전세권등기

전세권등기는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 사용·수익하며 그 부동산 전부에 대하여 전세금의 우선변제를 받을 수 있는 전세권을 등기기록에 기록하는 등기이다.

개념

전세권등기는 전세권의 설정, 이전, 변경, 말소 등을 등기기록에 기록하는 등기이다. 전세권은 전세권자가 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리이다.

전세권은 소유권 외의 권리에 해당하므로 등기기록의 을구에 기록된다. 전세권등기가 이루어지면 전세권자는 단순한 임차인과 달리 물권자로서 부동산을 사용·수익하고, 전세금 반환과 관련하여 담보적 기능도 가지게 된다.

기능

전세권등기는 전세권의 존재와 내용을 공시하는 기능을 한다. 전세권은 부동산의 사용·수익권과 전세금 반환을 확보하는 담보적 권능을 함께 가지므로, 부동산 거래와 권리분석에서 중요한 권리이다.

전세권등기의 주요 기능은 다음과 같다.

• 전세권의 설정 사실을 공시한다.
• 전세금 또는 전전세금을 표시한다.
• 전세권의 범위와 존속기간을 나타낸다.
• 전세권자의 사용·수익권을 공시한다.
• 전세금에 대한 우선변제권의 기초가 된다.
• 전세권의 이전, 변경, 말소 등 후속 등기의 기초가 된다.

전세권등기가 있는 부동산을 매수하거나 담보로 취득하려는 사람은 을구에서 전세권의 존재와 순위를 반드시 확인해야 한다.

전세권의 내용

전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익할 수 있다. 또한 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 수 있다.

전세권은 사용·수익권과 담보적 기능이 결합된 권리이다. 전세권자는 부동산을 점유하여 사용·수익할 수 있고, 전세금 반환을 받지 못하는 경우 전세권의 목적 부동산에 대하여 우선변제를 받을 수 있다.

다만 농경지는 전세권의 목적으로 하지 못한다. 따라서 전세권등기의 목적 부동산이 무엇인지 확인할 때에는 농경지 여부도 문제될 수 있다.

등기사항

부동산등기법은 등기관이 전세권설정이나 전전세의 등기를 할 때 일반적인 권리등기사항 외에 일정한 사항을 기록하도록 규정한다.

전세권설정등기 또는 전전세등기에서 기록하여야 하는 사항은 다음과 같다.

• 전세금 또는 전전세금
• 범위
• 존속기간
• 위약금 또는 배상금
• 「민법」 제306조 단서의 약정
• 전세권설정이나 전전세의 범위가 부동산의 일부인 경우 그 부분을 표시한 도면의 번호

다만 존속기간, 위약금 또는 배상금, 「민법」 제306조 단서의 약정은 등기원인에 그 약정이 있는 경우에만 기록한다.

전세금

전세금은 전세권자가 전세권설정자에게 지급하는 금전이다. 전세권은 전세금을 지급하는 것을 전제로 하며, 전세권자는 전세금 반환을 확보하기 위하여 전세권의 목적 부동산 전부에 대하여 우선변제를 받을 수 있다.

전세권등기에서는 전세금이 필수적인 등기사항이다. 전세금은 전세권의 경제적 내용을 나타내고, 전세권의 담보적 기능과 직접 연결된다.

전세금 액수는 후순위권리자나 제3자가 전세권의 부담 정도를 판단하는 기준이 되므로, 등기기록상 정확히 확인해야 한다.

범위

전세권의 범위는 전세권자가 사용·수익할 수 있는 부동산의 범위를 말한다. 전세권은 부동산 전부에 설정될 수도 있고, 부동산 일부에 설정될 수도 있다.

부동산등기법은 전세권설정등기의 등기사항으로 범위를 규정하고, 전세권설정이나 전전세의 범위가 부동산의 일부인 경우 그 부분을 표시한 도면의 번호를 기록하도록 한다.

예를 들어 건물 중 특정 층 또는 특정 부분에 전세권이 설정되는 경우, 전세권의 범위가 명확히 특정되어야 한다. 범위가 불명확하면 전세권자의 사용·수익 범위와 제3자의 권리관계에서 분쟁이 생길 수 있다.

