공용부분

공용부분은 구분건물에서 전유부분에 속하지 않고 구분소유자들이 공동으로 사용하거나 공동의 이익을 위하여 존재하는 건물부분 또는 부속물이다.

개념

공용부분은 구분건물에서 전유부분 외의 건물부분, 전유부분에 속하지 않는 건물의 부속물, 공용부분으로 된 부속의 건물을 말한다. 아파트의 복도, 계단, 엘리베이터, 공동현관, 옥상, 기계실, 전기실, 관리실 등이 대표적인 공용부분이 될 수 있다.

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」은 공용부분을 전유부분 외의 건물부분, 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물, 공용부분으로 된 부속의 건물이라고 정의한다.

공용부분은 구분소유권의 목적이 되는 전유부분과 구별된다. 전유부분은 각 구분소유자가 배타적으로 소유하는 부분이고, 공용부분은 구분소유자들이 공동으로 사용·관리하는 부분이다.

기능

공용부분은 구분건물 전체의 이용과 관리를 가능하게 하는 기능을 한다. 전유부분이 독립적으로 거래되고 사용되더라도, 복도, 계단, 엘리베이터, 배관, 전기설비, 공동현관 등 공용부분이 없으면 각 전유부분을 정상적으로 사용할 수 없다.

공용부분의 주요 기능은 다음과 같다.

• 구분소유자들이 공동으로 사용하는 공간을 제공한다.
• 전유부분의 출입과 이용을 가능하게 한다.
• 건물 전체의 구조와 안전을 유지한다.
• 전기, 수도, 난방, 배관, 통신 등 공동 설비를 포함할 수 있다.
• 관리비와 수선충당금 산정의 기초가 된다.
• 전유부분과 분리하여 처분하기 어려운 공동 이용관계를 형성한다.
• 구분건물등기와 집합건물 관리관계에서 전유부분과 구별되는 기준이 된다.

전유부분과의 구별

공용부분은 전유부분과 구별해야 한다. 전유부분은 구분소유권의 목적이 되는 건물부분이고, 공용부분은 전유부분 외의 건물부분 등으로서 공동 사용관계에 놓인 부분이다.

구분	전유부분	공용부분
의미	구분소유권의 목적이 되는 건물부분	전유부분 외의 건물부분, 부속물 등
예시	아파트 각 세대, 오피스텔 각 호실, 상가 각 점포	복도, 계단, 엘리베이터, 공동현관, 기계실
소유관계	각 구분소유자가 배타적으로 소유	구분소유자들이 공동으로 소유·사용
등기상 의미	전유부분별 표제부·갑구·을구가 존재	전유부분처럼 독립한 거래대상이 되기 어렵다

구분건물을 거래할 때에는 계약 대상이 전유부분인지, 공용부분인지, 또는 전유부분에 부속된 사용권인지 정확히 확인해야 한다.

법정공용부분

법정공용부분은 건물의 구조상 또는 성질상 당연히 공용부분이 되는 부분이다. 복도, 계단, 엘리베이터, 공동현관, 공용 배관, 기계실 등은 그 성질상 구분소유자들이 공동으로 사용할 수밖에 없는 경우가 많다.

법정공용부분은 별도의 규약이나 등기가 없어도 공용부분으로 인정될 수 있다. 건물의 구조상 여러 전유부분의 이용에 필요한 부분이기 때문이다.

법정공용부분의 예는 다음과 같다.

• 공동현관
• 복도
• 계단
• 엘리베이터
• 옥상
• 기계실
• 전기실
• 공용 배관
• 공용 주차장
• 공용 설비 공간

다만 구체적으로 어떤 부분이 법정공용부분인지 여부는 건물의 구조, 이용관계, 규약, 건축물대장, 등기기록 등을 종합하여 판단해야 한다.

규약공용부분

규약공용부분은 원래 전유부분이 될 수 있는 부분이나 부속건물을 규약으로 공용부분으로 정한 경우를 말한다. 집합건물법은 공용부분으로 된 부속의 건물을 공용부분에 포함시키고 있다.

예를 들어 특정 호실로 독립 사용이 가능할 수 있는 공간이라도 관리사무소, 주민공동시설, 경비실, 회의실 등으로 사용하기 위하여 규약으로 공용부분으로 정할 수 있다.

규약공용부분은 법정공용부분과 달리 규약이나 공시관계가 중요하다. 원래 독립한 전유부분이 될 수 있는 공간을 공용부분으로 정하는 것이므로, 그 부분이 공용부분이라는 점을 제3자가 확인할 수 있어야 한다.

공용부분의 귀속

공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속하는 것이 원칙이다. 집합건물법은 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속한다고 규정한다. 다만 일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것이 명백한 공용부분은 그 일부 구분소유자의 공유에 속한다.

