토지표시변경등기

토지표시변경등기는 등기 후 토지의 소재, 지번, 지목, 면적 등 표제부의 토지 표시사항이 변경된 경우 그 변경 내용을 등기기록에 반영하는 등기이다.

개념

토지표시변경등기는 토지 등기기록의 표제부에 기록된 토지의 표시가 등기 후 변경된 경우 이를 현재의 지적공부와 실제 공부상 상태에 맞추어 정리하는 등기이다. 토지의 표시는 권리의 대상이 되는 토지를 특정하는 기준이므로, 토지의 지번·지목·면적 등에 변경이 있으면 등기기록도 이에 맞게 정리되어야 한다.

부동산등기법은 토지 등기기록의 표제부에 표시번호, 접수연월일, 소재와 지번, 지목, 면적, 등기원인을 기록하도록 규정한다. 이러한 토지 표시사항에 변경이 있는 경우 토지표시변경등기가 문제된다.

기능

토지표시변경등기는 등기기록의 표제부를 현재의 토지 표시 상태와 일치시키는 기능을 한다. 토지의 표시가 달라졌는데 등기기록이 그대로 남아 있으면 권리의 객체가 정확히 특정되지 않아 거래와 후속 등기절차에서 혼란이 생길 수 있다.

토지표시변경등기의 주요 기능은 다음과 같다.

• 토지의 소재와 지번 변경을 등기기록에 반영한다.
• 토지의 지목 변경을 등기기록에 반영한다.
• 토지의 면적 변경을 등기기록에 반영한다.
• 토지의 분할·합병에 따른 표시변경을 반영한다.
• 토지대장 또는 임야대장과 등기기록의 불일치를 줄인다.
• 소유권이전등기, 담보권설정등기 등 후속 권리등기의 기초를 명확히 한다.

표제부와 토지 표시

토지표시변경등기는 표제부에 관한 등기이다. 표제부는 권리관계 자체가 아니라 권리의 객체인 토지의 표시를 기록하는 부분이다.

토지 등기기록의 표제부에는 다음 사항이 기록된다.

• 표시번호
• 접수연월일
• 소재와 지번
• 지목
• 면적
• 등기원인

갑구와 을구는 권리관계를 기록하는 부분이고, 표제부는 토지 자체의 표시를 기록하는 부분이다. 따라서 토지표시변경등기는 갑구나 을구의 권리변동이 아니라 표제부의 표시 정리와 관련된다.

신청의무

토지의 분할, 합병이 있거나 토지 등기사항에 변경이 있는 경우에는 그 토지 소유권의 등기명의인이 그 사실이 있는 때부터 1개월 이내에 변경등기를 신청하여야 한다.

이는 토지 표시의 변경이 등기기록에 신속히 반영되도록 하기 위한 규정이다. 토지대장이나 임야대장에는 변경사항이 정리되었는데 등기기록에는 종전 표시가 그대로 남아 있으면, 같은 토지인지 여부나 권리의 대상 범위에 관한 혼란이 생길 수 있다.

신청인

토지표시변경등기는 소유권의 등기명의인이 단독으로 신청한다. 부동산등기법은 부동산표시의 변경이나 경정의 등기는 소유권의 등기명의인이 단독으로 신청한다고 규정한다.

토지표시변경등기는 권리의 이전이나 설정이 아니라 토지 자체의 표시를 정리하는 등기이므로, 저당권자나 전세권자 등 소유권 외의 권리자와 공동으로 신청하는 구조가 아니다.

다만 토지표시변경이 담보가치나 권리의 범위에 영향을 줄 수 있으므로, 실무상으로는 을구의 소유권 외 권리도 함께 확인할 필요가 있다.

직권에 의한 표시변경등기

토지표시변경등기는 소유권의 등기명의인이 신청하는 것이 원칙이지만, 일정한 경우 등기관이 직권으로 표시변경등기를 할 수 있다. 부동산등기법은 등기관이 지적소관청으로부터 토지의 이동이 있었다는 통지를 받은 경우에는 직권으로 표시변경등기를 하여야 한다고 규정한다.

직권에 의한 표시변경등기는 지적공부와 등기기록의 일치를 확보하기 위한 제도이다. 토지의 이동이나 표시변경은 지적소관청의 공부 정리와 연결되므로, 등기기록도 그 통지를 기초로 정리될 수 있다.