존속기간

전세권의 존속기간은 전세권이 유지되는 기간이다. 민법은 전세권의 존속기간은 10년을 넘지 못하고, 당사자의 약정기간이 10년을 넘는 때에는 이를 10년으로 단축한다고 규정한다.

건물에 대한 전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정한 때에는 이를 1년으로 한다. 또한 전세권의 설정은 갱신할 수 있으나, 그 기간은 갱신한 날부터 10년을 넘지 못한다.

전세권설정등기에서는 존속기간이 등기원인에 약정되어 있는 경우에만 기록한다.

위약금 또는 배상금

전세권설정계약에서 위약금 또는 배상금에 관한 약정이 있는 경우에는 이를 등기할 수 있다. 부동산등기법은 전세권설정등기의 등기사항으로 위약금 또는 배상금을 규정하되, 등기원인에 그 약정이 있는 경우에만 기록한다고 정한다.

위약금 또는 배상금 약정은 전세권설정자와 전세권자 사이의 계약 위반이나 손해배상과 관련된 약정이다. 등기기록에 이를 표시하면 제3자도 전세권에 결합된 경제적 조건을 확인할 수 있다.

전세권의 양도·임대 등 제한 약정

민법은 전세권자는 전세권을 타인에게 양도하거나 담보로 제공할 수 있고, 그 존속기간 안에서 그 목적물을 타인에게 전전세 또는 임대할 수 있다고 규정한다. 다만 설정행위로 이를 금지한 때에는 그러하지 아니하다.

부동산등기법은 「민법」 제306조 단서의 약정을 전세권등기의 등기사항으로 정하고, 등기원인에 그 약정이 있는 경우에만 기록하도록 한다.

따라서 전세권의 양도, 담보제공, 전전세, 임대가 금지되는 약정이 있으면 이를 등기기록에서 확인할 수 있다.

전전세

전전세는 전세권자가 자기 전세권의 범위 안에서 다시 타인에게 전세권을 설정하는 관계이다. 민법은 전세권자가 그 존속기간 안에서 그 목적물을 타인에게 전전세할 수 있다고 규정한다. 다만 설정행위로 이를 금지한 때에는 그러하지 아니하다.

부동산등기법 제72조는 전전세등기에 관해서도 전전세금, 범위, 존속기간, 위약금 또는 배상금 등을 등기사항으로 규정한다.

전전세는 원전세권의 존속기간과 범위 안에서만 가능하므로, 전전세등기를 볼 때에는 기존 전세권등기의 내용과 존속기간을 함께 확인해야 한다.

신청정보

전세권설정등기 또는 전전세등기를 신청하는 경우에는 전세권의 등기사항을 신청정보의 내용으로 등기소에 제공해야 한다. 부동산등기규칙은 전세권설정 또는 전전세의 등기를 신청하는 경우 부동산등기법 제72조제1항제1호부터 제5호까지의 등기사항을 신청정보의 내용으로 등기소에 제공하여야 한다고 규정한다.

신청정보에 포함될 수 있는 주요 사항은 다음과 같다.

• 전세금 또는 전전세금
• 전세권 또는 전전세의 범위
• 존속기간
• 위약금 또는 배상금
• 전세권의 양도·임대 등 제한 약정
• 전세권자와 전세권설정자의 표시
• 등기원인과 그 연월일
• 대상 부동산의 표시

공동신청

전세권설정등기는 원칙적으로 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청한다. 전세권설정등기에서 등기권리자는 전세권자이고, 등기의무자는 전세권설정자이다.

부동산등기법은 법률에 다른 규정이 없는 경우 등기는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청한다고 규정한다.

