대지권등기

대지권등기는 구분건물의 전유부분과 분리하여 처분할 수 없는 대지사용권을 등기기록에 공시하는 등기이다.

개념

대지권등기는 구분건물에 대지사용권이 있고, 그 대지사용권이 전유부분과 분리하여 처분할 수 없는 경우 이를 등기기록에 기록하는 등기이다. 대지권은 구분건물의 전유부분을 소유하기 위하여 필요한 대지사용권 중에서 전유부분과 분리하여 처분할 수 없는 것으로 등기되는 권리이다.

부동산등기법은 구분건물에 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조제6호의 대지사용권으로서 건물과 분리하여 처분할 수 없는 것이 있는 경우 이를 대지권이라고 한다.

대지권등기는 아파트, 오피스텔, 집합상가 등 구분건물의 등기에서 매우 중요하다. 전유부분만 등기되어 있고 대지권이 누락되었거나, 대지권의 목적인 토지나 비율이 잘못 표시되어 있으면 구분건물의 권리분석에 큰 문제가 생길 수 있다.

기능

대지권등기는 전유부분과 대지사용권의 결합관계를 등기기록에 공시하는 기능을 한다. 구분건물은 건물의 전유부분만으로 독립적으로 이용되기 어렵고, 그 건물이 서 있는 대지에 대한 사용권이 함께 필요하다.

대지권등기의 주요 기능은 다음과 같다.

• 전유부분과 대지사용권이 결합되어 있음을 공시한다.
• 전유부분과 분리하여 처분할 수 없는 대지사용권을 공시한다.
• 1동 건물의 표제부에 대지권의 목적인 토지를 표시한다.
• 전유부분의 표제부에 대지권의 종류와 비율을 표시한다.
• 대지권의 목적인 토지의 등기기록에 해당 권리가 대지권이라는 뜻을 기록한다.
• 구분건물의 매매, 담보권 설정, 경매, 임대차에서 대지사용관계를 확인하게 한다.

대지사용권과 대지권

대지사용권과 대지권은 구별해야 한다. 대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말한다. 집합건물법은 대지사용권을 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리라고 정의한다.

대지권은 이러한 대지사용권 중 전유부분과 분리하여 처분할 수 없는 것으로 등기된 권리이다. 즉 대지사용권은 실체법상 개념이고, 대지권은 그 대지사용권이 전유부분과 분리처분될 수 없음을 등기기록상 공시하는 부동산등기법상 개념으로 이해할 수 있다.

구분	내용	핵심 차이
대지사용권	구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 대지에 대하여 가지는 권리	실체법상 권리관계이다
대지권	대지사용권 중 전유부분과 분리하여 처분할 수 없는 것으로 등기된 권리	등기기록에 공시되는 개념이다

전유부분과 대지사용권의 일체성

구분건물에서는 전유부분과 대지사용권의 일체성이 중요하다. 집합건물법은 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다고 규정한다.

또한 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만 규약으로 달리 정한 경우에는 예외가 있을 수 있다.

대지권등기는 이러한 전유부분과 대지사용권의 일체성을 등기기록상 드러내는 장치이다. 전유부분을 매수하면 대지권도 함께 이전되는 구조가 일반적이므로, 구분건물 거래에서는 전유부분의 소유권뿐 아니라 대지권도 반드시 확인해야 한다.

대지권의 종류

대지권의 기초가 되는 대지사용권은 여러 종류일 수 있다. 대지사용권은 대지에 대한 소유권일 수도 있고, 지상권, 전세권, 임차권 등일 수도 있다. 부동산등기법은 대지권등기를 하였을 때 대지권의 목적인 토지의 등기기록에 소유권, 지상권, 전세권 또는 임차권이 대지권이라는 뜻을 기록하도록 한다.

대지권의 종류는 다음과 같이 구분할 수 있다.

