상속으로 인한 소유권이전등기

상속으로 인한 소유권이전등기는 피상속인의 사망으로 상속인이 부동산 소유권을 승계한 사실을 등기기록에 기록하는 등기이다.

개념

상속으로 인한 소유권이전등기는 부동산 소유자인 피상속인이 사망하여 상속인이 그 부동산의 소유권을 승계한 경우, 이를 등기기록에 반영하는 등기이다. 상속은 법률의 규정에 의하여 발생하는 포괄승계이므로, 매매나 증여처럼 당사자 사이의 법률행위에 의한 소유권이전과 구별된다.

민법은 상속은 사망으로 인하여 개시된다고 규정한다. 또한 상속인은 상속개시된 때부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리의무를 승계한다.

법적 성격

상속으로 인한 소유권 취득은 법률의 규정에 의한 부동산 물권취득이다. 민법은 상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산 물권취득은 등기를 요하지 아니하지만, 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다고 규정한다.

따라서 상속인은 피상속인의 사망으로 부동산 소유권을 취득하지만, 그 부동산을 매도하거나 담보로 제공하는 등 처분하려면 상속으로 인한 소유권이전등기를 마쳐야 한다. 이 점에서 상속등기는 권리취득의 효력요건이라기보다, 상속으로 취득한 권리를 등기기록에 공시하고 처분할 수 있게 하는 등기이다.

등기원인

상속으로 인한 소유권이전등기의 등기원인은 상속이다. 등기원인일자는 피상속인의 사망일, 즉 상속개시일이 된다.

신청정보에는 등기원인으로 상속과 그 연월일이 기재되고, 첨부정보로 상속관계를 증명하는 정보가 제공된다. 상속인이 여러 명인 경우에는 법정상속분 또는 협의분할에 따른 지분이나 단독소유 여부가 문제된다.

등기원인정보와 신청정보가 서로 일치하지 않으면 등기신청의 보정 또는 각하 문제가 생길 수 있다. 부동산등기법은 신청정보와 등기원인정보가 일치하지 않은 경우 등기관이 등기신청을 각하하여야 한다고 규정한다.

신청인

상속으로 인한 소유권이전등기는 상속인이 단독으로 신청할 수 있다. 부동산등기법은 상속, 법인의 합병, 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 포괄승계에 따른 등기는 등기권리자가 단독으로 신청한다고 규정한다.

상속은 피상속인의 사망으로 발생하므로, 등기의무자인 피상속인이 공동신청에 참여할 수 없다. 따라서 상속인은 등기권리자로서 단독으로 상속등기를 신청할 수 있다.

상속인이 여러 명인 경우에는 공동상속인 전원이 법정상속분에 따라 공동명의로 등기하거나, 협의분할이 있으면 그 협의분할 내용에 따라 특정 상속인 명의로 등기할 수 있다.

법정상속분에 의한 등기

상속인이 여러 명이고 별도의 상속재산분할협의가 없는 경우에는 법정상속분에 따라 공동상속등기를 할 수 있다. 민법은 동순위의 상속인이 여러 명인 경우 그 상속분은 균분으로 한다고 규정하고, 배우자의 상속분은 직계비속 또는 직계존속과 공동상속하는 경우 그 상속인의 상속분의 5할을 가산한다고 규정한다.

법정상속분에 따른 등기에서는 각 상속인의 지분이 등기기록에 표시된다. 예를 들어 배우자와 자녀들이 공동상속인인 경우에는 민법상 법정상속분에 따라 각자의 지분을 계산하여 등기한다.

법정상속분에 의한 등기는 상속재산분할협의가 아직 이루어지지 않았거나, 공동상속 상태를 그대로 등기하려는 경우에 문제된다.

협의분할에 의한 상속등기

공동상속인들은 상속재산분할협의를 통하여 특정 부동산을 특정 상속인의 단독소유로 하거나, 법정상속분과 다른 비율로 지분을 정할 수 있다. 민법은 공동상속인은 언제든지 그 협의에 의하여 상속재산을 분할할 수 있다고 규정한다.

협의분할에 의한 상속등기에서는 상속재산분할협의서가 중요한 등기원인정보가 된다. 또한 부동산등기규칙은 협의분할에 의한 상속등기를 신청하는 경우 상속인 전원의 인감증명을 제출하도록 규정한다.

협의분할은 공동상속인 전원의 의사에 기초하므로, 일부 상속인을 제외한 협의는 원칙적으로 유효한 분할협의가 되기 어렵다. 따라서 협의분할에 의한 등기에서는 상속인 전원의 참여 여부와 인감증명이 중요하다.