즉 공용부분이라고 해서 언제나 모든 구분소유자가 같은 방식으로 공유하는 것은 아니다. 전체 구분소유자가 사용하는 공용부분은 전원의 공유에 속하고, 일부 구분소유자만 사용하는 부분공용부분은 그 일부 구분소유자의 공유에 속할 수 있다.

부분공용부분

부분공용부분은 일부 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것이 명백한 공용부분이다. 집합건물법은 일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것이 명백한 공용부분은 그 일부 구분소유자의 공유에 속한다고 규정한다.

부분공용부분의 예로는 특정 동의 입주자만 사용하는 계단, 특정 구역의 점포 소유자들만 사용하는 복도나 설비, 특정 라인의 세대들만 사용하는 공간 등이 문제될 수 있다.

부분공용부분은 전체 공용부분과 관리비 부담, 수선비 부담, 사용권한에서 차이가 생길 수 있으므로 구체적인 건물 구조와 규약을 확인해야 한다.

공용부분의 지분

각 공유자의 공용부분에 대한 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따른다. 집합건물법은 각 공유자의 공용부분에 대한 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따른다고 규정한다.

다만 규약으로 달리 정할 수 있다.

공용부분의 지분은 관리비 부담, 공용부분 수익, 공용부분 변경, 재건축이나 집합건물 관리관계에서 중요하게 작용할 수 있다. 전유부분의 면적이 클수록 공용부분 지분도 커지는 것이 원칙이다.

공용부분의 처분 제한

공용부분에 대한 지분은 전유부분과 분리하여 처분할 수 없다. 집합건물법은 공용부분에 대한 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고, 공유자는 공용부분에 대한 지분을 그가 가지는 전유부분과 분리하여 처분할 수 없다고 규정한다.

이는 전유부분과 공용부분 지분의 일체성을 의미한다. 아파트 101호를 매도하면 그 전유부분과 함께 공용부분 지분도 함께 이전되는 구조이고, 공용부분 지분만 따로 매도하는 것은 원칙적으로 허용되지 않는다.

공용부분과 등기

공용부분은 전유부분처럼 독립한 거래대상이 되기 어려우므로 등기기록에서 전유부분과 다르게 취급된다. 구분건물등기기록은 전유부분마다 표제부, 갑구, 을구를 두고, 1동 건물의 표제부를 별도로 둔다.

공용부분은 전유부분과 같이 별도의 갑구·을구를 두어 독립적으로 거래되는 것이 일반적이지 않다. 다만 규약공용부분 등 특정 공용부분의 공시가 필요한 경우에는 건축물대장, 집합건축물대장, 규약, 등기기록의 표시를 함께 확인해야 한다.

공용부분과 표제부

구분건물등기기록의 표제부에서는 1동 건물과 전유부분의 표시가 구별된다. 공용부분은 1동 건물 전체의 구조와 관리관계 속에서 이해해야 하며, 전유부분 표제부의 면적과 공용부분 면적을 혼동해서는 안 된다.

표제부에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 1동 건물의 표시
• 전유부분의 표시
• 전유부분의 면적
• 대지권의 표시
• 대지권의 목적인 토지의 표시
• 도면의 번호
• 공용부분과 전유부분의 관계를 확인할 수 있는 건축물대장 정보

등기기록상 전유부분 면적과 분양계약서상 공급면적이 다른 이유는 공용부분 면적이 별도로 고려되기 때문일 수 있다.

공용부분과 집합건축물대장

공용부분은 집합건축물대장에서 확인하는 경우가 많다. 집합건축물대장은 1동 건물, 전유부분, 공용부분, 대지권 관련 사항 등을 정리하는 공적 장부이다.

공용부분과 관련하여 집합건축물대장에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 공용부분의 위치와 면적
• 전유부분과 공용부분의 구별
• 전유부분별 면적
• 공용부분 면적 배분
• 주차장, 기계실, 관리실 등 부속시설의 표시
• 구분소유자들이 공동으로 사용하는 시설

등기기록만으로 공용부분의 구체적 구조를 모두 알기 어려울 수 있으므로, 집합건축물대장을 함께 확인해야 한다.

공용부분과 관리단

공용부분은 집합건물의 관리와 밀접하게 연결된다. 구분소유자들은 전유부분을 개별적으로 소유하지만, 공용부분은 공동으로 관리해야 한다. 이를 위하여 구분소유자 전원으로 구성되는 관리단이 문제된다.

공용부분 관리에서 문제되는 사항은 다음과 같다.

• 공용부분의 보존행위
• 공용부분의 변경
• 수선과 유지관리
• 관리비 부담
• 장기수선충당금
• 공용부분의 사용방법
• 관리규약
• 관리단집회 의결

공용부분은 단순한 물리적 공간이 아니라 집합건물의 공동관리 체계의 중심이다.