• 소유권대지권
• 지상권대지권
• 전세권대지권
• 임차권대지권

실무에서는 아파트나 오피스텔에서 토지의 공유지분을 대지권으로 등기하는 소유권대지권이 가장 흔하다. 그러나 대지사용권의 법적 성격에 따라 지상권대지권, 전세권대지권, 임차권대지권도 가능하다.

대지권의 목적인 토지

대지권의 목적인 토지는 구분건물의 전유부분과 결합되는 대지사용권의 대상 토지이다. 부동산등기법은 구분건물에 대지권이 있는 경우 1동 건물의 등기기록의 표제부에 대지권의 목적인 토지의 표시에 관한 사항을 기록하도록 한다.

대지권의 목적인 토지에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 토지의 소재
• 지번
• 지목
• 면적
• 대지권의 목적인 토지가 1필인지 여러 필지인지
• 토지 등기기록에 대지권이라는 뜻의 등기가 되어 있는지

대지권의 목적인 토지는 전유부분의 대지사용권이 걸려 있는 토지이므로, 구분건물의 가치를 판단하는 데 핵심적인 요소이다.

전유부분의 대지권 표시

전유부분의 등기기록 표제부에는 대지권의 표시에 관한 사항이 기록된다. 전유부분의 대지권 표시는 해당 전유부분이 대지권의 목적인 토지 중 어느 정도의 권리를 가지는지를 나타낸다.

전유부분의 대지권 표시에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 대지권의 종류
• 대지권의 비율
• 대지권의 목적인 토지의 일련번호
• 등기원인과 그 연월일
• 별도등기 있음 표시가 있는지
• 대지권이 변경 또는 말소되었는지

예를 들어 아파트 한 세대의 전유부분 표제부에 대지권 비율이 표시되어 있으면, 그 세대가 전체 대지 중 어느 지분에 해당하는 대지사용권을 가지는지 확인할 수 있다.

대지권의 비율

대지권의 비율은 전유부분이 대지권의 목적인 토지에 대하여 가지는 권리의 비율이다. 구분건물의 각 전유부분은 대지권의 목적인 토지에 대하여 일정한 비율의 권리를 가지며, 이 비율이 전유부분 표제부에 기록된다.

대지권 비율은 다음과 같은 경우 중요하다.

• 구분건물 매매에서 토지 지분을 확인하는 경우
• 재건축·재개발에서 권리비율을 검토하는 경우
• 대지사용권의 범위를 확인하는 경우
• 대지권의 목적인 토지가 여러 필지인 경우 각 토지별 비율을 확인하는 경우
• 전유부분의 담보가치를 평가하는 경우

대지권 비율은 전유부분 면적과 항상 단순 비례한다고 단정할 수 없으므로, 등기기록과 집합건축물대장을 함께 확인해야 한다.

대지권이라는 뜻의 등기

등기관이 구분건물에 대지권등기를 하였을 때에는 직권으로 대지권의 목적인 토지의 등기기록에 소유권, 지상권, 전세권 또는 임차권이 대지권이라는 뜻을 기록하여야 한다.

이는 전유부분의 등기기록과 토지 등기기록을 연결하기 위한 장치이다. 전유부분 표제부에는 대지권의 표시가 기록되고, 대지권의 목적인 토지의 등기기록에는 그 토지의 권리가 대지권으로 묶여 있다는 뜻이 기록된다.

따라서 대지권등기를 확인할 때에는 전유부분 등기기록만 볼 것이 아니라, 대지권의 목적인 토지 등기기록도 함께 확인하는 것이 좋다.

대지권등기의 위치

대지권등기는 구분건물의 표제부와 토지 등기기록에 걸쳐 나타난다. 구분건물 전유부분의 표제부에는 대지권의 표시가 기록되고, 1동 건물의 표제부에는 대지권의 목적인 토지의 표시가 기록된다.

대지권등기의 위치는 다음과 같이 정리할 수 있다.

