임차권등기

임차권등기는 임대차계약에 따른 임차권을 부동산등기기록에 기록하여 제3자에게 그 임대차관계를 공시하는 등기이다.

개념

임차권등기는 임대차계약에 따라 임차인이 부동산을 사용·수익할 수 있는 권리를 등기기록에 기록하는 등기이다. 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고, 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 효력이 생기는 계약이다.

임차권은 원칙적으로 채권이지만, 부동산임대차를 등기하면 그때부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 따라서 임차권등기는 임대차관계를 등기기록에 공시하여 임차권의 대항력을 강화하는 기능을 가진다.

기능

임차권등기는 임대차계약에 따른 임차권의 존재와 내용을 공시하는 기능을 한다. 임차권은 전세권이나 지상권과 달리 원칙적으로 채권이므로, 등기를 하지 않으면 등기기록상 권리관계로 나타나지 않는다.

임차권등기의 주요 기능은 다음과 같다.

• 부동산 임차권의 존재를 등기기록에 공시한다.
• 임차권자가 제3자에게 임대차관계를 주장할 수 있는 기초가 된다.
• 차임, 차임지급시기, 존속기간 등 임대차 내용을 표시한다.
• 임차권 양도 또는 임차물 전대에 관한 약정을 공시한다.
• 부동산 거래나 담보권 설정 시 임차권 부담을 확인하게 한다.
• 임차권의 이전, 변경, 말소 등 후속 등기의 기초가 된다.

임대차등기청구권

부동산임차인은 당사자 사이에 반대 약정이 없으면 임대인에 대하여 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다.

이는 임차인이 임대인의 협력을 받아 임차권등기를 할 수 있는 근거가 된다. 다만 당사자 사이에 임대차등기를 하지 않기로 하는 반대 약정이 있으면 그 약정에 따라 임차권등기청구가 제한될 수 있다.

임차권등기는 임차인의 일방적 의사만으로 항상 가능한 것이 아니라, 원칙적으로 임대인의 협력 또는 등기절차상 요건이 필요하다.

제3자에 대한 효력

부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이는 임차권등기의 핵심적인 효과이다.

등기되지 않은 일반 임차권은 원칙적으로 임대인과 임차인 사이의 채권관계에 머문다. 그러나 임차권이 등기되면 제3자에게도 임차권의 존재를 주장할 수 있게 된다. 따라서 임차권등기는 부동산의 매수인, 담보권자, 후순위 권리자 등에게 임대차관계를 공시하는 의미를 가진다.

다만 주택임대차와 상가건물임대차에서는 별도의 특별법에 따라 인도, 주민등록, 사업자등록, 확정일자 등을 통해 대항력이나 우선변제권이 인정될 수 있으므로, 일반 민법상 임차권등기와 구별해야 한다.

등기사항

부동산등기법은 등기관이 임차권설정 또는 임차물 전대의 등기를 할 때 일반적인 권리등기사항 외에 일정한 사항을 기록하도록 규정한다.

임차권설정등기 또는 임차물 전대등기에서 기록하여야 하는 사항은 다음과 같다.

• 차임
• 차임지급시기
• 존속기간
• 보증금
• 임차권의 양도 또는 임차물의 전대에 대한 임대인의 동의
• 임차권설정 또는 임차물 전대의 범위가 부동산의 일부인 경우 그 부분을 표시한 도면의 번호

다만 차임, 차임지급시기, 존속기간, 보증금, 임차권의 양도 또는 임차물의 전대에 대한 임대인의 동의는 등기원인에 그 약정이 있는 경우에만 기록한다.

차임과 차임지급시기

차임은 임차인이 목적물을 사용·수익하는 대가로 임대인에게 지급하는 금전 또는 그 밖의 급부이다. 임대차는 차임 지급을 요소로 하는 계약이므로, 차임은 임대차관계의 핵심 내용이다.

차임지급시기는 임차인이 차임을 언제 지급할 것인지에 관한 약정이다. 예를 들어 매월 말일 지급, 매월 10일 지급 등으로 정할 수 있다.

임차권등기에서는 차임과 차임지급시기가 등기원인에 약정되어 있는 경우 이를 등기기록에 기록한다. 이를 통해 제3자는 임차권의 경제적 내용을 확인할 수 있다.