공용부분의 보존과 변경

공용부분은 구분소유자들이 공동으로 사용하므로, 보존과 변경에 관한 규율이 중요하다. 공용부분의 보존행위는 각 공유자가 할 수 있는 경우가 있지만, 공용부분의 변경은 구분소유자 공동의 이해관계에 영향을 주므로 관리단집회 의결 등 절차가 문제될 수 있다.

예를 들어 복도나 계단의 수리, 엘리베이터 교체, 공용 배관 보수, 옥상 방수공사, 외벽 보수 등은 공용부분의 관리와 관련된다. 이러한 비용은 보통 관리비나 수선충당금으로 처리될 수 있다.

공용부분과 관리비

공용부분은 관리비와 직접 연결된다. 복도 청소, 엘리베이터 유지, 경비, 전기, 수도, 난방, 공용 설비 수선 등은 공용부분 관리비의 대상이 될 수 있다.

공용부분 관리비에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 공용부분 사용 범위
• 전유부분별 부담 비율
• 관리규약상 부담 기준
• 부분공용부분의 비용 부담
• 장기수선충당금
• 공용시설 사용료
• 체납관리비의 승계 여부

공용부분이 어느 범위인지에 따라 관리비 부담도 달라질 수 있으므로, 전유부분과 공용부분의 구별은 실무상 중요하다.

공용부분과 대지사용권

공용부분은 건물 내부의 공동 사용 부분을 중심으로 하지만, 구분건물의 이용에는 대지사용권도 함께 필요하다. 대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리이다.

전유부분, 공용부분, 대지사용권은 구분건물의 권리분석에서 함께 이해해야 한다.

• 전유부분: 개별 구분소유자의 배타적 소유 부분
• 공용부분: 구분소유자들의 공동 사용 부분
• 대지사용권: 전유부분을 소유하기 위한 토지 사용권

이 세 요소가 결합되어 하나의 구분건물 이용관계가 형성된다.

공용부분과 대지권

대지권은 대지사용권 중 전유부분과 분리하여 처분할 수 없는 것으로 등기된 권리이다. 공용부분은 건물 내부 또는 부속시설의 공동 사용 부분이고, 대지권은 대지에 관한 권리라는 점에서 구별된다.

구분	공용부분	대지권
대상	건물부분 또는 건물의 부속물	대지에 관한 권리
의미	구분소유자들이 공동으로 사용하는 부분	전유부분과 분리처분할 수 없는 대지사용권
예시	복도, 계단, 엘리베이터	토지 공유지분에 관한 소유권대지권
등기상 위치	전유부분과 구별되는 건물부분으로 이해	전유부분 표제부의 대지권 표시

공용부분과 거래

공용부분은 전유부분과 분리하여 독립적으로 거래하는 것이 원칙적으로 어렵다. 공용부분에 대한 지분은 전유부분의 처분에 따르고, 전유부분과 분리하여 처분할 수 없기 때문이다.

예를 들어 아파트 101호를 매수하면 그 전유부분과 함께 공용부분 지분도 함께 취득하는 구조이다. 복도 지분만 따로 사고팔거나, 엘리베이터 지분만 따로 처분하는 것은 구분건물의 구조와 맞지 않는다.

다만 공용부분인지 전유부분인지 불분명한 공간이나 규약공용부분은 분쟁이 생길 수 있으므로 건축물대장, 등기기록, 규약을 확인해야 한다.

공용부분과 담보권

전유부분에 근저당권 등 담보권을 설정하면, 그 전유부분에 부속된 공용부분 지분도 함께 담보의 효과를 받는 구조로 이해된다. 공용부분 지분은 전유부분과 분리하여 처분할 수 없기 때문이다.

담보권 설정에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 담보 목적 전유부분이 무엇인지
• 공용부분 지분이 전유부분에 따르는지
• 대지권이 함께 담보되는지
• 건물만에 관한 등기인지
• 공용부분 관련 분쟁이 있는지
• 관리비 체납이나 공용부분 수선비 부담이 있는지

공용부분 자체에 별도 담보권을 설정하는 것이 아니라, 전유부분에 대한 담보권이 공용부분 지분과 결합된 구조로 이해해야 한다.

공용부분과 경매

구분건물의 전유부분이 경매되는 경우, 그 전유부분에 수반되는 공용부분 지분도 함께 이전되는 것이 일반적이다. 경매 대상은 특정 전유부분이지만, 그 전유부분의 이용에 필요한 공용부분 지분과 대지권도 함께 고려해야 한다.

