저당권변경등기

저당권변경등기는 이미 등기된 저당권의 채권액, 채무자, 변제기, 이자 등 등기사항에 변경이 생긴 경우 그 변경 내용을 등기기록에 기록하는 등기이다.

개념

저당권변경등기는 기존 저당권의 동일성은 유지하면서 그 등기된 내용 일부가 변경된 경우 이를 등기기록에 반영하는 등기이다. 저당권은 특정 채권을 담보하기 위하여 설정되는 권리이므로, 채권액, 채무자, 변제기, 이자, 손해배상 약정 등 담보권의 내용이 등기기록에 표시될 수 있다.

부동산등기법은 저당권설정등기의 등기사항으로 채권액, 채무자의 성명 또는 명칭과 주소 또는 사무소 소재지, 변제기, 이자 및 그 발생기·지급시기, 원본 또는 이자의 지급장소, 채무불이행으로 인한 손해배상에 관한 약정, 「민법」 제358조 단서의 약정, 채권의 조건 등을 규정한다. 이와 같은 등기사항에 변경이 생기면 저당권변경등기가 문제된다.

기능

저당권변경등기는 등기기록상 저당권의 내용을 현재의 권리관계에 맞게 고치는 기능을 한다. 저당권이 이미 설정되어 있더라도, 그 후 피담보채권의 내용이나 채무자, 변제기 등 등기된 사항이 변경될 수 있다.

저당권변경등기의 주요 기능은 다음과 같다.

• 기존 저당권의 동일성을 유지하면서 등기사항을 변경한다.
• 채권액, 채무자, 변제기 등 저당권 내용을 등기기록에 반영한다.
• 후순위권리자와 제3자가 변경된 담보부담을 확인할 수 있게 한다.
• 경매와 배당절차에서 담보권의 내용을 명확히 한다.
• 저당권말소등기와 구별하여 저당권을 존속시키면서 내용을 조정한다.

변경의 대상

저당권변경등기의 대상은 기존 저당권의 등기사항 중 변경된 부분이다. 부동산등기법 제75조의 저당권 등기사항이 변경되면 변경등기의 대상이 될 수 있다.

저당권변경등기의 대상이 될 수 있는 사항은 다음과 같다.

• 채권액
• 채무자
• 변제기
• 이자 및 그 발생기·지급시기
• 원본 또는 이자의 지급장소
• 채무불이행으로 인한 손해배상에 관한 약정
• 「민법」 제358조 단서의 약정
• 채권의 조건
• 저당권의 목적이 되는 권리의 표시
• 공동담보 관계

다만 변경등기는 기존 저당권의 동일성을 유지하는 범위에서 이루어져야 한다. 기존 저당권과 전혀 다른 새로운 담보권을 설정하는 경우에는 저당권변경등기가 아니라 새로운 저당권설정등기가 문제될 수 있다.

채권액 변경

채권액 변경은 저당권변경등기의 대표적인 유형이다. 채권액이 증가하거나 감소하는 경우, 그 변경 내용을 등기기록에 반영할 수 있다.

채권액을 증액하는 경우에는 후순위권리자에게 불리할 수 있다. 선순위 저당권의 채권액이 늘어나면 후순위권리자가 배당받을 가능성이 줄어들 수 있기 때문이다. 따라서 채권액 증액등기에서는 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 문제될 수 있다.

반대로 채권액을 감액하는 경우에는 후순위권리자에게 유리한 방향의 변경이므로, 이해관계인의 승낙 문제가 상대적으로 작을 수 있다. 그러나 구체적인 등기절차에서는 변경 원인과 신청정보, 첨부정보를 확인해야 한다.

채무자 변경

저당권등기에는 채무자의 성명 또는 명칭과 주소 또는 사무소 소재지가 기록된다. 따라서 채무자가 변경되는 경우에는 저당권변경등기가 문제될 수 있다.

채무자 변경은 채무인수, 계약인수, 면책적 채무인수, 중첩적 채무인수 등 실체법상 원인에 따라 이루어질 수 있다. 저당권의 피담보채무를 부담하는 사람이 달라지는 것이므로, 저당권자와 저당권설정자, 기존 채무자와 신채무자 사이의 법률관계를 정확히 확인해야 한다.

채무자 변경은 후순위권리자나 물상보증인에게 영향을 줄 수 있으므로, 단순한 인적 사항 변경과 구별해야 한다.