• 1동 건물 표제부: 대지권의 목적인 토지의 표시
• 전유부분 표제부: 대지권의 종류와 비율 등 대지권의 표시
• 토지 등기기록: 소유권, 지상권, 전세권 또는 임차권이 대지권이라는 뜻

갑구나 을구의 권리등기와 달리, 대지권등기는 구분건물 표제부의 핵심 표시사항으로 나타난다.

대지권등기와 토지등기기록

대지권등기가 이루어지면 대지권의 목적인 토지의 등기기록에도 대지권이라는 뜻이 직권으로 기록된다. 이는 토지 자체가 전유부분과 분리하여 자유롭게 처분될 수 없는 권리관계에 들어갔음을 보여준다.

토지 등기기록에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 소유권 또는 지상권, 전세권, 임차권이 대지권이라는 뜻의 기록
• 토지에 별도 권리등기나 처분제한등기가 있는지
• 대지권 성립 전 토지에 이미 존재하던 권리등기가 있는지
• 대지권말소나 대지권변경이 이루어졌는지
• 대지권의 목적인 토지가 여러 필지인지

대지권등기가 있는 구분건물에서는 토지 등기기록을 별도로 확인하는 습관이 중요하다.

별도등기 있음

대지권등기가 된 구분건물의 전유부분 표제부에 별도등기 있음이라는 표시가 있을 수 있다. 이는 대지권의 목적인 토지의 등기기록에 대지권과 관련하여 별도로 확인해야 할 등기가 있다는 뜻으로 이해할 수 있다.

별도등기 있음 표시가 문제되는 경우는 다음과 같다.

• 대지권 성립 전 토지에 근저당권이 설정되어 있는 경우
• 대지권 성립 전 토지에 가압류나 압류가 있는 경우
• 토지에 소유권 관련 분쟁이나 처분제한등기가 있는 경우
• 대지권의 목적인 토지에 별도의 권리부담이 남아 있는 경우

별도등기 있음 표시가 있으면 전유부분 등기기록만으로는 충분하지 않다. 반드시 대지권의 목적인 토지 등기기록을 확인하여 어떤 별도등기가 있는지 파악해야 한다.

대지권등기와 소유권이전등기

대지권등기가 된 구분건물의 소유권이전등기는 전유부분과 대지권이 함께 이전되는 구조를 가진다. 집합건물법상 전유부분과 대지사용권의 일체성 때문에 전유부분을 처분하면 대지사용권도 함께 처분되는 것이 원칙이다.

부동산등기규칙은 대지권을 등기한 건물에 관하여 등기를 신청하는 경우에는 대지권의 표시에 관한 사항을 신청정보의 내용으로 등기소에 제공하여야 한다고 규정한다. 다만 건물만에 관한 등기를 신청하는 경우에는 그러하지 아니하다.

이는 대지권 있는 구분건물의 권리등기가 대지권과 함께 움직이는 구조임을 등기신청 단계에서 명확히 하기 위한 것이다.

건물만에 관한 등기

대지권이 있는 건물에 관하여도 건물만에 관한 등기를 신청하는 경우가 있을 수 있다. 부동산등기규칙은 대지권을 등기한 건물에 관한 등기신청에서 건물만에 관한 등기를 신청하는 경우에는 대지권의 표시에 관한 사항을 제공하지 않아도 된다고 정하고, 이 경우 그 등기에 건물만에 관한 것이라는 뜻을 기록하도록 한다.

건물만에 관한 등기가 문제되는 경우는 예외적이다. 원칙적으로 구분건물의 전유부분과 대지권은 일체로 처분되지만, 법률상 또는 등기실무상 건물만을 대상으로 하는 등기를 기록해야 하는 경우에는 그 취지를 명확히 표시한다.

대지권등기와 저당권

대지권이 있는 구분건물에 저당권이나 근저당권을 설정하면, 원칙적으로 전유부분과 대지권이 함께 담보의 목적이 된다. 전유부분과 대지권이 일체로 처분되는 구조이기 때문이다.

