구분건물등기

구분건물등기는 1동의 건물 중 구조상·이용상 독립한 전유부분을 각각 독립한 소유권의 객체로 공시하는 등기이다.

개념

구분건물등기는 1동의 건물 안에 여러 개의 전유부분이 존재하고, 그 전유부분이 각각 독립한 소유권의 객체가 되는 경우 그 권리관계를 등기기록에 기록하는 등기이다. 아파트, 오피스텔, 집합상가, 지식산업센터의 각 호실은 구분건물등기가 문제되는 대표적인 사례이다.

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」은 1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분을 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다고 규정한다.

기능

구분건물등기는 일반 건물등기와 달리 1동의 건물 전체와 각 전유부분의 권리관계를 함께 공시하는 기능을 한다. 구분건물은 각 전유부분이 독립하여 거래될 수 있으므로, 전유부분별 권리관계가 명확히 등기되어야 한다.

구분건물등기의 주요 기능은 다음과 같다.

• 1동 건물의 표시를 공시한다.
• 각 전유부분의 표시를 공시한다.
• 전유부분별 소유권을 공시한다.
• 전유부분별 전세권, 임차권, 저당권, 근저당권 등 소유권 외 권리를 공시한다.
• 대지권의 목적인 토지와 대지권 비율을 공시한다.
• 전유부분과 대지사용권의 결합관계를 공시한다.
• 구분건물의 매매, 담보제공, 임대차, 경매 등 권리분석의 기초가 된다.

구분건물의 요건

구분건물이 되려면 1동의 건물 안에 구조상 구분된 여러 부분이 있어야 하고, 그 각 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있어야 한다.

일반적으로 구분건물의 요건은 다음과 같이 정리할 수 있다.

• 1동의 건물일 것
• 구조상 구분된 여러 부분이 있을 것
• 각 부분이 독립한 건물로 사용될 수 있을 것
• 각 부분이 독립한 소유권의 객체가 될 수 있을 것
• 등기기록상 전유부분으로 특정될 수 있을 것

구조상 독립성은 벽, 바닥, 천장, 출입구 등으로 다른 부분과 물리적으로 구분되어 있는 것을 의미한다. 이용상 독립성은 해당 부분이 독립한 주거, 업무, 영업 등의 용도로 사용될 수 있는 상태를 의미한다.

1동의 건물

구분건물등기에서는 1동의 건물이라는 개념이 중요하다. 1동의 건물은 여러 전유부분이 포함되는 전체 건물 단위이다. 예를 들어 아파트 101동 전체, 오피스텔 1동 전체, 집합상가 건물 전체가 1동의 건물이 될 수 있다.

구분건물등기에서는 1동 건물의 표제부와 전유부분별 표제부·갑구·을구를 구별한다. 1동 건물의 표제부는 건물 전체의 소재, 지번, 건물명칭 및 번호 등을 공시하고, 전유부분별 표제부는 각 호실 또는 점포의 표시를 공시한다.

전유부분

전유부분은 구분소유권의 목적이 되는 건물부분이다. 구분건물등기에서 각 전유부분은 독립한 권리 객체로 취급되므로, 전유부분별로 갑구와 을구가 마련된다.

전유부분의 예는 다음과 같다.

• 아파트 각 세대
• 오피스텔 각 호실
• 집합상가 각 점포
• 지식산업센터 각 호실
• 업무시설의 각 구분 사무실

전유부분은 구조상·이용상 독립성을 갖추어야 하며, 등기기록상 건물번호, 종류, 구조, 면적 등으로 특정된다.

공용부분

공용부분은 구분소유자 전원 또는 일부가 공동으로 사용하는 건물부분이다. 복도, 계단, 엘리베이터, 공동현관, 기계실, 전기실, 관리실 등은 공용부분이 될 수 있다.

공용부분은 원칙적으로 전유부분과 분리하여 처분할 수 없다. 구분건물등기에서는 전유부분의 권리관계가 중심이 되지만, 공용부분은 구분소유자들의 공동 사용관계와 관리관계에서 중요하다.

공용부분은 등기기록상 별도의 전유부분처럼 거래되는 것이 아니라, 각 전유부분의 소유권에 수반되는 관계로 이해해야 한다.

대지사용권

대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리이다. 대지사용권은 소유권, 지상권, 전세권, 임차권 등으로 구성될 수 있다.

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」은 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다고 규정한다.

따라서 구분건물등기에서는 전유부분만 볼 것이 아니라, 대지사용권이 어떤 권리인지, 그 권리가 대지권으로 등기되어 있는지 확인해야 한다.

대지권

대지권은 대지사용권 중 전유부분과 분리하여 처분할 수 없는 것으로 등기된 권리이다. 부동산등기법은 구분건물에 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조제6호의 대지사용권으로서 건물과 분리하여 처분할 수 없는 것이 있는 경우 이를 대지권이라고 한다.