유증과의 구별

상속으로 인한 소유권이전등기는 법정상속 또는 상속재산분할에 따른 승계를 등기하는 것이다. 유증은 유언에 의하여 재산을 무상으로 주는 행위로서 상속과 구별된다.

포괄유증의 경우 수증자가 상속인과 유사한 지위를 가지는 경우가 있으나, 특정유증에 따른 등기절차는 상속등기와 다르게 처리될 수 있다. 따라서 등기원인이 상속인지 유증인지, 유언의 내용이 포괄유증인지 특정유증인지, 등기신청인이 누구인지 구별해야 한다.

등기기록에는 등기원인이 중요하게 표시되므로, 상속으로 인한 소유권이전등기와 유증으로 인한 소유권이전등기를 혼동하지 않아야 한다.

대습상속과 상속포기

상속으로 인한 소유권이전등기에서는 대습상속, 상속포기, 한정승인 등 상속관계의 변동도 문제될 수 있다. 대습상속은 상속인이 될 직계비속이나 형제자매가 상속개시 전에 사망하거나 결격자가 된 경우 그 직계비속이나 배우자가 대신 상속하는 제도이다.

상속포기가 있으면 그 상속인은 처음부터 상속인이 아니었던 것처럼 취급된다. 따라서 상속등기에서는 상속포기 여부, 상속포기 수리심판, 대습상속인의 존재 등을 확인해야 한다.

상속관계가 복잡한 경우에는 가족관계등록사항별 증명서, 기본증명서, 제적등본, 상속포기 관련 서류 등으로 상속인 범위와 상속분을 정확히 확인해야 한다.

첨부정보

상속으로 인한 소유권이전등기에는 상속관계와 신청권한을 증명하는 첨부정보가 필요하다. 부동산등기규칙은 등기신청 시 등기원인을 증명하는 정보, 대리권을 증명하는 정보, 주소 또는 사무소 소재지와 주민등록번호 또는 부동산등기용등록번호를 증명하는 정보 등을 첨부정보로 제공하도록 규정한다.

상속등기에서 문제될 수 있는 첨부정보는 다음과 같다.

• 피상속인의 사망 사실을 증명하는 정보
• 피상속인과 상속인의 가족관계를 증명하는 정보
• 상속인의 주소증명정보
• 상속재산분할협의서
• 협의분할의 경우 상속인 전원의 인감증명
• 상속포기 또는 한정승인이 있는 경우 그 사실을 증명하는 정보
• 대습상속이 있는 경우 대습관계를 증명하는 정보
• 대리신청의 경우 대리권을 증명하는 정보
• 취득세 등 세금 납부 관련 정보

구체적인 첨부정보는 법정상속분에 따른 등기인지, 협의분할에 따른 등기인지, 상속관계가 단순한지 복잡한지에 따라 달라진다.

등기필정보와 인감증명

상속으로 인한 소유권이전등기는 상속인이 단독으로 신청할 수 있으므로, 일반적인 매매로 인한 소유권이전등기와 달리 피상속인의 등기필정보 제공이 문제되지 않는다. 피상속인은 이미 사망하였으므로 등기의무자로서 등기신청에 참여할 수 없기 때문이다.

다만 협의분할에 의한 상속등기에서는 상속인 전원의 인감증명이 필요하다. 이는 상속재산분할협의가 공동상속인 전원의 의사에 기초한 것임을 확인하기 위한 것이다.

따라서 상속등기에서는 등기필정보보다 상속관계 증명정보와 협의분할 관련 첨부정보가 더 중요하게 문제되는 경우가 많다.

상속등기 후 처분

상속인은 상속개시로 부동산 소유권을 취득하지만, 등기를 하지 않으면 이를 처분하지 못한다. 따라서 상속받은 부동산을 매도하거나 담보로 제공하려면 먼저 상속으로 인한 소유권이전등기를 마쳐야 한다.

예를 들어 상속인이 상속받은 부동산을 제3자에게 매도하려면, 피상속인 명의에서 직접 매수인 명의로 이전등기를 하는 것이 아니라, 원칙적으로 피상속인에서 상속인 앞으로 상속등기를 한 뒤 상속인에서 매수인 앞으로 소유권이전등기를 하게 된다.

이러한 절차는 등기기록상 권리 변동의 연속성을 확보하기 위한 것이다.

상속등기와 대위신청

상속인이 상속등기를 하지 않는 경우, 채권자가 상속인을 대위하여 상속등기를 신청하는 경우가 있을 수 있다. 부동산등기법은 채권자가 민법 제404조에 따라 채무자를 대위하여 등기를 신청할 수 있다고 규정한다.