존속기간

존속기간은 임차권이 유지되는 기간이다. 임대차계약에서 존속기간을 정한 경우, 임차권등기에도 그 기간이 기록될 수 있다.

민법상 임대차의 존속기간은 계약의 내용과 목적물의 성질에 따라 판단한다. 또한 주택임대차와 상가건물임대차에서는 특별법상 기간 보호 규정이 별도로 적용될 수 있다.

임차권등기에서 존속기간이 기록되면 제3자는 임차권이 언제까지 존속할 수 있는지 등기기록을 통해 확인할 수 있다.

보증금

보증금은 임대차계약에서 임차인이 임대차상 채무를 담보하거나 임대차 종료 후 반환받기 위하여 임대인에게 지급하는 금전이다. 임차권등기에서는 보증금 약정이 등기원인에 있는 경우 보증금을 기록할 수 있다.

보증금은 임차권의 경제적 가치와 임대차관계의 실질을 판단하는 중요한 요소이다. 특히 임차권이 등기된 부동산을 매수하거나 담보로 취득하려는 사람은 보증금의 존재와 금액을 확인해야 한다.

보증금이 등기되어 있더라도, 그 반환청구권의 우선변제 범위와 보호 방식은 전세권이나 임대차보호법상 권리와 구별하여 판단해야 한다.

임차권 양도와 전대

임차권 양도는 임차인이 자기 임차권을 다른 사람에게 이전하는 것이고, 전대는 임차인이 임차물을 다시 제3자에게 임대하는 것이다.

민법은 임차인이 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다고 규정한다.

임차권등기에서는 임차권의 양도 또는 임차물의 전대에 대한 임대인의 동의가 등기원인에 있는 경우 이를 기록한다. 이는 임차권의 이전 가능성과 전대 가능성을 제3자가 확인할 수 있게 하는 기능을 한다.

임차물 전대등기

임차물 전대등기는 임차인이 임차물을 다시 제3자에게 전대하는 관계를 등기하는 것이다. 임차권설정등기와 임차물 전대등기는 모두 부동산등기법상 임차권 관련 등기사항 규정의 적용을 받는다.

임차물 전대등기에서는 원임대차관계와 전대차관계가 함께 문제된다. 전대차는 원임대인의 동의 여부와 원임차권의 존속 범위 안에서 검토되어야 한다.

전대차가 등기되는 경우에는 전대차의 차임, 차임지급시기, 존속기간, 보증금, 전대 범위 등을 확인해야 한다.

신청정보

임차권설정 또는 임차물 전대의 등기를 신청하는 경우에는 부동산등기법상 등기사항을 신청정보의 내용으로 등기소에 제공하여야 한다. 부동산등기규칙은 임차권설정 또는 임차물 전대의 등기를 신청하는 경우 부동산등기법 제74조제1호부터 제5호까지의 등기사항을 신청정보의 내용으로 제공하도록 규정한다.

신청정보에 포함될 수 있는 주요 사항은 다음과 같다.

• 차임
• 차임지급시기
• 존속기간
• 보증금
• 임차권 양도 또는 임차물 전대에 대한 임대인의 동의
• 임차권 또는 전대의 범위
• 임차인과 임대인의 표시
• 등기원인과 그 연월일
• 대상 부동산의 표시

공동신청

임차권설정등기는 원칙적으로 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청한다. 임차권설정등기에서 등기권리자는 임차인이고, 등기의무자는 임대인이다.

부동산등기법은 법률에 다른 규정이 없는 경우 등기는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청한다고 규정한다.

구분	지위	의미
임차인	등기권리자	임차권등기로 임차권을 공시받는 자
임대인	등기의무자	자기 부동산에 임차권 부담을 설정하는 자

임대인이 임차권등기절차에 협력하지 않는 경우에는 임차인이 민법 제621조에 따라 임대차등기절차 협력을 청구할 수 있고, 필요한 경우 판결에 의한 등기가 문제될 수 있다.