구분	지위	의미
전세권자	등기권리자	전세권설정등기로 전세권을 취득하는 자
전세권설정자	등기의무자	자기 부동산에 전세권 부담을 설정하는 자

첨부정보

전세권설정등기에는 전세권설정계약 등 등기원인을 증명하는 정보와 신청권한을 확인하기 위한 첨부정보가 필요하다. 부동산등기규칙은 등기신청 시 등기원인을 증명하는 정보, 대리권을 증명하는 정보, 주소 또는 사무소 소재지와 주민등록번호 또는 부동산등기용등록번호를 증명하는 정보 등을 첨부정보로 제공하도록 규정한다.

전세권등기에서 문제될 수 있는 첨부정보는 다음과 같다.

• 전세권설정계약을 증명하는 정보
• 등기의무자의 등기필정보
• 등기의무자의 인감증명
• 전세권자의 주소증명정보
• 전세권설정자의 주소증명정보
• 대리신청의 경우 대리권을 증명하는 정보
• 부동산 일부에 전세권을 설정하는 경우 그 부분을 표시한 도면
• 허가·동의·승낙이 필요한 경우 이를 증명하는 정보
• 등록면허세 등 세금 납부 관련 정보

구체적인 첨부정보는 전세권의 목적물, 범위, 약정 내용, 신청 방식에 따라 달라진다.

등기필정보와 인감증명

전세권설정등기에서는 등기의무자인 전세권설정자의 등기필정보가 문제될 수 있다. 부동산등기법은 공동으로 권리에 관한 등기를 신청하는 경우 신청인이 등기의무자의 등기필정보를 등기소에 제공하여야 한다고 규정한다.

방문신청에서 소유권의 등기명의인이 등기의무자로서 등기를 신청하는 경우에는 등기의무자의 인감증명을 제출하여야 한다.

전세권설정자는 자기 부동산에 전세권이라는 부담을 설정하는 사람이므로, 등기절차에서 등기의무자의 진정한 의사 확인이 중요하다.

전세권의 이전등기

전세권은 양도될 수 있으므로 전세권이 이전되면 전세권이전등기가 문제될 수 있다. 민법은 전세권자가 전세권을 타인에게 양도하거나 담보로 제공할 수 있다고 규정한다. 다만 설정행위로 이를 금지한 때에는 그러하지 아니하다.

전세권이전등기는 기존 전세권자가 가진 전세권을 새로운 전세권자에게 이전하는 등기이다. 전세권설정등기는 새로 전세권을 설정하는 등기이고, 전세권이전등기는 이미 설정된 전세권이 다른 사람에게 이전되는 등기라는 점에서 구별된다.

전세권의 변경등기

전세금, 존속기간, 범위, 위약금 또는 배상금 등 등기된 전세권의 내용이 변경되는 경우에는 전세권변경등기가 문제될 수 있다.

예를 들어 전세금을 증액하거나 감액하는 경우, 전세권의 범위를 변경하는 경우, 존속기간을 변경하는 경우가 이에 해당할 수 있다. 변경 내용이 후순위 권리자에게 불리한 경우에는 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 필요할 수 있다.

전세권변경등기는 기존 전세권의 동일성을 유지하면서 그 내용을 변경하는 등기이다.

전세권의 말소등기

전세권이 기간만료, 해지, 합의해제, 전세금 반환, 혼동 등으로 소멸한 경우에는 전세권말소등기가 필요하다. 전세권말소등기가 이루어져야 등기기록상 전세권 부담이 정리된다.

전세권말소등기에서는 말소로 이익을 받는 부동산 소유자가 등기권리자가 되고, 전세권을 잃는 전세권자가 등기의무자가 되는 구조가 일반적이다.

전세권이 말소되지 않고 을구에 남아 있으면 부동산 거래나 담보권 설정에서 부담으로 보일 수 있으므로, 전세권이 소멸한 경우에는 말소등기 여부를 확인해야 한다.

임차권과의 구별

전세권은 물권이고, 임차권은 원칙적으로 채권이다. 전세권은 등기를 통해 성립하고, 사용·수익권과 우선변제권을 가진다. 반면 임차권은 임대차계약에 따른 채권적 사용권이 중심이고, 주택임대차보호법 또는 상가건물 임대차보호법에 따라 대항력과 우선변제권이 별도로 인정될 수 있다.