예를 들어 상속인이 채무자인데 상속받은 부동산에 대하여 상속등기를 하지 않아 강제집행이 어려운 경우, 채권자는 채권보전을 위하여 상속인을 대위하여 상속등기를 신청할 수 있다.

대위신청에 의하여 등기를 할 때에는 대위자의 성명 또는 명칭, 주소 또는 사무소 소재지 및 대위원인을 기록하여야 한다.

상속등기의 의무화

상속으로 인한 소유권이전등기는 상속인의 처분을 위해 필요한 등기일 뿐 아니라, 일정한 기간 내 신청의무와 과태료 문제도 연결된다. 「부동산등기법」은 소유권이전등기의 신청의무에 관한 규정을 두고 있으며, 상속으로 인한 소유권이전등기 신청의무도 별도로 규정되어 있다.

상속등기의 장기 미이행은 등기기록과 실제 권리관계의 괴리를 크게 만들 수 있다. 상속등기 신청의무는 부동산 권리관계를 등기기록에 신속하게 반영하여 거래 안전과 공부의 정확성을 높이려는 취지를 가진다.

실무상 의미

상속으로 인한 소유권이전등기는 상속재산 정리와 부동산 처분의 출발점이다. 피상속인 명의로 남아 있는 부동산은 상속등기를 통해 상속인 명의로 정리되어야 이후 매매, 증여, 담보권 설정, 분할, 경매 등 후속 절차가 가능하다.

실무상 상속등기에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 피상속인의 사망일
• 상속인의 범위
• 법정상속분
• 상속재산분할협의 여부
• 상속포기 또는 한정승인 여부
• 대습상속 여부
• 상속인 전원의 인감증명 필요 여부
• 상속인의 주소증명정보
• 대리신청의 경우 대리권 증명정보
• 피상속인 명의의 등기기록과 상속관계 자료의 일치 여부
• 상속등기 후 매매나 담보권 설정 등 후속 등기 필요 여부

상속등기는 가족관계와 등기절차가 결합된 등기이므로, 상속인 범위와 상속분을 정확히 확인하는 것이 가장 중요하다.

관련 개념과의 비교

구분	내용	핵심 차이
상속으로 인한 소유권이전등기	피상속인의 사망으로 상속인이 소유권을 승계한 사실을 등기하는 것	법률의 규정에 의한 취득이므로 등기 없이 취득하나 처분을 위해 등기가 필요하다
매매로 인한 소유권이전등기	매매계약을 원인으로 소유권을 이전하는 등기	법률행위에 의한 물권변동이므로 등기가 효력요건이다
증여로 인한 소유권이전등기	증여계약을 원인으로 소유권을 이전하는 등기	무상계약에 의한 이전이다
협의분할에 의한 상속등기	상속재산분할협의에 따라 상속재산의 귀속을 등기하는 것	상속인 전원의 협의와 인감증명이 중요하다
대위신청	채권자가 채무자를 대위하여 등기를 신청하는 것	상속인이 등기하지 않을 때 채권자가 활용할 수 있다

시험 관련 유의점

공인중개사 부동산공시법에서는 상속으로 인한 소유권이전등기가 법률의 규정에 의한 취득이라는 점이 중요하다. 상속인은 등기 없이 소유권을 취득하지만, 등기하지 않으면 처분하지 못한다. 상속등기는 등기권리자인 상속인이 단독으로 신청할 수 있고, 협의분할에 의한 상속등기에서는 상속인 전원의 인감증명이 필요하다는 점을 구별해야 한다.

같이 보기

• 소유권이전등기
• 매매로 인한 소유권이전등기
• 증여로 인한 소유권이전등기
• 공유물분할로 인한 소유권이전등기
• 수용으로 인한 소유권이전등기
• 대위신청
• 단독신청
• 첨부정보
• 인감증명
• 주소증명정보
• 갑구

참고 문헌

• 국가법령정보센터, 「민법」 제187조(등기를 요하지 아니하는 부동산물권취득)
• 국가법령정보센터, 「민법」 제997조(상속개시의 원인)
• 국가법령정보센터, 「민법」 제1001조(대습상속)
• 국가법령정보센터, 「민법」 제1005조(상속과 포괄적 권리의무의 승계)
• 국가법령정보센터, 「민법」 제1009조(법정상속분)
• 국가법령정보센터, 「민법」 제1013조(협의에 의한 분할)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제23조(등기신청인)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제27조의2(상속으로 인한 소유권이전등기 신청의무)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제28조(채권자대위권에 의한 등기신청)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제29조(신청의 각하)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제46조(첨부정보)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제60조(인감증명의 제출)