첨부정보

임차권등기에는 임대차계약 등 등기원인을 증명하는 정보와 신청권한을 확인하기 위한 첨부정보가 필요하다. 부동산등기규칙은 등기신청 시 등기원인을 증명하는 정보, 대리권을 증명하는 정보, 주소 또는 사무소 소재지와 주민등록번호 또는 부동산등기용등록번호를 증명하는 정보 등을 첨부정보로 제공하도록 규정한다.

임차권등기에서 문제될 수 있는 첨부정보는 다음과 같다.

• 임대차계약을 증명하는 정보
• 등기의무자의 등기필정보
• 등기의무자의 인감증명
• 임차인의 주소증명정보
• 임대인의 주소증명정보
• 대리신청의 경우 대리권을 증명하는 정보
• 부동산 일부에 임차권을 설정하는 경우 그 부분을 표시한 도면
• 임차권 양도 또는 전대에 관한 임대인의 동의가 필요한 경우 그 동의정보
• 등록면허세 등 세금 납부 관련 정보

구체적인 첨부정보는 임차권의 목적물, 범위, 약정 내용, 신청 방식에 따라 달라진다.

등기필정보와 인감증명

임차권설정등기에서는 등기의무자인 임대인의 등기필정보가 문제될 수 있다. 부동산등기법은 공동으로 권리에 관한 등기를 신청하는 경우 신청인이 등기의무자의 등기필정보를 등기소에 제공하여야 한다고 규정한다.

방문신청에서 소유권의 등기명의인이 등기의무자로서 등기를 신청하는 경우에는 등기의무자의 인감증명을 제출하여야 한다.

임대인은 자기 부동산에 임차권 부담을 공시하게 되는 사람이므로, 등기절차에서 임대인의 진정한 의사 확인이 중요하다.

주택임차권등기와의 구별

일반 임차권등기와 주택임차권등기는 구별된다. 일반 임차권등기는 민법상 임대차등기 또는 부동산등기법상 임차권설정등기를 중심으로 한다. 주택임차권등기는 주택임대차보호법에 따른 임차권등기명령 등 특별한 제도와 연결될 수 있다.

주택임대차에서는 주택의 인도와 주민등록을 통해 대항력이 발생하고, 확정일자를 갖추면 우선변제권이 인정되는 등 특별법상 보호가 존재한다. 따라서 주택임차권등기는 일반 임차권등기와 보호방식이 다를 수 있다.

상가건물임차권등기와의 구별

상가건물임차권등기도 일반 임차권등기와 구별된다. 상가건물 임대차보호법은 상가건물 임차인의 대항력, 우선변제권, 임차권등기명령 등에 관한 특별한 규정을 둔다.

상가건물 임대차에서는 건물의 인도와 사업자등록이 대항력의 요건이 될 수 있고, 확정일자와 보증금 범위에 따라 우선변제권이 문제된다. 따라서 상가건물임차권등기는 일반 민법상 임차권등기와 별도로 검토해야 한다.

전세권등기와의 구별

임차권등기는 전세권등기와 구별된다. 전세권은 물권이고, 임차권은 원칙적으로 채권이다. 전세권자는 전세금을 지급하고 부동산을 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 전세금의 우선변제를 받을 수 있다.

구분	임차권등기	전세권등기
권리 성격	원칙적으로 채권인 임차권을 등기하여 제3자 효력을 갖게 한다	물권인 전세권을 등기한다
대가	차임	전세금
사용·수익	임대차계약에 따른 사용·수익	전세권의 내용에 따른 사용·수익
보증금 반환 보호	임대차보호법 또는 계약관계가 문제됨	전세금 우선변제권이 인정됨
등기 위치	을구	을구

실무상 전세라고 부르는 거래라도 법적으로 전세권등기가 되어 있는지, 단순 주택임대차인지, 임차권등기명령에 따른 등기인지 구별해야 한다.

임차권의 변경등기

임차권의 차임, 차임지급시기, 존속기간, 보증금, 범위 등이 변경되는 경우 임차권변경등기가 문제될 수 있다. 예를 들어 임대차기간을 연장하거나, 차임 또는 보증금을 변경하거나, 임대차 목적물의 범위를 변경하는 경우가 이에 해당할 수 있다.