경매에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 매각대상 전유부분의 표시
• 공용부분과 전유부분의 구별
• 대지권의 존재 여부
• 관리비 체납 여부
• 공용부분 관련 소송이나 분쟁 여부
• 공용부분 변경 또는 수선비 부담 여부

특히 상가나 오피스텔에서는 공용부분 사용권, 통로, 주차장, 공용시설 이용관계가 실제 가치에 영향을 줄 수 있다.

공용부분과 독점사용권

일부 공용부분에 대하여 특정 구분소유자나 임차인이 독점적으로 사용하는 관행이 있을 수 있다. 예를 들어 특정 세대가 옥상 일부를 사용하거나, 특정 점포가 복도 일부를 점유하는 경우가 문제될 수 있다.

그러나 공용부분은 원칙적으로 구분소유자들의 공동 사용 부분이므로, 특정인이 배타적으로 사용할 수 있는지는 규약, 관리단 결의, 사용승낙, 건축법상 허용 여부 등을 확인해야 한다.

공용부분의 독점사용은 분쟁이 생기기 쉬우므로, 거래 전 현황과 법적 근거를 확인해야 한다.

공용부분과 불법 증축·무단 점유

공용부분은 불법 증축이나 무단 점유 문제가 자주 발생하는 영역이다. 복도, 옥상, 주차장, 기계실, 공용 통로 등을 특정인이 임의로 점유하거나 구조를 변경하면 다른 구분소유자의 권리를 침해할 수 있다.

실무상 확인할 사항은 다음과 같다.

• 공용부분이 무단으로 점유되어 있는지
• 공용부분에 불법 구조물이 있는지
• 관리단 또는 행정청의 시정요구가 있는지
• 건축물대장에 위반건축물 표시가 있는지
• 공용부분 사용에 관한 규약이나 결의가 있는지

공용부분 문제는 등기기록만으로 확인하기 어려울 수 있으므로 현장 확인과 건축물대장 확인이 필요하다.

실무상 의미

공용부분은 등기기록에서 전유부분처럼 독립적으로 거래되는 부분은 아니지만, 구분건물의 이용가치와 관리비, 분쟁 가능성에 큰 영향을 준다. 특히 아파트, 오피스텔, 상가, 지식산업센터 거래에서는 공용부분의 범위와 사용관계를 반드시 확인해야 한다.

실무상 공용부분에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 전유부분과 공용부분이 명확히 구별되는지
• 공용부분의 면적과 사용범위가 무엇인지
• 집합건축물대장과 실제 현황이 일치하는지
• 복도, 계단, 주차장, 옥상 등 공용부분의 사용권한이 어떻게 되는지
• 관리비와 수선충당금 부담이 어떻게 정해지는지
• 부분공용부분이 있는지
• 공용부분을 특정인이 독점 사용하고 있지는 않은지
• 공용부분에 불법 증축이나 무단 점유가 없는지
• 관리규약이나 관리단 결의가 있는지

관련 개념과의 비교

구분	내용	핵심 차이
공용부분	전유부분 외의 건물부분, 전유부분에 속하지 않는 부속물 등	구분소유자들이 공동으로 사용한다
전유부분	구분소유권의 목적이 되는 건물부분	각 구분소유자가 배타적으로 소유한다
부분공용부분	일부 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것이 명백한 공용부분	일부 구분소유자의 공유에 속한다
대지사용권	전유부분을 소유하기 위해 대지에 대하여 가지는 권리	토지에 관한 권리이다
대지권	대지사용권 중 전유부분과 분리처분할 수 없는 것으로 등기된 권리	전유부분 표제부에 표시된다

시험 관련 유의점

공인중개사 부동산공시법에서는 공용부분이 전유부분과 구별되는 개념이라는 점이 중요하다. 공용부분은 전유부분 외의 건물부분, 전유부분에 속하지 않는 건물의 부속물, 공용부분으로 된 부속의 건물이다. 공용부분은 원칙적으로 구분소유자 전원의 공유에 속하지만, 일부 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것이 명백한 경우에는 그 일부 구분소유자의 공유에 속한다. 공용부분에 대한 지분은 전유부분의 처분에 따르고, 전유부분과 분리하여 처분할 수 없다는 점도 함께 정리해야 한다.

같이 보기

• 전유부분
• 대지사용권
• 대지권
• 구분건물등기
• 건물구분등기
• 대지권등기
• 대지권의 목적인 토지의 표시
• 집합건축물대장
• 관리단
• 표제부

참고 문헌

• 국가법령정보센터, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조(정의)
• 국가법령정보센터, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제10조(공용부분의 귀속 등)
• 국가법령정보센터, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제12조(공유자의 지분권)
• 국가법령정보센터, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제13조(전유부분과 공용부분에 대한 지분의 일체성)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제14조(구분건물등기기록의 양식)