대지권이 있으면 1동 건물의 등기기록 표제부에는 대지권의 목적인 토지의 표시에 관한 사항이 기록되고, 전유부분의 등기기록 표제부에는 대지권의 표시에 관한 사항이 기록된다.

대지권은 구분건물 거래에서 매우 중요하다. 전유부분을 매수할 때 그 전유부분에 대지권이 있는지, 대지권 비율이 어떻게 되는지를 확인해야 한다.

등기기록의 구조

구분건물의 등기기록은 일반 건물의 등기기록과 구조가 다르다. 부동산등기규칙은 구분건물등기기록에는 1동의 건물에 대한 표제부를 두고, 전유부분마다 표제부, 갑구, 을구를 둔다고 규정한다.

구분건물등기기록의 구조는 다음과 같다.

• 1동 건물의 표제부
• 각 전유부분의 표제부
• 각 전유부분의 갑구
• 각 전유부분의 을구

1동 건물의 표제부는 건물 전체의 표시를 기록하고, 전유부분의 표제부는 각 구분건물의 표시와 대지권을 기록한다. 갑구는 전유부분의 소유권에 관한 사항을 기록하고, 을구는 전유부분의 소유권 외 권리에 관한 사항을 기록한다.

1동 건물의 표제부

1동 건물의 표제부에는 구분건물이 속한 전체 건물의 표시가 기록된다. 부동산등기법은 등기할 건물이 구분건물인 경우 등기관이 1동 건물의 등기기록의 표제부에 소재와 지번, 건물명칭 및 번호를 기록하도록 한다.

1동 건물의 표제부에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 소재
• 지번
• 건물명칭
• 건물번호
• 1동 건물의 구조와 면적
• 대지권의 목적인 토지의 표시
• 도면의 번호

1동 건물의 표제부는 전유부분들이 속한 전체 건물의 물리적·공부상 표시를 확인하는 기준이다.

전유부분의 표제부

전유부분의 표제부에는 각 구분건물의 표시가 기록된다. 부동산등기법은 구분건물의 경우 전유부분의 등기기록 표제부에 건물번호를 기록하도록 한다.

전유부분의 표제부에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 건물번호
• 전유부분의 종류
• 전유부분의 구조
• 전유부분의 면적
• 대지권의 표시
• 대지권 비율
• 도면의 번호

전유부분의 표제부는 해당 호실이나 점포가 어느 부분인지 특정하는 기준이다. 구분건물 거래에서는 전유부분의 표제부가 실제 계약 대상과 일치하는지 확인해야 한다.

갑구

구분건물등기기록의 갑구에는 전유부분의 소유권에 관한 사항이 기록된다. 소유권보존등기, 소유권이전등기, 가압류등기, 가처분등기, 압류등기, 경매개시결정등기 등 소유권과 처분제한에 관한 등기가 갑구에서 확인된다.

구분건물의 갑구에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 최초 소유권보존등기
• 현재 소유자
• 소유권이전 원인
• 공유지분 여부
• 가압류, 가처분, 압류 등 처분제한등기
• 경매개시결정등기
• 말소된 소유권 관련 등기

전유부분별로 갑구가 따로 있으므로, 같은 1동 건물 안에서도 각 호실의 소유권자는 다를 수 있다.

을구

구분건물등기기록의 을구에는 전유부분의 소유권 외 권리에 관한 사항이 기록된다. 전세권, 임차권, 저당권, 근저당권 등이 을구에서 확인된다.

구분건물의 을구에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 전세권등기
• 임차권등기
• 저당권등기
• 근저당권등기
• 지상권 등 소유권 외 권리
• 말소된 권리등기
• 권리의 순위번호와 접수번호

구분건물은 각 전유부분별로 담보권이나 전세권이 설정될 수 있으므로, 같은 건물의 다른 호실에 설정된 권리가 해당 호실에 그대로 미치는 것은 아니다. 등기사항증명서에서 반드시 해당 전유부분의 을구를 확인해야 한다.

대지권의 목적인 토지의 표시

대지권이 있는 구분건물에서는 1동 건물의 표제부에 대지권의 목적인 토지의 표시에 관한 사항이 기록된다.

대지권의 목적인 토지의 표시에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 토지의 소재
• 지번
• 지목
• 면적
• 대지권의 대상이 되는 토지가 하나인지 여러 개인지
• 전유부분별 대지권 비율

대지권의 목적인 토지는 전유부분의 대지사용권이 걸려 있는 토지이다. 구분건물을 매수할 때는 건물 부분뿐 아니라 대지권의 목적인 토지 표시도 함께 확인해야 한다.

