질변경

지목변경은 토지의 공부상 지목을 변경하는 절차이고, 형질변경은 토지의 형상이나 성질을 물리적으로 변경하는 행위이다. 두 개념은 관련될 수 있지만 동일하지 않다.

예를 들어 농지를 대지로 사용하기 위하여 개발행위허가나 농지전용허가 등을 받아 토지의 형질을 변경하고 공사가 준공되면, 그 결과 지목변경이 가능해질 수 있다. 공간정보관리법 시행령은 관계 법령에 따른 토지의 형질변경 등의 공사가 준공된 경우를 지목변경 신청 가능 사유로 규정한다.

따라서 형질변경은 지목변경의 원인이 될 수 있지만, 형질변경이 곧바로 등기기록상 지목변경등기를 의미하는 것은 아니다.

지목변경과 용도변경

토지나 건축물의 용도가 변경된 경우에도 지목변경 신청이 가능할 수 있다. 예를 들어 건축물의 용도나 토지의 실제 이용상태가 변경되어 주된 용도가 달라지면 지목변경이 문제될 수 있다.

다만 일시적 또는 임시적인 용도 사용은 지목변경의 기준이 되지 않는다. 따라서 토지가 잠시 다른 용도로 사용되었다고 하여 지목을 곧바로 변경하는 것은 아니다.

지목변경은 토지의 주된 용도와 공부상 등록을 일치시키는 절차이므로, 용도변경의 법적·행정적 완료 여부를 확인해야 한다.

농지와 지목변경

농지의 지목변경은 특히 주의가 필요하다. 전, 답, 과수원 등 농지 관련 지목이 대, 도로, 공장용지 등으로 변경되는 경우에는 농지전용허가, 개발행위허가, 건축허가 등 관계 법령상 인허가가 함께 문제될 수 있다.

지목변경등기 자체는 등기기록의 표제부를 정리하는 절차이지만, 지목변경의 원인이 되는 행정절차가 적법하게 이루어졌는지 확인하지 않으면 지적공부상 변경도 어려울 수 있다.

부동산 거래에서는 등기기록상 지목만 볼 것이 아니라, 토지이용계획, 농지 여부, 개발행위허가 여부, 건축 가능성 등을 함께 확인하는 것이 필요하다.

지목변경과 토지 가치

지목은 토지의 거래가치와 담보가치에 큰 영향을 줄 수 있다. 예를 들어 전이나 답이 대로 변경되면 건축 가능성과 이용가치가 달라질 수 있고, 임야가 대지나 도로로 변경되면 토지의 평가가 크게 달라질 수 있다.

다만 지목이 대라고 하여 언제나 건축이 가능한 것은 아니고, 지목이 농지라고 하여 모든 이용이 불가능한 것도 아니다. 용도지역, 도시계획, 개발행위허가, 농지전용, 건축법상 도로 접면 등 여러 규제가 함께 작용한다.

지목변경등기는 이러한 행정적·물리적 변화의 결과를 등기기록에 반영하는 절차이지, 독자적으로 개발 가능성을 보장하는 등기는 아니다.

분필·합필과의 관계

지목변경은 분필이나 합필과 함께 발생할 수 있다. 예를 들어 큰 토지 중 일부만 다른 용도로 사용하게 되는 경우 먼저 분필을 한 뒤 해당 부분의 지목을 변경할 수 있다. 반대로 여러 토지의 용도와 지목을 정리한 후 합필이 문제될 수도 있다.

분필·합필과 지목변경이 함께 문제되는 경우 확인할 사항은 다음과 같다.

• 토지분할 또는 토지합병 여부
• 분할 후 각 필지의 지목
• 합병 후 토지의 지목
• 1필지 1지목 원칙
• 주된 용도에 따른 지목 설정
• 지적공부와 등기기록의 표시 일치 여부

지목은 필지마다 하나씩 설정하는 것이 원칙이므로, 하나의 필지가 여러 용도로 사용되는 경우 분필이 선행될 수 있다.

면적변경과의 관계

지목변경은 면적변경과 함께 나타날 수 있다. 예를 들어 토지의 형질변경, 등록전환, 분할, 합병 등의 과정에서 지목뿐 아니라 면적도 달라질 수 있다.

지목변경등기는 지목 변경을 중심으로 하지만, 동시에 면적 변경이 있다면 면적변경등기도 함께 문제된다. 등기기록의 표제부에는 지목과 면적이 모두 기록되므로, 둘 중 어느 사항이 변경되었는지 정확히 확인해야 한다.

