전유부분

전유부분은 구분건물에서 구분소유권의 목적이 되는 건물부분이다.

개념

전유부분은 구분건물에서 각 구분소유자가 배타적으로 소유하는 건물부분을 말한다. 아파트의 각 세대, 오피스텔의 각 호실, 집합상가의 각 점포처럼 1동의 건물 안에서 독립적으로 소유·사용될 수 있는 부분이 전유부분에 해당할 수 있다.

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」은 전유부분을 구분소유권의 목적인 건물부분이라고 정의한다.

전유부분은 구분건물등기의 핵심 단위이다. 구분건물등기기록은 1동 건물의 표제부와 전유부분별 표제부·갑구·을구로 구성되므로, 각 전유부분은 독립한 권리 객체로 등기된다.

기능

전유부분은 구분건물에서 개별 소유권의 목적물이 되는 기능을 한다. 1동의 건물 전체가 하나의 소유권 객체로만 존재하는 것이 아니라, 구조상·이용상 독립한 부분이 각각 별개의 소유권 객체가 될 수 있도록 하는 기준이다.

전유부분의 주요 기능은 다음과 같다.

• 구분소유권의 목적이 된다.
• 각 구분소유자가 배타적으로 소유·사용하는 범위를 정한다.
• 전유부분별 소유권이전등기의 대상이 된다.
• 전유부분별 전세권, 임차권, 저당권, 근저당권 등 권리등기의 대상이 된다.
• 대지사용권 또는 대지권과 결합하여 구분건물의 거래 단위가 된다.
• 공용부분과 구별되어 관리·사용·처분 관계의 기준이 된다.

구분소유권과의 관계

구분소유권은 전유부분을 목적으로 하는 소유권이다. 집합건물법은 구분소유권을 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분 중 공용부분으로 된 것을 제외한 부분을 목적으로 하는 소유권이라고 정의한다.

따라서 전유부분은 구분소유권의 대상이고, 구분소유자는 그 전유부분에 관한 소유권을 가진 사람이다. 예를 들어 아파트 101호의 소유자는 101호 전유부분에 대한 구분소유권을 가진다.

전유부분이 명확히 특정되지 않으면 구분소유권의 대상도 불명확해진다. 따라서 구분건물등기에서는 전유부분의 건물번호, 종류, 구조, 면적이 정확히 표시되어야 한다.

구분건물의 성립 요건

전유부분이 되려면 1동의 건물 중 해당 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있어야 한다. 집합건물법은 1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때 그 각 부분을 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다고 규정한다.

전유부분이 되기 위한 핵심 요건은 다음과 같다.

• 1동의 건물 안에 있을 것
• 구조상 다른 부분과 구분될 것
• 이용상 독립한 건물로 사용될 수 있을 것
• 공용부분이 아닐 것
• 등기기록상 독립한 전유부분으로 특정될 수 있을 것

이 요건을 갖추어야 해당 부분이 구분소유권의 객체가 될 수 있다.

구조상 독립성

전유부분은 구조상 독립성을 가져야 한다. 구조상 독립성은 벽, 바닥, 천장, 출입구 등으로 다른 부분과 물리적으로 구분되어 독립한 공간으로 인식될 수 있는 것을 말한다.

구조상 독립성이 문제되는 경우는 다음과 같다.

• 임시 칸막이만으로 나뉜 공간
• 출입구가 독립되어 있지 않은 공간
• 공용부분과 경계가 불명확한 공간
• 다른 전유부분을 통하지 않으면 출입할 수 없는 공간
• 상가 점포의 경계가 표시만으로 나뉜 경우

일반적인 아파트 세대나 오피스텔 호실은 벽과 출입구로 구분되어 구조상 독립성을 인정받기 쉽다. 반면 경계가 불명확한 상가 매장이나 단순한 공간 배분은 구체적 검토가 필요하다.

이용상 독립성

전유부분은 이용상 독립성도 가져야 한다. 이용상 독립성은 해당 부분이 독립한 건물부분으로 사용될 수 있는 기능을 갖추었다는 의미이다.

이용상 독립성이 문제되는 경우는 다음과 같다.