대지권등기

등기관이 구분건물에 대지권등기를 한 경우에는 직권으로 대지권의 목적인 토지의 등기기록에 소유권, 지상권, 전세권 또는 임차권이 대지권이라는 뜻을 기록하여야 한다.

이는 전유부분의 등기기록과 대지권의 목적인 토지 등기기록을 연결하기 위한 것이다. 구분건물의 대지권은 전유부분과 분리하여 처분할 수 없는 권리이므로, 토지 등기기록에서도 해당 권리가 대지권으로 묶여 있다는 점을 확인할 수 있어야 한다.

전유부분과 대지권의 일체성

구분건물에서는 전유부분과 대지사용권의 일체성이 중요하다. 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르는 것이 원칙이다.

따라서 전유부분이 매매되면 대지권도 함께 이전되는 구조가 일반적이다. 구분건물등기에서 대지권이 등기되어 있으면, 전유부분의 소유권이전등기와 함께 대지권도 이전되는 것으로 이해된다.

다만 대지권이 등기되어 있지 않거나, 대지사용권이 분리처분 가능하거나, 특별한 권리관계가 있는 경우에는 별도 검토가 필요하다.

구분건물소유권보존등기와의 관계

구분건물등기는 구분건물소유권보존등기와 밀접하게 연결된다. 구분건물소유권보존등기는 구분건물의 전유부분에 최초로 소유권을 등기하는 절차이다.

구분건물소유권보존등기가 이루어지려면 1동 건물과 전유부분의 표시가 등기기록상 특정되어야 한다. 따라서 구분건물등기의 표제부 구조와 대지권 관계는 구분건물소유권보존등기의 기초가 된다.

구분건물소유권보존등기 후에는 각 전유부분별로 소유권이전등기, 근저당권등기, 전세권등기 등이 가능해진다.

건물구분등기와의 관계

건물구분등기는 구분건물이 아닌 건물을 구분하여 구분건물로 만드는 표시등기이다. 구분건물등기는 구분건물에 관한 등기 전반을 의미하는 넓은 개념으로 볼 수 있다.

구분	내용	관계
건물구분등기	일반 건물을 구분하여 구분건물로 정리하는 등기	구분건물등기 체계로 들어가는 절차
구분건물등기	구분건물의 표시와 권리관계를 공시하는 등기 전반	건물구분등기보다 넓은 개념

건물구분등기는 구분건물등기의 출발점이 될 수 있고, 구분건물등기는 그 이후 각 전유부분의 권리관계까지 포함한다.

일반 건물등기와의 구별

구분건물등기는 일반 건물등기와 구조가 다르다. 일반 건물은 건물 전체가 하나의 권리 객체로 등기되지만, 구분건물은 1동 건물 안의 각 전유부분이 독립한 권리 객체가 된다.

구분	일반 건물등기	구분건물등기
권리 객체	건물 전체	각 전유부분
표제부	건물 하나의 표제부	1동 건물 표제부와 전유부분 표제부
갑구·을구	건물 전체에 관한 갑구·을구	전유부분마다 갑구·을구
대지권	일반적으로 별도 구조 없음	대지권의 목적인 토지와 대지권 비율이 문제됨

구분건물등기에서는 전체 건물과 개별 전유부분을 혼동하지 않아야 한다.

집합건축물대장과의 관계

구분건물등기는 집합건축물대장과 밀접하게 연결된다. 집합건축물대장에는 1동 건물, 전유부분, 공용부분, 대지권 관련 사항 등이 정리된다.

구분건물등기에서 집합건축물대장과 확인할 사항은 다음과 같다.

• 1동 건물의 표시
• 전유부분의 건물번호
• 전유부분의 종류, 구조, 면적
• 공용부분의 표시
• 대지권 관련 사항
• 대지권 비율
• 건축물대장상 소유자 또는 분양 관련 표시

등기기록과 집합건축물대장이 일치하지 않으면 구분건물의 권리분석과 거래에서 문제가 생길 수 있다.

신청정보

구분건물에 관한 표시등기 또는 표시변경등기를 신청할 때에는 1동 건물과 전유부분을 정확히 특정할 수 있는 정보가 필요하다.

신청정보에 포함될 수 있는 주요 사항은 다음과 같다.

• 1동 건물의 표시
• 전유부분의 표시
• 건물번호
• 전유부분의 종류, 구조, 면적
• 대지권의 목적인 토지의 표시
• 대지권의 종류
• 대지권 비율
• 등기원인과 그 연월일
• 도면의 번호
• 신청인의 표시
• 대리인이 신청하는 경우 대리인 표시

부동산등기규칙은 건물표시변경등기에서 대지권의 변경·경정 또는 소멸을 신청하는 경우에는 관련 규약이나 공정증서 또는 이를 증명하는 정보를 첨부정보로 제공하도록 한다.