따라서 구분건물의 을구에 근저당권이 설정되어 있으면, 그 근저당권은 보통 전유부분과 대지권을 함께 담보하는 것으로 이해된다. 다만 건물만에 관한 등기인지, 대지권과 함께하는 등기인지, 대지권에 별도등기가 있는지 등을 등기기록에서 확인해야 한다.

대지권등기와 경매

대지권이 있는 구분건물이 경매 대상이 되는 경우, 전유부분과 대지권이 함께 매각되는 것이 일반적이다. 전유부분만 경매되고 대지권이 빠지면 구분건물의 이용관계와 권리분석에 심각한 문제가 생길 수 있기 때문이다.

경매에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 전유부분의 표시
• 대지권의 표시
• 대지권 비율
• 별도등기 있음 여부
• 대지권의 목적인 토지의 권리관계
• 근저당권이나 압류가 전유부분과 대지권에 어떻게 미치는지
• 매각물건명세서에서 대지권이 포함되어 있는지

대지권이 누락되거나 별도등기가 있는 구분건물은 권리분석상 주의가 필요하다.

대지권등기와 대지권변경등기

대지권등기가 이루어진 후 대지권의 비율, 대지권의 목적인 토지, 대지권의 종류 등에 변경이 생기면 대지권변경등기가 문제된다. 예를 들어 대지권의 목적인 토지가 추가되거나, 대지권 비율이 변경되거나, 대지권의 종류가 변경되는 경우가 있을 수 있다.

대지권변경등기는 기존 대지권등기를 유지하면서 그 내용을 변경하는 등기이고, 대지권말소등기는 대지권 자체가 소멸하거나 더 이상 전유부분과 결합되지 않는 경우 등기기록에서 대지권을 정리하는 등기이다.

대지권등기와 대지권말소등기

대지권말소등기는 대지권이 소멸하거나 대지권으로 등기될 수 없는 상태가 된 경우 그 대지권등기를 말소하는 등기이다. 예를 들어 대지사용권이 소멸하거나, 전유부분과 분리처분이 가능하게 되는 등 대지권의 요건이 사라지는 경우가 문제될 수 있다.

대지권말소등기가 이루어지면 전유부분의 표제부에서 대지권 표시가 정리되고, 대지권의 목적인 토지의 등기기록에서도 대지권이라는 뜻의 기록이 정리될 수 있다.

신청정보

대지권등기를 신청하거나 대지권이 있는 건물에 관한 등기를 신청할 때에는 대지권의 표시를 명확히 제공해야 한다. 부동산등기규칙은 대지권을 등기한 건물에 관하여 등기를 신청하는 경우 대지권의 표시에 관한 사항을 신청정보로 제공하도록 한다.

대지권등기에서 문제될 수 있는 신청정보는 다음과 같다.

• 1동 건물의 표시
• 전유부분의 표시
• 대지권의 목적인 토지의 표시
• 대지권의 종류
• 대지권의 비율
• 등기원인과 그 연월일
• 별도등기 있음 여부
• 대지권이 여러 토지에 걸쳐 있는 경우 각 토지별 표시
• 대리인이 신청하는 경우 대리인 표시

첨부정보

대지권등기에는 대지사용권과 전유부분의 일체성을 증명할 수 있는 정보가 필요하다. 구체적인 첨부정보는 대지권의 종류, 구분건물의 구조, 대지권의 목적인 토지, 대지권 비율 등에 따라 달라진다.

대지권등기에서 문제될 수 있는 첨부정보는 다음과 같다.

• 집합건축물대장 정보
• 대지권의 목적인 토지의 등기기록
• 대지사용권을 증명하는 정보
• 대지권 비율을 증명하는 정보
• 규약 또는 공정증서
• 대지권 변경·경정 또는 소멸을 증명하는 정보
• 대리신청의 경우 대리권을 증명하는 정보

부동산등기규칙은 건물표시변경등기에서 대지권의 변경·경정 또는 소멸의 등기를 신청하는 경우 그에 관한 규약이나 공정증서 또는 이를 증명하는 정보를 첨부정보로 제공하도록 한다.