변제기 변경

변제기는 채무자가 채무를 이행해야 하는 시기이다. 저당권설정등기에서 변제기는 등기원인에 그 약정이 있는 경우 기록된다.

변제기를 연장하거나 단축하는 경우 저당권변경등기가 문제될 수 있다. 변제기 변경은 채권의 이행시기와 담보권 실행 가능 시점에 영향을 줄 수 있으므로, 후순위권리자와 이해관계가 생길 수 있다.

예를 들어 선순위 저당권의 변제기가 장기간 연장되면 후순위권리자의 회수 가능성이나 경매 시점에 영향을 줄 수 있다. 따라서 변제기 변경등기에서는 등기상 이해관계인의 승낙 여부를 검토해야 한다.

이자와 손해배상 약정 변경

이자율, 이자의 발생기, 지급시기, 채무불이행으로 인한 손해배상 약정이 변경되는 경우에도 저당권변경등기가 문제될 수 있다. 부동산등기법은 이러한 사항을 등기원인에 약정이 있는 경우 저당권의 등기사항으로 기록하도록 한다.

이자나 손해배상 약정의 변경은 피담보채권의 범위에 영향을 줄 수 있다. 저당권은 원본, 이자, 위약금, 채무불이행으로 인한 손해배상 및 저당권의 실행비용을 담보하지만, 지연배상에 대하여는 원본의 이행기일을 경과한 후의 1년분에 한하여 저당권을 행사할 수 있다.

따라서 이자나 손해배상 약정의 변경은 저당권의 경제적 부담과 후순위권리자의 이해관계에 영향을 줄 수 있다.

저당권 효력 범위 약정의 변경

민법은 저당권의 효력이 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다고 규정한다. 다만 법률에 특별한 규정 또는 설정행위에 다른 약정이 있으면 그러하지 아니하다.

부동산등기법은 「민법」 제358조 단서의 약정을 저당권 등기사항으로 정하고 있다. 따라서 이러한 약정이 변경되는 경우에도 저당권변경등기가 문제될 수 있다.

예를 들어 특정 종물에는 저당권의 효력이 미치지 않도록 하는 약정을 추가하거나 변경하는 경우, 저당권의 효력 범위가 달라질 수 있으므로 이를 등기기록에 반영할 필요가 있다.

채권 조건의 변경

채권의 조건은 채권의 발생이나 소멸이 장래의 불확실한 사실에 달려 있는 경우의 조건을 말한다. 부동산등기법은 채권의 조건도 등기원인에 약정이 있는 경우 저당권의 등기사항으로 기록하도록 한다.

채권의 조건이 변경되면 피담보채권의 발생 또는 소멸 구조가 달라질 수 있으므로 저당권변경등기가 문제될 수 있다. 조건 변경은 채권자, 채무자, 저당권설정자, 후순위권리자의 이해관계에 영향을 줄 수 있으므로 구체적인 법률관계를 확인해야 한다.

근저당권변경등기와의 관계

저당권변경등기라는 표현은 일반 저당권의 변경을 중심으로 하지만, 실무에서는 근저당권변경등기가 더 자주 문제된다. 근저당권에서는 채권액이 아니라 채권최고액이 핵심 등기사항이므로, 채권최고액 변경이 대표적인 변경등기이다.

저당권과 근저당권의 변경은 다음과 같이 구별된다.

구분	저당권변경등기	근저당권변경등기
대상 권리	특정 채권을 담보하는 저당권	불특정 채권을 채권최고액 범위에서 담보하는 근저당권
핵심 변경사항	채권액, 채무자, 변제기 등	채권최고액, 채무자, 피담보채권 범위 등
후순위권리자 영향	채권액 증액 등에서 문제	채권최고액 증액 등에서 문제

부동산등기법은 저당권의 등기사항 규정에서 근저당권의 채권최고액도 함께 다루고 있다.

공동저당 변경

공동저당의 담보부동산을 추가하거나 일부 해제하는 경우에도 변경등기가 문제될 수 있다. 공동저당은 동일한 채권을 여러 부동산이 함께 담보하는 구조이므로, 공동담보 관계가 변경되면 각 부동산의 등기기록과 공동담보목록을 정리해야 한다.

부동산등기법은 공동저당의 등기와 공동담보목록에 관하여 규정하고 있다.