변경 내용이 후순위 권리자에게 불리한 경우에는 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 필요할 수 있다. 변경등기는 기존 임차권의 동일성을 유지하면서 그 내용을 바꾸는 등기라는 점에서 새로운 임차권설정등기와 구별된다.

임차권의 말소등기

임차권이 임대차기간 만료, 해지, 합의해제, 임차권 포기 등으로 소멸한 경우에는 임차권말소등기가 필요하다. 임차권말소등기가 이루어져야 등기기록상 임차권 부담이 정리된다.

임차권말소등기에서는 말소로 이익을 받는 임대인 또는 소유자가 등기권리자가 되고, 임차권을 잃는 임차인이 등기의무자가 되는 구조가 일반적이다.

임차권등기가 말소되지 않고 을구에 남아 있으면 부동산 거래나 담보권 설정에서 부담으로 보일 수 있으므로, 임차권이 소멸한 경우에는 말소등기 여부를 확인해야 한다.

실무상 의미

임차권등기는 부동산 임대차관계와 권리분석에서 중요하다. 임차권등기가 있는 부동산을 매수하거나 담보로 취득하려는 사람은 임차권의 차임, 보증금, 존속기간, 범위, 전대 가능성 등을 확인해야 한다.

실무상 임차권등기에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 임차인이 누구인지
• 임대인이 누구인지
• 차임과 차임지급시기가 등기되어 있는지
• 보증금이 있는지
• 존속기간이 정해져 있는지
• 임차권의 범위가 부동산 전부인지 일부인지
• 부동산 일부인 경우 도면 번호가 있는지
• 임차권 양도 또는 전대에 관한 동의가 있는지
• 전대등기가 있는지
• 전세권등기나 주택임차권등기와 혼동되지 않는지
• 임차권보다 선순위 또는 후순위 권리가 있는지
• 임차권이 변경되거나 말소되었는지

임차권등기는 단순한 임대차계약서와 달리 등기기록에 공시되는 권리이므로, 부동산 거래 전 을구를 통해 반드시 확인해야 한다.

관련 개념과의 비교

구분	내용	핵심 차이
임차권등기	임대차계약에 따른 임차권을 등기기록에 공시하는 등기	원칙적으로 채권인 임차권을 제3자에게 대항할 수 있게 한다
전세권등기	전세금을 지급하고 부동산을 사용·수익하며 우선변제를 받을 수 있는 전세권을 등기하는 것	물권인 전세권을 공시한다
주택임차권등기	주택임대차보호법과 관련하여 주택 임차권을 등기하는 것	주택 인도, 주민등록, 임차권등기명령 등이 문제된다
상가건물임차권등기	상가건물 임대차보호법과 관련하여 상가 임차권을 등기하는 것	건물 인도, 사업자등록, 임차권등기명령 등이 문제된다
임차권등기명령	임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 임차권등기를 명할 것을 신청하는 제도	보호법상 특별한 등기명령 절차이다

시험 관련 유의점

공인중개사 부동산공시법에서는 임차권등기가 민법 제621조의 임대차등기와 연결된다는 점이 중요하다. 부동산임차인은 당사자 사이에 반대 약정이 없으면 임대인에게 임대차등기절차 협력을 청구할 수 있고, 부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제3자에게 효력이 생긴다. 임차권설정등기에서는 차임, 차임지급시기, 존속기간, 보증금, 임차권 양도 또는 전대에 대한 임대인의 동의가 등기사항으로 문제되고, 부동산 일부에 관한 경우 도면 번호가 필요하다.

같이 보기

• 전세권등기
• 주택임차권등기
• 상가건물임차권등기
• 지상권등기
• 지역권등기
• 을구
• 등기신청
• 등기신청정보
• 첨부정보
• 등기필정보
• 인감증명

참고 문헌

• 국가법령정보센터, 「민법」 제303조(전세권의 내용)
• 국가법령정보센터, 「민법」 제618조(임대차의 의의)
• 국가법령정보센터, 「민법」 제621조(임대차의 등기)
• 국가법령정보센터, 「민법」 제629조(임차권의 양도, 전대의 제한)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제23조(등기신청인)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제50조(등기필정보)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제46조(첨부정보)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제60조(인감증명의 제출)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제130조(임차권설정등기의 신청)