등기기록에서의 확인사항

대지권등기가 있는 구분건물의 등기기록을 볼 때에는 전유부분 표제부, 1동 건물 표제부, 토지 등기기록을 함께 확인해야 한다.

확인할 사항은 다음과 같다.

• 대지권의 목적인 토지의 표시
• 대지권의 종류
• 대지권의 비율
• 별도등기 있음 표시
• 전유부분의 소유자
• 전유부분에 설정된 근저당권, 전세권, 임차권 등
• 대지권의 목적인 토지의 갑구와 을구
• 대지권이라는 뜻의 등기
• 대지권 변경 또는 말소 여부
• 집합건축물대장과 등기기록의 일치 여부

실무상 의미

대지권등기는 구분건물 거래에서 핵심적인 확인 사항이다. 아파트나 오피스텔을 매수할 때 전유부분의 면적과 소유자만 확인하면 부족하고, 대지권의 종류와 비율, 별도등기 여부를 반드시 확인해야 한다.

실무상 대지권등기에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 대지권이 등기되어 있는지
• 대지권의 종류가 무엇인지
• 대지권 비율이 얼마인지
• 대지권의 목적인 토지가 어떤 토지인지
• 대지권의 목적인 토지가 여러 필지인지
• 별도등기 있음 표시가 있는지
• 대지권의 목적인 토지에 선순위 권리나 처분제한등기가 있는지
• 대지권이 누락된 구분건물은 아닌지
• 대지권변경등기나 대지권말소등기가 있었는지
• 전유부분과 대지권이 함께 거래되는 구조인지

대지권등기는 표제부의 등기이지만, 구분건물의 가치와 권리관계에 직접 영향을 주므로 권리분석에서 매우 중요하다.

관련 개념과의 비교

구분	내용	핵심 차이
대지권등기	전유부분과 분리하여 처분할 수 없는 대지사용권을 등기기록에 공시하는 등기	대지사용권의 일체성을 등기상 표시한다
대지사용권	전유부분을 소유하기 위하여 대지에 대하여 가지는 권리	실체법상 권리이다
대지권의 목적인 토지의 표시	1동 건물 표제부에 기록되는 대지권 대상 토지의 표시	토지 자체를 특정한다
전유부분	구분소유권의 목적이 되는 건물부분	각 구분소유자가 배타적으로 소유한다
대지권변경등기	대지권의 내용이 변경된 경우 하는 등기	기존 대지권의 내용을 바꾼다
대지권말소등기	대지권이 소멸하거나 대지권으로 존속할 수 없게 된 경우 하는 등기	대지권 표시를 지운다

시험 관련 유의점

공인중개사 부동산공시법에서는 대지권등기의 기록 위치가 중요하다. 구분건물에 대지권이 있는 경우 1동 건물의 표제부에는 대지권의 목적인 토지의 표시를 기록하고, 전유부분의 표제부에는 대지권의 표시를 기록한다. 등기관이 대지권등기를 하였을 때에는 직권으로 대지권의 목적인 토지의 등기기록에 소유권, 지상권, 전세권 또는 임차권이 대지권이라는 뜻을 기록한다. 대지사용권은 실체법상 권리이고, 대지권은 그 대지사용권 중 전유부분과 분리하여 처분할 수 없는 것으로 등기되는 권리라는 점을 구별해야 한다.

같이 보기

• 구분건물등기
• 대지권변경등기
• 대지권말소등기
• 대지권의 목적인 토지의 표시
• 전유부분
• 공용부분
• 대지사용권
• 대지권
• 건물구분등기
• 구분건물소유권보존등기
• 집합건축물대장
• 표제부

참고 문헌

• 국가법령정보센터, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조(정의)
• 국가법령정보센터, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제20조(전유부분과 대지사용권의 일체성)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제40조(등기사항)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제86조(건물표시변경등기의 신청)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제119조(대지권이 있는 건물에 관한 등기)