• 독립적인 주거·영업·업무 용도로 사용하기 어려운 공간
• 다른 전유부분의 부속공간에 불과한 공간
• 공용 설비의 일부에 불과한 공간
• 독립 출입이나 독립 사용이 곤란한 공간
• 구조상은 나뉘어 있으나 실제 독립 사용이 어려운 공간

전유부분은 단순히 물리적으로 나뉘어 있는 것만으로 부족하고, 독립된 사용 단위로 기능할 수 있어야 한다.

전유부분의 등기기록

구분건물등기기록에는 전유부분마다 표제부, 갑구, 을구가 있다. 부동산등기규칙은 구분건물등기기록에는 1동의 건물에 대한 표제부를 두고, 전유부분마다 표제부, 갑구, 을구를 둔다고 규정한다.

전유부분의 등기기록 구조는 다음과 같다.

• 전유부분의 표제부
• 전유부분의 갑구
• 전유부분의 을구

전유부분의 표제부는 해당 전유부분의 물리적 표시와 대지권을 기록하고, 갑구는 소유권에 관한 사항을 기록하며, 을구는 소유권 외 권리에 관한 사항을 기록한다.

전유부분의 표제부

전유부분의 표제부는 해당 전유부분을 특정하는 표시사항을 기록한다. 구분건물의 경우 전유부분의 등기기록 표제부에는 건물번호와 대지권의 표시 등이 기록될 수 있다.

전유부분의 표제부에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 건물번호
• 전유부분의 종류
• 전유부분의 구조
• 전유부분의 면적
• 대지권의 표시
• 대지권 비율
• 도면의 번호

전유부분의 표제부는 실제 거래대상 호실이나 점포가 등기기록상 어느 부분인지 확인하는 기준이다.

건물번호

건물번호는 전유부분을 식별하는 번호이다. 아파트의 101호, 오피스텔의 1203호, 상가의 제1층 제101호와 같은 표시가 건물번호에 해당할 수 있다.

건물번호는 전유부분별 권리관계를 구분하는 데 중요하다. 같은 1동 건물 안에서도 각 호실의 소유자, 근저당권, 전세권, 임차권이 다를 수 있으므로, 등기사항증명서를 확인할 때에는 건물번호가 실제 계약 대상과 일치하는지 반드시 확인해야 한다.

전유부분의 면적

전유부분의 면적은 해당 전유부분의 크기를 나타내는 표시사항이다. 전유부분의 면적은 매매가격, 임대차 범위, 담보가치, 관리비 배분, 대지권 비율 산정 등과 관련될 수 있다.

전유부분의 면적을 확인할 때에는 다음을 구별해야 한다.

• 전유부분 면적
• 공용부분 면적
• 계약면적
• 공급면적
• 전용면적
• 대지권 비율

등기기록상 전유부분 면적은 전유부분의 물리적 범위를 특정하는 데 중요한 자료이지만, 분양광고나 계약서의 면적 표시와 다를 수 있으므로 주의해야 한다.

전유부분의 갑구

전유부분의 갑구에는 해당 전유부분의 소유권에 관한 사항이 기록된다. 구분건물은 전유부분마다 갑구가 따로 있으므로, 같은 1동 건물 안에서도 각 전유부분별 소유자가 다를 수 있다.

전유부분의 갑구에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 소유권보존등기
• 소유권이전등기
• 현재 소유자
• 공유지분 여부
• 가압류등기
• 가처분등기
• 압류등기
• 경매개시결정등기

전유부분을 매수하거나 담보로 받을 때에는 해당 전유부분의 갑구를 확인해야 한다. 1동 건물 전체의 정보만으로는 각 전유부분의 소유권 상태를 알 수 없다.

전유부분의 을구

전유부분의 을구에는 해당 전유부분의 소유권 외 권리에 관한 사항이 기록된다. 전세권, 임차권, 저당권, 근저당권 등은 전유부분별로 설정될 수 있다.

전유부분의 을구에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 전세권등기
• 임차권등기
• 저당권등기
• 근저당권등기
• 권리의 순위번호
• 접수연월일과 접수번호
• 말소된 권리등기와 현재 유효한 권리등기

같은 아파트 단지나 같은 건물 안이라도 각 호실의 을구 상태는 다르므로, 반드시 해당 전유부분의 을구를 확인해야 한다.