공동저당 변경에서는 후순위권리자, 물상보증인, 다른 공동담보 부동산의 소유자 등 이해관계인이 많을 수 있으므로, 변경의 효과와 승낙 필요성을 신중히 검토해야 한다.

부기등기 방식

저당권변경등기는 기존 저당권의 내용을 변경하는 등기이므로, 일반적으로 기존 저당권설정등기에 부기등기 방식으로 이루어질 수 있다. 부기등기는 주등기 또는 기존 부기등기에 부수하여 기록되는 등기이다.

부동산등기법은 부기등기의 순위는 주등기의 순위에 따르고, 같은 주등기에 관한 부기등기 상호 간의 순위는 그 등기 순서에 따른다고 규정한다.

따라서 저당권변경등기가 부기등기로 이루어지면 기존 저당권의 순위를 유지하면서 변경된 내용이 공시된다.

공동신청

저당권변경등기는 원칙적으로 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청한다. 변경 내용에 따라 등기권리자와 등기의무자의 지위는 달라질 수 있다.

예를 들어 채권액을 증액하는 경우 저당권자가 이익을 받고 저당권설정자가 불이익을 받을 수 있으므로, 저당권자가 등기권리자, 저당권설정자가 등기의무자가 될 수 있다. 반대로 채권액을 감액하는 경우 저당권설정자가 이익을 받고 저당권자가 불이익을 받을 수 있다.

부동산등기법은 법률에 다른 규정이 없는 경우 등기는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청한다고 규정한다.

등기상 이해관계인의 승낙

저당권변경등기가 등기상 이해관계 있는 제3자에게 불리한 영향을 미치는 경우에는 그 제3자의 승낙이 필요할 수 있다. 예를 들어 선순위 저당권의 채권액을 증액하거나, 채권최고액을 증액하는 경우 후순위권리자는 배당상 불이익을 받을 수 있다.

부동산등기규칙은 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 필요한 경우 그 승낙을 증명하는 정보 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보를 첨부정보로 제공하도록 규정한다.

따라서 저당권변경등기에서는 변경 내용이 누구에게 유리하거나 불리한지, 후순위권리자나 다른 이해관계인이 있는지 확인해야 한다.

첨부정보

저당권변경등기에는 변경의 원인을 증명하는 정보와 신청권한을 확인하기 위한 첨부정보가 필요하다. 구체적인 첨부정보는 변경 내용에 따라 달라진다.

저당권변경등기에서 문제될 수 있는 첨부정보는 다음과 같다.

• 저당권변경계약을 증명하는 정보
• 채무자 변경을 증명하는 정보
• 채권액 변경을 증명하는 정보
• 등기의무자의 등기필정보
• 등기의무자의 인감증명
• 등기권리자와 등기의무자의 주소증명정보
• 대리신청의 경우 대리권을 증명하는 정보
• 등기상 이해관계인의 승낙정보
• 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보
• 등록면허세 등 세금 납부 관련 정보

변경등기는 기존 등기와 연결되므로, 변경 전 등기내용과 변경 후 신청내용이 정확히 대응해야 한다.

등기필정보와 인감증명

저당권변경등기에서는 변경으로 불이익을 받는 등기의무자의 등기필정보가 문제될 수 있다. 공동으로 권리에 관한 등기를 신청하는 경우 신청인은 등기의무자의 등기필정보를 제공하여야 한다.

방문신청에서 소유권의 등기명의인이 등기의무자로서 등기를 신청하는 경우에는 등기의무자의 인감증명을 제출하여야 한다.

변경등기에서는 변경 내용에 따라 누가 등기상 이익을 받고 누가 불이익을 받는지 판단한 뒤, 등기의무자의 첨부정보를 검토해야 한다.

변경등기와 경정등기의 구별

저당권변경등기는 등기 후에 권리관계가 실제로 변경된 경우 그 변경을 반영하는 등기이다. 반면 저당권경정등기는 처음 등기할 때부터 등기내용에 착오나 누락이 있어 이를 바로잡는 등기이다.

구분	내용	예시
변경등기	등기 후 권리관계가 후발적으로 변경된 경우	채권액을 나중에 증액하거나 감액한 경우
경정등기	처음 등기 당시부터 잘못 기재된 내용을 바로잡는 경우	채권액을 오기한 경우

변경등기와 경정등기는 원인과 효과가 다르므로, 저당권의 내용이 나중에 변경된 것인지 처음부터 잘못 등기된 것인지 구별해야 한다.