신청정보

지목변경등기를 신청할 때에는 변경 전 지목과 변경 후 지목을 명확히 제공해야 한다. 어느 토지의 지목이 어떤 지목에서 어떤 지목으로 변경되었는지 등기기록과 지적공부가 일치해야 한다.

신청정보에 포함될 수 있는 주요 사항은 다음과 같다.

• 변경할 토지의 표시
• 등기목적
• 지목변경 원인과 그 연월일
• 변경 전 지목
• 변경 후 지목
• 소유권의 등기명의인 표시
• 토지대장 또는 임야대장상 변경 내용
• 대리인이 신청하는 경우 대리인 표시

첨부정보

지목변경등기에는 지목변경 사실을 증명하는 정보가 필요하다. 지목은 지적공부상 등록사항이므로, 토지대장 또는 임야대장상 지목변경 내용이 중요한 자료가 된다.

지목변경등기에서 문제될 수 있는 첨부정보는 다음과 같다.

• 토지대장 정보
• 임야대장 정보
• 지목변경을 증명하는 정보
• 지적소관청의 지목변경 처리 관련 정보
• 형질변경 공사의 준공을 확인할 수 있는 정보
• 토지나 건축물의 용도 변경을 확인할 수 있는 정보
• 대리신청의 경우 대리권을 증명하는 정보

구체적인 첨부정보는 지목변경의 원인과 지적공부 정리 상태에 따라 달라질 수 있다.

실무상 의미

지목변경등기는 토지 개발, 건축, 농지전용, 임야 개발, 도로 개설, 공장부지 조성 등에서 자주 문제된다. 지목은 토지의 사용상태와 법적·경제적 평가에 영향을 주므로, 등기기록과 지적공부의 지목을 정확히 확인해야 한다.

실무상 지목변경등기에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 변경 전 지목이 무엇인지
• 변경 후 지목이 무엇인지
• 지목변경 사유가 무엇인지
• 지목변경이 지적공부에 반영되었는지
• 등기기록상 지목과 토지대장상 지목이 일치하는지
• 형질변경 공사가 준공되었는지
• 토지나 건축물의 용도 변경이 있었는지
• 분필 또는 합필이 함께 필요한지
• 면적변경이 함께 발생했는지
• 소유권의 등기명의인이 1개월 이내에 등기를 신청해야 하는지

지목변경등기는 표제부의 표시등기이지만, 토지의 이용 가능성과 거래가치 판단에서 중요한 단서가 된다.

관련 개념과의 비교

구분	내용	핵심 차이
지목변경등기	토지의 지목이 등기 후 변경된 경우 하는 등기	토지표시변경등기의 한 유형이다
면적변경등기	토지의 면적이 등기 후 변경된 경우 하는 등기	면적 표시의 변경이 중심이다
분필등기	1필의 토지를 2필 이상으로 나누는 등기	토지분할에 따른 표시변경이다
합필등기	2필 이상의 토지를 1필로 합치는 등기	토지합병에 따른 표시변경이다
등록전환에 따른 등기	임야대장 등록 토지를 토지대장 등록 토지로 전환한 결과를 반영하는 등기	지목과 면적이 함께 변경될 수 있다
축척변경에 따른 등기	지적도의 축척 변경 결과를 반영하는 등기	면적이나 경계 정리가 함께 문제될 수 있다

시험 관련 유의점

공인중개사 부동산공시법에서는 지목변경등기가 토지표시변경등기의 한 유형이라는 점이 중요하다. 지목은 토지 등기기록의 표제부 등기사항이고, 지목이 변경되면 토지 소유권의 등기명의인은 그 사실이 있는 때부터 1개월 이내에 변경등기를 신청해야 한다. 지목변경은 지적공부에 등록된 지목을 다른 지목으로 바꾸어 등록하는 것이며, 필지마다 하나의 지목을 설정하고 둘 이상의 용도로 활용되는 경우 주된 용도에 따라 지목을 설정한다는 점도 함께 정리해야 한다.

같이 보기

• 토지표시변경등기
• 면적변경등기
• 분필등기
• 합필등기
• 토지멸실등기
• 등록전환에 따른 등기
• 축척변경에 따른 등기
• 토지의 지목변경
• 토지대장
• 임야대장
• 표제부

참고 문헌

• 국가법령정보센터, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제2조(정의)
• 국가법령정보센터, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제81조(지목변경 신청)
• 국가법령정보센터, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령」 제59조(지목의 설정방법 등)
• 국가법령정보센터, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령」 제67조(지목변경 신청)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제23조(등기신청인)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제34조(등기사항)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제35조(변경등기의 신청)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제36조(직권에 의한 표시변경등기)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제73조(토지표시변경등기)