전유부분과 공용부분의 구별

전유부분은 구분소유자가 배타적으로 소유하는 부분이고, 공용부분은 전유부분 외의 건물부분 등으로서 구분소유자들이 공동으로 사용하는 부분이다. 집합건물법은 공용부분을 전유부분 외의 건물부분, 전유부분에 속하지 않는 건물의 부속물, 공용부분으로 된 부속의 건물이라고 정의한다.

구분	전유부분	공용부분
의미	구분소유권의 목적이 되는 건물부분	전유부분 외의 건물부분 등
예시	아파트 각 세대, 오피스텔 각 호실, 상가 각 점포	복도, 계단, 엘리베이터, 공동현관, 기계실
소유 관계	각 구분소유자가 배타적으로 소유	구분소유자들이 공동으로 사용·소유
등기상 의미	전유부분별 표제부·갑구·을구가 존재	전유부분처럼 독립 거래되는 것이 원칙이 아님

전유부분과 공용부분을 혼동하면 거래대상 면적이나 권리범위를 잘못 판단할 수 있다.

전유부분과 대지사용권

전유부분은 대지사용권과 결합하여 거래되는 경우가 많다. 대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리이다.

집합건물법은 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다고 규정한다.

따라서 전유부분을 매수할 때에는 전유부분의 건물부분만 볼 것이 아니라, 그 전유부분에 결합된 대지사용권 또는 대지권을 함께 확인해야 한다.

전유부분과 대지권

대지사용권이 전유부분과 분리하여 처분할 수 없는 것으로 등기되면 대지권이 된다. 대지권이 있는 구분건물에서는 전유부분 표제부에 대지권의 종류와 비율이 기록된다.

전유부분과 대지권의 관계에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 전유부분에 대지권이 있는지
• 대지권의 종류가 무엇인지
• 대지권 비율이 얼마인지
• 대지권의 목적인 토지가 무엇인지
• 별도등기 있음 표시가 있는지
• 대지권변경등기나 대지권말소등기가 있는지

전유부분은 구분건물의 건물부분이고, 대지권은 그 전유부분과 결합된 토지사용권이라는 점을 구별해야 한다.

전유부분의 처분

전유부분은 독립한 소유권의 객체이므로 매매, 증여, 상속, 담보제공, 경매 등의 대상이 될 수 있다. 전유부분의 처분에는 원칙적으로 그 전유부분에 결합된 대지사용권도 함께 따른다.

전유부분 처분에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 전유부분의 소유자
• 전유부분의 면적과 건물번호
• 대지권의 존재와 비율
• 갑구의 처분제한등기
• 을구의 담보권 또는 용익권
• 공용부분의 사용관계
• 관리비 체납 등 관리관계

전유부분은 독립 거래가 가능하지만, 1동 건물과 대지권, 공용부분과의 관계 속에서 이해해야 한다.

전유부분에 대한 담보권

전유부분은 저당권이나 근저당권의 목적이 될 수 있다. 대지권이 있는 구분건물에 근저당권을 설정하면 전유부분과 대지권이 함께 담보의 목적이 되는 것이 일반적이다.

전유부분에 대한 담보권 설정에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 전유부분의 을구에 근저당권이 있는지
• 근저당권의 채권최고액
• 대지권이 함께 담보되는지
• 건물만에 관한 등기인지
• 별도등기 있음 표시가 있는지
• 선순위 전세권이나 임차권이 있는지

전유부분만 보고 대지권이나 별도등기를 확인하지 않으면 담보가치를 잘못 평가할 수 있다.

전유부분에 대한 임대차

전유부분은 임대차의 목적물이 될 수 있다. 아파트 한 세대, 오피스텔 한 호실, 상가 한 점포를 임대차하는 경우가 이에 해당한다.

전유부분 임대차에서는 다음 사항을 확인해야 한다.

• 임대차 목적 전유부분의 건물번호
• 전유부분의 실제 표시와 등기기록의 일치 여부
• 주택임대차보호법 또는 상가건물 임대차보호법 적용 여부
• 전세권등기나 임차권등기 여부
• 대지권의 존재 여부
• 공용부분 사용관계
• 관리비와 공용시설 이용관계

임대차계약서의 호실 표시가 등기기록상 전유부분 표시와 일치하는지 확인하는 것이 중요하다.