저당권이전등기와의 구별

저당권변경등기는 저당권의 내용이 변경되는 등기이고, 저당권이전등기는 저당권자가 변경되는 등기이다.

예를 들어 피담보채권이 채권양도로 이전되어 저당권자가 바뀌면 저당권이전등기가 문제된다. 반면 채권액, 채무자, 변제기 등 저당권의 내용이 바뀌면 저당권변경등기가 문제된다.

두 등기는 모두 기존 저당권을 전제로 하지만, 변경되는 대상이 권리자인지 권리 내용인지가 다르다.

저당권말소등기와의 구별

저당권변경등기는 저당권이 계속 존속하면서 그 내용을 바꾸는 등기이다. 반면 저당권말소등기는 저당권이 소멸하여 등기기록에서 지우는 등기이다.

피담보채권이 변제되어 저당권이 소멸한 경우에는 저당권변경등기가 아니라 저당권말소등기가 문제된다. 반대로 저당권은 계속 존속하지만 채권액이나 채무자가 바뀐 경우에는 저당권변경등기가 문제된다.

실무상 의미

저당권변경등기는 담보권의 내용이 실제 거래관계에 맞게 조정되는 경우 중요하다. 특히 채권액 또는 채권최고액의 증액·감액, 채무자 변경, 공동담보 변경은 후순위권리자와 경매·배당관계에 큰 영향을 줄 수 있다.

실무상 저당권변경등기에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 변경 대상이 저당권인지 근저당권인지
• 변경되는 내용이 채권액인지 채권최고액인지
• 채무자가 변경되는지
• 변제기나 이자 약정이 변경되는지
• 변경이 후순위권리자에게 불리한지
• 등기상 이해관계인의 승낙이 필요한지
• 공동담보 관계가 변경되는지
• 변경등기인지 경정등기인지
• 변경 후에도 기존 저당권의 동일성이 유지되는지
• 부기등기로 순위가 유지되는지

저당권변경등기는 등기기록상 담보부담의 크기와 내용을 바꾸는 등기이므로, 후순위권리자와 거래 상대방에게 중요한 영향을 줄 수 있다.

관련 개념과의 비교

구분	내용	핵심 차이
저당권변경등기	저당권의 등기사항이 후발적으로 변경된 경우 이를 기록하는 등기	저당권의 동일성은 유지된다
저당권이전등기	저당권자가 변경된 사실을 등기하는 것	권리자가 바뀐다
저당권말소등기	저당권이 소멸하여 등기기록에서 지우는 등기	저당권 자체가 소멸한다
저당권경정등기	처음부터 잘못 기재된 저당권등기를 바로잡는 등기	후발적 변경이 아니라 원시적 오류를 고친다
근저당권변경등기	근저당권의 채권최고액 등 등기사항을 변경하는 등기	채권최고액 변경이 핵심적으로 문제된다

시험 관련 유의점

공인중개사 부동산공시법에서는 저당권변경등기가 기존 저당권의 동일성을 유지하면서 채권액, 채무자, 변제기, 이자 등 등기사항을 변경하는 등기라는 점이 중요하다. 저당권이전등기는 권리자가 바뀌는 등기이고, 저당권말소등기는 저당권이 소멸하여 지우는 등기이며, 경정등기는 처음부터 잘못된 등기를 바로잡는 등기라는 점을 구별해야 한다. 채권액이나 채권최고액을 증액하는 경우 후순위권리자 등 등기상 이해관계인의 승낙이 문제될 수 있다.

같이 보기

• 저당권등기
• 근저당권등기
• 채권최고액
• 공동저당등기
• 저당권이전등기
• 저당권말소등기
• 변경등기
• 경정등기
• 부기등기
• 등기상 이해관계인
• 을구

참고 문헌

• 국가법령정보센터, 「민법」 제358조(저당권의 효력의 범위)
• 국가법령정보센터, 「민법」 제360조(피담보채권의 범위)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제5조(부기등기의 순위)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제23조(등기신청인)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제50조(등기필정보)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제75조(저당권의 등기사항)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제78조(공동저당의 등기)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제46조(첨부정보)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제60조(인감증명의 제출)