토지의 분할과 표시변경

토지의 분할은 1필의 토지를 2필 이상의 토지로 나누는 것이다. 토지가 분할되면 지번과 면적이 달라지고, 그 결과 등기기록의 표제부도 변경되어야 한다.

토지분할과 관련하여 등기기록에서는 분필등기가 문제된다. 분필등기는 하나의 토지 등기기록에서 새로운 토지의 등기기록을 만들어 분할된 토지를 공시하는 등기이다. 토지표시변경등기는 이러한 분필등기와 함께 토지 표시의 변경을 이해하는 총론적 개념이다.

토지분할이 있는 경우 확인할 사항은 다음과 같다.

• 분할 전 토지의 지번과 면적
• 분할 후 각 토지의 지번과 면적
• 토지대장 또는 임야대장상 분할 정리 여부
• 각 토지에 관한 등기기록 개설 여부
• 기존 권리등기가 분할 후 토지에 어떻게 존속하는지

토지의 합병과 표시변경

토지의 합병은 2필 이상의 토지를 1필의 토지로 합치는 것이다. 토지가 합병되면 합병 후 토지의 지번과 면적이 새롭게 정리되므로, 등기기록의 표제부도 변경되어야 한다.

토지합병과 관련하여 등기기록에서는 합필등기가 문제된다. 합필등기는 여러 토지의 등기기록을 하나의 토지 등기기록으로 정리하는 등기이다.

토지합병이 있는 경우 확인할 사항은 다음과 같다.

• 합병 전 각 토지의 지번과 면적
• 합병 후 토지의 지번과 면적
• 합병 대상 토지의 소유자가 동일한지
• 합병 대상 토지에 소유권 외 권리등기가 있는지
• 토지대장 또는 임야대장상 합병 정리 여부
• 기존 등기기록의 폐쇄 또는 정리 여부

지목변경과 표시변경

지목변경은 토지의 주된 사용목적이 달라져 지적공부상 지목을 변경하는 것이다. 예를 들어 전이 대로 변경되거나, 임야가 대로 변경되는 경우가 있을 수 있다.

지목은 토지 등기기록의 표제부에 기록되는 사항이므로, 지목이 변경되면 토지표시변경등기가 필요하다.

지목변경등기에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 변경 전 지목
• 변경 후 지목
• 지목변경의 원인
• 토지대장 또는 임야대장상 지목변경 여부
• 지목변경이 토지 이용과 가치에 미치는 영향
• 후속 권리등기나 거래에서의 표시 일치 여부

면적변경과 표시변경

면적은 토지 등기기록의 표제부에 기록되는 사항이다. 토지의 면적이 변경되면 등기기록에도 그 변경사항을 반영해야 한다.

면적변경은 토지의 분할, 합병, 등록전환, 축척변경, 지적재조사 등 여러 원인으로 발생할 수 있다. 면적이 달라지면 토지의 담보가치, 거래가격, 권리의 범위에 영향을 줄 수 있으므로 등기기록의 정리가 중요하다.

면적변경등기에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 변경 전 면적
• 변경 후 면적
• 면적 변경의 원인
• 지적공부상 면적 정리 여부
• 기존 권리등기와 담보가치에 미치는 영향
• 후속 거래에서 면적 기준이 되는 자료

등록전환과 표시변경

등록전환은 임야대장 및 임야도에 등록된 토지를 토지대장 및 지적도에 옮겨 등록하는 토지이동이다. 등록전환이 이루어지면 토지의 지번, 지목, 면적 등이 달라질 수 있으므로, 등기기록의 표제부도 정리될 수 있다.

등록전환에 따른 등기는 토지표시변경등기의 한 유형으로 이해할 수 있다. 등록전환이 있으면 임야대장과 토지대장, 임야도와 지적도 사이의 공부 정리가 이루어지고, 등기기록도 그 변경된 토지 표시를 반영해야 한다.

등록전환에 따른 등기에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 등록전환 전 임야 표시
• 등록전환 후 토지 표시
• 지번 변경 여부
• 지목 변경 여부
• 면적 변경 여부
• 토지대장 또는 임야대장상 정리 여부

축척변경과 표시변경

축척변경은 지적도의 축척을 바꾸어 토지의 위치와 경계, 면적 등을 정리하는 절차이다. 축척변경이 이루어지면 토지의 면적이나 지번 등 표시사항이 변경될 수 있으므로, 등기기록에도 그 변경이 반영될 수 있다.