첨부정보

구분건물등기에서는 건물의 표시와 대지권 관계를 증명하는 첨부정보가 중요하다. 일반 건물보다 1동 건물, 전유부분, 대지권의 목적인 토지, 대지권 비율 등 확인할 요소가 많다.

구분건물등기에서 문제될 수 있는 첨부정보는 다음과 같다.

• 집합건축물대장 정보
• 건축물대장 정보
• 전유부분의 표시를 증명하는 정보
• 1동 건물의 표시를 증명하는 정보
• 대지권의 목적인 토지의 표시를 증명하는 정보
• 대지권을 증명하는 정보
• 대지권 관련 규약 또는 공정증서
• 도면 또는 건물도면 관련 정보
• 대리신청의 경우 대리권을 증명하는 정보

등기기록에서의 확인사항

구분건물등기기록을 볼 때에는 단순히 현재 소유자만 확인해서는 부족하다. 1동 건물의 표시, 전유부분의 표시, 대지권, 갑구, 을구를 모두 확인해야 한다.

확인할 사항은 다음과 같다.

• 1동 건물의 소재와 지번
• 전유부분의 건물번호
• 전유부분의 종류, 구조, 면적
• 대지권의 목적인 토지의 표시
• 대지권의 종류와 비율
• 갑구의 현재 소유자
• 갑구의 가압류, 가처분, 압류, 경매개시결정등기
• 을구의 근저당권, 전세권, 임차권 등
• 말소된 등기와 현재 유효한 등기의 구별
• 집합건축물대장과 등기기록의 일치 여부

실무상 의미

구분건물등기는 아파트, 오피스텔, 상가, 지식산업센터 등 실제 부동산 거래에서 매우 자주 등장한다. 구분건물은 각 전유부분이 독립적으로 거래되지만, 1동 건물과 대지권, 공용부분, 관리관계가 결합되어 있으므로 일반 건물보다 권리분석이 복잡하다.

실무상 구분건물등기에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 전유부분이 실제 거래 대상과 일치하는지
• 대지권이 등기되어 있는지
• 대지권 비율이 적정하게 표시되어 있는지
• 대지권의 목적인 토지가 무엇인지
• 전유부분의 갑구와 을구에 권리부담이 있는지
• 1동 건물 표제부와 전유부분 표제부를 구별했는지
• 집합건축물대장과 등기기록이 일치하는지
• 공용부분이나 대지사용권 관련 분쟁이 있는지
• 일반 건물인지 구분건물인지 혼동하고 있지 않은지

구분건물은 건물부분과 토지이용권이 결합된 구조이므로, 전유부분만 보고 판단하지 말고 대지권과 1동 건물 전체의 구조를 함께 보아야 한다.

관련 개념과의 비교

구분	내용	핵심 차이
구분건물등기	구분건물의 1동 건물과 전유부분 및 권리관계를 공시하는 등기	전유부분마다 표제부, 갑구, 을구가 있다
건물구분등기	일반 건물을 구분하여 구분건물로 정리하는 등기	구분건물등기로 전환하는 절차이다
일반 건물등기	건물 전체를 하나의 권리 객체로 공시하는 등기	전유부분별 독립 등기구조가 없다
대지권등기	전유부분과 분리하여 처분할 수 없는 대지사용권을 공시하는 등기	구분건물등기의 핵심 요소이다
전유부분	구분소유권의 목적이 되는 건물부분	각 구분소유자가 배타적으로 소유한다
공용부분	구분소유자들이 공동으로 사용하는 부분	전유부분과 분리하여 처분하기 어렵다

시험 관련 유의점

공인중개사 부동산공시법에서는 구분건물등기기록의 구조가 중요하다. 구분건물등기기록에는 1동의 건물에 대한 표제부를 두고, 전유부분마다 표제부, 갑구, 을구를 둔다. 구분건물에 대지권이 있는 경우 1동 건물의 표제부에는 대지권의 목적인 토지의 표시가 기록되고, 전유부분의 표제부에는 대지권의 표시가 기록된다. 전유부분과 대지사용권의 일체성, 대지권의 목적인 토지와 대지권 비율을 구별하여 정리해야 한다.

같이 보기

• 건물구분등기
• 대지권등기
• 대지권변경등기
• 대지권말소등기
• 대지권의 목적인 토지의 표시
• 전유부분
• 공용부분
• 대지사용권
• 대지권
• 구분건물소유권보존등기
• 집합건축물대장
• 표제부

참고 문헌

• 국가법령정보센터, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제1조(건물의 구분소유)
• 국가법령정보센터, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제20조(전유부분과 대지사용권의 일체성)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제40조(등기사항)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제14조(구분건물등기기록의 양식)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제86조(건물표시변경등기의 신청)