전유부분과 관리관계

전유부분은 각 구분소유자가 배타적으로 소유하지만, 1동 건물은 여러 구분소유자가 함께 관리해야 하는 구조이다. 전유부분의 소유자는 공용부분 관리, 관리비 부담, 관리단 규약, 대지 및 부속시설 이용관계와 연결된다.

전유부분 소유자가 확인해야 할 관리관계는 다음과 같다.

• 공용부분 사용과 관리
• 관리비 부담
• 수선충당금
• 관리단 규약
• 공용시설 이용
• 공용부분 변경에 관한 의결
• 대지와 부속시설의 관리

전유부분은 독립 소유의 대상이지만, 집합건물 전체의 관리관계에서 완전히 분리될 수는 없다.

전유부분과 구분건물등기

전유부분은 구분건물등기의 중심 단위이다. 구분건물등기기록은 전유부분마다 표제부, 갑구, 을구를 두므로, 전유부분별 권리관계가 독립적으로 기록된다.

구분건물등기를 볼 때에는 다음 순서로 확인하는 것이 좋다.

• 1동 건물의 표제부 확인
• 전유부분의 표제부 확인
• 전유부분의 갑구 확인
• 전유부분의 을구 확인
• 대지권의 목적인 토지의 표시 확인
• 대지권의 목적인 토지 등기기록 확인

실무상 의미

전유부분은 아파트, 오피스텔, 상가 거래에서 실제 거래 단위가 되는 핵심 개념이다. 매매계약서에 적힌 호실, 등기사항증명서의 전유부분 표시, 건축물대장의 전유부분 표시, 실제 점유 공간이 서로 일치하는지 확인해야 한다.

실무상 전유부분에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 전유부분의 건물번호가 실제 거래대상과 일치하는지
• 전유부분의 종류, 구조, 면적이 맞는지
• 갑구의 소유자가 매도인과 일치하는지
• 을구의 근저당권, 전세권, 임차권이 있는지
• 대지권이 등기되어 있는지
• 대지권 비율이 얼마인지
• 별도등기 있음 표시가 있는지
• 공용부분과 전유부분을 혼동하고 있지 않은지
• 집합건축물대장과 등기기록이 일치하는지
• 관리비 체납이나 관리단 관련 문제가 있는지

전유부분은 독립한 소유권의 객체이지만, 공용부분과 대지권을 함께 고려해야 완전한 권리분석이 가능하다.

관련 개념과의 비교

구분	내용	핵심 차이
전유부분	구분소유권의 목적이 되는 건물부분	구분소유자가 배타적으로 소유한다
공용부분	전유부분 외의 건물부분 등 공동으로 사용하는 부분	구분소유자들이 공동으로 사용한다
구분건물	전유부분이 독립한 소유권의 객체가 되는 건물	1동 건물과 전유부분 구조가 중요하다
대지사용권	전유부분을 소유하기 위해 대지에 대하여 가지는 권리	전유부분과 함께 처분되는 것이 원칙이다
대지권	대지사용권 중 전유부분과 분리처분할 수 없는 것으로 등기된 권리	전유부분 표제부에 표시된다

시험 관련 유의점

공인중개사 부동산공시법에서는 전유부분이 구분소유권의 목적인 건물부분이라는 점이 중요하다. 구분건물등기기록에는 1동 건물에 대한 표제부를 두고, 전유부분마다 표제부, 갑구, 을구를 둔다. 전유부분은 공용부분과 구별해야 하며, 전유부분의 처분에는 원칙적으로 대지사용권이 따른다. 전유부분 표제부에서는 건물번호, 전유부분의 종류·구조·면적, 대지권 표시를 확인해야 한다.

같이 보기

• 공용부분
• 대지사용권
• 대지권
• 구분건물등기
• 건물구분등기
• 대지권등기
• 대지권의 목적인 토지의 표시
• 구분건물소유권보존등기
• 집합건축물대장
• 표제부

참고 문헌

• 국가법령정보센터, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제1조(건물의 구분소유)
• 국가법령정보센터, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조(정의)
• 국가법령정보센터, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제20조(전유부분과 대지사용권의 일체성)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제40조(등기사항)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제14조(구분건물등기기록의 양식)