축척변경에 따른 등기는 토지표시변경등기의 한 유형으로 이해할 수 있다. 축척변경 자체는 지적공부 정리와 관련되지만, 그 결과 토지 표시에 변경이 발생하면 등기기록의 표제부도 정리되어야 한다.

행정구역 또는 명칭 변경

행정구역 또는 그 명칭이 변경된 경우 토지의 소재 표시도 달라질 수 있다. 부동산등기법은 행정구역 또는 그 명칭이 변경되었을 때에는 등기기록에 기록한 행정구역 또는 그 명칭이 변경된 것으로 본다고 규정한다.

이 규정은 행정구역 명칭 변경이 있을 때마다 모든 토지 등기기록을 개별적으로 변경신청하지 않아도 법률상 변경된 것으로 보도록 한 것이다. 다만 실제 등기사항증명서상의 표시 정리나 공부 정리 방식은 등기실무와 시스템 처리에 따라 확인할 필요가 있다.

등기기록의 정리 방식

부동산등기규칙은 토지표시에 관한 사항을 변경하는 등기를 할 때에는 종전의 표시에 관한 등기를 말소하는 표시를 하여야 한다고 규정한다.

이는 토지의 표시가 어떻게 변경되었는지 등기기록에서 확인할 수 있게 하기 위한 것이다. 등기사항증명서를 볼 때에는 현재 유효한 토지 표시와 말소된 종전 표시를 구별해야 한다.

신청정보

토지표시변경등기를 신청할 때에는 변경 전 표시와 변경 후 표시를 명확히 제공해야 한다. 토지의 표시사항은 권리의 객체를 특정하는 핵심 정보이므로, 지번·지목·면적 등의 변경 내용을 정확히 기재해야 한다.

신청정보에 포함될 수 있는 주요 사항은 다음과 같다.

• 변경할 토지의 표시
• 등기목적
• 변경 원인과 그 연월일
• 변경 전 소재와 지번
• 변경 후 소재와 지번
• 변경 전 지목
• 변경 후 지목
• 변경 전 면적
• 변경 후 면적
• 신청인인 소유권 등기명의인의 표시
• 대리인이 신청하는 경우 대리인 표시

토지표시변경등기에서는 신청정보와 지적공부상 변경 내용이 서로 일치해야 한다.

첨부정보

토지표시변경등기에는 토지 표시 변경 사실을 증명하는 정보가 필요하다. 토지의 표시사항은 토지대장 또는 임야대장과 연결되므로, 지적공부상 변경 내용이 중요한 첨부정보가 된다.

토지표시변경등기에서 문제될 수 있는 첨부정보는 다음과 같다.

• 토지대장 정보
• 임야대장 정보
• 지적도 또는 임야도 관련 정보
• 토지이동 정리 사실을 증명하는 정보
• 지적소관청의 통지 관련 정보
• 대리신청의 경우 대리권을 증명하는 정보

구체적인 첨부정보는 지목변경, 면적변경, 분할, 합병, 등록전환, 축척변경 등 변경 원인에 따라 달라질 수 있다.

직권등기와 신청등기의 구별

토지표시변경등기는 소유권의 등기명의인이 신청하는 경우와 등기관이 직권으로 하는 경우가 있다. 소유권의 등기명의인이 신청하는 경우에는 부동산등기법 제35조의 신청의무가 문제되고, 등기관이 직권으로 하는 경우에는 지적소관청의 통지를 기초로 한다.

구분	신청에 의한 토지표시변경등기	직권에 의한 토지표시변경등기
주체	소유권의 등기명의인	등기관
근거	토지의 분할·합병 또는 등기사항 변경	지적소관청의 토지 이동 통지
기능	소유자가 변경사항을 등기기록에 반영	공적 장부 변동을 등기기록에 반영

권리등기와의 관계

토지표시변경등기는 권리등기가 아니라 표제부에 관한 등기이다. 그러나 토지의 표시가 권리의 객체를 특정하므로, 권리등기와 무관한 것은 아니다.