구분	전세권	임차권
법적 성격	물권	원칙적으로 채권
성립 방식	전세권설정계약과 등기	임대차계약
사용·수익	부동산의 용도에 좇아 사용·수익	계약 내용에 따른 사용·수익
보증금 반환 확보	전세금 우선변제권	임대차보호법상 대항력·우선변제권이 문제됨
등기 위치	을구	등기된 경우 을구

전세권등기와 임차권등기는 모두 을구에 기록될 수 있지만, 권리의 성격과 보호 방식이 다르다.

저당권과의 구별

전세권은 부동산을 사용·수익하는 권리와 전세금 우선변제권이 결합된 권리이다. 반면 저당권은 채무의 담보를 위하여 부동산의 교환가치를 지배하는 담보물권이다.

전세권은 점유와 사용·수익을 전제로 하지만, 저당권자는 원칙적으로 목적 부동산을 점유하거나 사용·수익하지 않는다. 전세권은 용익물권적 성격과 담보적 성격을 함께 가지며, 저당권은 담보물권으로서의 성격이 중심이다.

실무상 의미

전세권등기는 부동산 임대차와 담보가치 분석에서 중요하다. 전세권이 설정된 부동산을 매수하거나 담보로 취득하려는 사람은 전세권의 전세금, 순위, 범위, 존속기간을 확인해야 한다.

실무상 전세권등기에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 전세권자가 누구인지
• 전세권설정자가 누구인지
• 전세금이 얼마인지
• 전세권의 범위가 부동산 전부인지 일부인지
• 부동산 일부인 경우 도면 번호가 있는지
• 존속기간이 정해져 있는지
• 위약금 또는 배상금 약정이 있는지
• 전세권의 양도·임대 등 제한 약정이 있는지
• 전전세등기가 있는지
• 전세권보다 선순위 또는 후순위 권리가 있는지
• 전세권이 이전, 변경, 말소되었는지

전세권은 전세금의 우선변제와 연결되므로, 경매나 배당관계에서도 매우 중요한 의미를 가진다.

관련 개념과의 비교

구분	내용	핵심 차이
전세권등기	전세금을 지급하고 부동산을 사용·수익하며 전세금 우선변제를 받을 수 있는 전세권을 등기하는 것	사용·수익권과 담보적 기능이 결합된다
지상권등기	타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위한 지상권을 등기하는 것	토지 사용과 지상물 소유가 중심이다
지역권등기	요역지의 편익을 위하여 승역지를 이용하는 지역권을 등기하는 것	요역지와 승역지의 관계가 핵심이다
임차권등기	임대차계약에 따른 임차권을 등기하는 것	채권적 사용관계의 공시가 중심이다
저당권등기	채권 담보를 위하여 부동산에 저당권을 설정하는 등기	사용·수익이 아니라 교환가치 지배가 중심이다

시험 관련 유의점

공인중개사 부동산공시법에서는 전세권설정등기의 등기사항이 중요하다. 전세금 또는 전전세금과 범위는 기록하고, 존속기간, 위약금 또는 배상금, 「민법」 제306조 단서의 약정은 등기원인에 그 약정이 있는 경우에만 기록한다. 전세권설정이나 전전세의 범위가 부동산의 일부인 경우에는 그 부분을 표시한 도면의 번호를 기록한다는 점도 함께 정리해야 한다.

같이 보기

• 지상권등기
• 지역권등기
• 임차권등기
• 주택임차권등기
• 상가건물임차권등기
• 저당권등기
• 근저당권등기
• 을구
• 등기신청
• 등기신청정보
• 첨부정보
• 등기필정보

참고 문헌

• 국가법령정보센터, 「민법」 제303조(전세권의 내용)
• 국가법령정보센터, 「민법」 제306조(전세권의 양도, 임대 등)
• 국가법령정보센터, 「민법」 제312조(전세권의 존속기간)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제23조(등기신청인)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제50조(등기필정보)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제72조(전세권 등의 등기사항)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제46조(첨부정보)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제60조(인감증명의 제출)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제128조(전세권설정등기의 신청)