예를 들어 근저당권이 설정된 토지가 분할되면, 분할 후 각 토지에 근저당권이 어떻게 존속하는지 문제될 수 있다. 토지가 합병되는 경우에도 각 토지에 있던 권리등기의 정리와 합병 가능성이 문제된다.

따라서 토지표시변경등기에서는 갑구와 을구의 권리관계도 함께 확인해야 한다. 표제부의 변경이 권리의 범위나 담보가치에 영향을 줄 수 있기 때문이다.

부동산표시변경등기와의 관계

토지표시변경등기는 부동산표시변경등기의 하위 유형이다. 부동산표시변경등기는 토지와 건물의 표시변경을 모두 포함하고, 토지표시변경등기는 그중 토지의 표시사항 변경을 다룬다.

구분	내용	주요 대상
부동산표시변경등기	토지 또는 건물의 표시가 등기 후 변경된 경우 하는 등기	토지, 건물
토지표시변경등기	토지의 소재, 지번, 지목, 면적 등이 등기 후 변경된 경우 하는 등기	토지
건물표시변경등기	건물의 소재, 지번, 종류, 구조, 면적 등이 등기 후 변경된 경우 하는 등기	건물

실무상 의미

토지표시변경등기는 토지 거래, 담보권 설정, 지적공부 정리, 토지개발 과정에서 자주 문제된다. 토지의 지목이나 면적이 바뀌면 토지의 가치, 용도, 담보평가, 권리범위에도 영향을 줄 수 있다.

실무상 토지표시변경등기에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 변경등기인지 경정등기인지
• 토지대장 또는 임야대장상 변경이 완료되었는지
• 등기기록상 종전 표시와 현재 표시가 연결되는지
• 지목이 변경되었는지
• 면적이 변경되었는지
• 분할 또는 합병이 있었는지
• 등록전환이나 축척변경이 있었는지
• 소유권의 등기명의인이 신청하는지
• 직권등기 대상인지
• 갑구와 을구의 기존 권리등기에 영향이 있는지
• 후속 권리등기 전에 표제부 정리가 필요한지

토지표시변경등기는 단순한 지번이나 면적 정리가 아니라, 권리의 대상인 토지 자체를 정확히 특정하는 기초 등기이다.

관련 개념과의 비교

구분	내용	핵심 차이
토지표시변경등기	토지의 소재, 지번, 지목, 면적 등이 등기 후 변경된 경우 하는 등기	토지 표제부의 후발적 변경이다
토지표시경정등기	토지 표시가 등기 당시부터 잘못된 경우 바로잡는 등기	원시적 표시 오류를 정정한다
건물표시변경등기	건물의 종류, 구조, 면적 등이 변경된 경우 하는 등기	건물 표제부에 관한 등기이다
분필등기	1필의 토지를 여러 필지로 나누는 등기	토지분할에 따른 표시변경의 구체적 유형이다
합필등기	여러 필지의 토지를 1필로 합치는 등기	토지합병에 따른 표시변경의 구체적 유형이다
지목변경등기	토지의 지목이 변경된 경우 하는 등기	토지표시변경등기의 한 유형이다
면적변경등기	토지의 면적이 변경된 경우 하는 등기	토지표시변경등기의 한 유형이다

시험 관련 유의점

공인중개사 부동산공시법에서는 토지표시변경등기가 표제부에 관한 등기라는 점이 중요하다. 토지의 분할·합병이 있거나 토지 등기사항에 변경이 있는 경우 소유권의 등기명의인은 그 사실이 있는 때부터 1개월 이내에 변경등기를 신청해야 한다. 토지표시변경등기는 소유권의 등기명의인이 단독으로 신청하며, 지적소관청의 토지 이동 통지가 있는 경우 등기관의 직권 표시변경등기도 문제된다.

같이 보기

• 부동산표시변경등기
• 건물표시변경등기
• 분필등기
• 합필등기
• 토지멸실등기
• 지목변경등기
• 면적변경등기
• 등록전환에 따른 등기
• 축척변경에 따른 등기
• 토지대장
• 임야대장
• 표제부

참고 문헌

• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제23조(등기신청인)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제31조(행정구역의 변경)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제34조(등기사항)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제35조(변경등기의 신청)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제36조(직권에 의한 표시변경등기)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제73조(토지표시변경등기)