지역권등기

지역권등기는 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기 토지의 편익에 이용하는 지역권을 등기기록에 기록하는 등기이다.

개념

지역권등기는 지역권의 설정, 이전, 변경, 말소 등을 등기기록에 기록하는 등기이다. 지역권은 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기 토지의 편익에 이용하는 권리이다.

지역권은 소유권 외의 권리에 해당하므로 등기기록의 을구에 기록된다. 지역권등기에서는 지역권자 개인의 편익보다 특정 토지의 편익이 중심이 되므로, 요역지와 승역지의 관계를 정확히 이해해야 한다.

요역지와 승역지

지역권에서는 이익을 받는 토지와 부담을 지는 토지가 존재한다. 이익을 받는 토지를 요역지라고 하고, 이용되는 타인의 토지를 승역지라고 한다.

예를 들어 갑 토지가 도로에 직접 접하지 않아 을 토지를 지나야 도로에 나갈 수 있는 경우, 갑 토지가 요역지이고 을 토지가 승역지가 될 수 있다. 이때 갑 토지의 편익을 위하여 을 토지를 통행할 수 있는 지역권이 설정될 수 있다.

구분	내용	예시
요역지	지역권으로 편익을 받는 토지	통행 편익을 받는 안쪽 토지
승역지	지역권의 부담을 지는 토지	통행에 제공되는 바깥쪽 토지

지역권등기는 승역지의 등기기록에 지역권설정등기를 하는 방식으로 공시된다. 또한 요역지의 등기기록에도 지역권이 존재한다는 사실이 표시될 수 있다.

기능

지역권등기는 토지 사이의 이용관계를 공시하는 기능을 한다. 지역권은 특정 사람에게만 귀속되는 권리라기보다 요역지의 편익을 위하여 존재하는 권리이므로, 토지의 이용가치와 거래가치에 직접 영향을 미친다.

지역권등기의 주요 기능은 다음과 같다.

• 요역지와 승역지의 관계를 공시한다.
• 승역지에 부담이 있다는 사실을 나타낸다.
• 요역지의 편익을 확보한다.
• 통행, 인수, 배수, 조망, 용수 등 토지 이용관계를 공시한다.
• 토지의 거래나 담보권 설정 시 권리부담을 확인하게 한다.
• 지역권의 이전, 변경, 말소 등 후속 등기의 기초가 된다.

지역권의 부종성

지역권은 요역지 소유권에 부종한다. 민법은 지역권은 요역지 소유권에 부종하여 이전하며 또는 요역지에 대한 소유권 외의 권리의 목적이 된다고 규정한다. 다만 다른 약정이 있는 때에는 그 약정에 따른다.

또한 지역권은 요역지와 분리하여 양도하거나 다른 권리의 목적으로 하지 못한다.

이 때문에 지역권은 일반적인 독립 권리와 다르게, 요역지의 소유권 또는 요역지에 관한 권리와 함께 움직이는 성격을 가진다. 요역지가 양도되면 지역권도 원칙적으로 함께 이전된다.

지역권의 불가분성

지역권은 토지와 결합된 권리이므로 불가분성이 인정된다. 민법은 토지공유자의 1인이 지분에 관하여 그 토지를 위한 지역권 또는 그 토지가 부담한 지역권을 소멸하게 하지 못한다고 규정한다.

또한 토지의 분할이나 토지 일부 양도의 경우에는 지역권은 요역지의 각 부분을 위하여 또는 승역지의 각 부분에 존속한다. 다만 지역권이 토지의 일부분에만 관한 것인 때에는 다른 부분에 대하여는 그러하지 아니하다.

따라서 요역지나 승역지가 분할되는 경우에도 지역권이 어떻게 존속하는지 검토해야 한다.

등기사항

부동산등기법은 등기관이 승역지의 등기기록에 지역권설정의 등기를 할 때 일반적인 권리등기사항 외에 일정한 사항을 기록하도록 규정한다.

지역권설정등기에서 기록하여야 하는 사항은 다음과 같다.

• 지역권설정의 목적
• 범위
• 요역지
• 지역권설정의 범위가 토지의 일부인 경우 그 부분을 표시한 도면의 번호

지역권은 요역지와 승역지의 관계가 핵심이므로, 요역지가 등기사항으로 명시된다는 점이 중요하다.

지역권설정의 목적

지역권설정의 목적은 요역지의 편익을 위하여 승역지를 어떤 용도로 이용할 것인지를 나타내는 사항이다. 지역권의 목적은 토지 이용관계에 따라 다양할 수 있다.

대표적인 지역권의 목적은 다음과 같다.

• 통행
• 인수
• 배수
• 용수
• 조망
• 일조
• 송전선 설치 또는 유지
• 관로 설치 또는 유지

지역권설정의 목적은 지역권자가 승역지를 이용할 수 있는 범위를 해석하는 기준이 된다. 목적이 통행이라면 통행을 위한 이용이 중심이고, 배수라면 배수시설이나 배수행위가 중심이 된다.

범위

지역권의 범위는 승역지 중 어느 부분을 어떻게 이용할 수 있는지를 나타낸다. 지역권은 승역지 전부에 설정될 수도 있고, 승역지의 일부에만 설정될 수도 있다.

부동산등기법은 지역권설정의 범위가 토지의 일부인 경우 그 부분을 표시한 도면의 번호를 기록하도록 한다.

예를 들어 통행지역권이 승역지 중 폭 3미터의 특정 통로 부분에만 설정되는 경우, 그 범위가 명확히 특정되어야 한다. 범위가 불명확하면 승역지 소유자와 요역지 소유자 사이의 이용관계에서 분쟁이 생길 수 있다.

요역지의 표시

지역권등기에서는 요역지가 등기사항으로 기록된다. 이는 지역권이 특정 사람의 편익이 아니라 특정 토지의 편익을 위하여 존재하기 때문이다.

요역지가 무엇인지 명확히 기록되어야 지역권이 어느 토지의 편익을 위한 권리인지 알 수 있다. 요역지가 양도되면 지역권은 원칙적으로 요역지 소유권에 부종하여 이전한다.

따라서 지역권등기에서는 승역지뿐 아니라 요역지의 표시도 중요하다.

신청정보

지역권설정등기를 신청하는 경우에는 지역권의 등기사항을 신청정보의 내용으로 등기소에 제공해야 한다. 부동산등기규칙은 지역권설정의 등기를 신청하는 경우 부동산등기법 제70조제1호부터 제3호까지의 등기사항을 신청정보의 내용으로 등기소에 제공하여야 한다고 규정한다.

신청정보에 포함될 수 있는 주요 사항은 다음과 같다.

• 지역권설정의 목적
• 지역권의 범위
• 요역지의 표시
• 승역지의 표시
• 등기원인과 그 연월일
• 지역권자 또는 요역지 소유자의 표시
• 승역지 소유자의 표시
• 토지 일부에 지역권을 설정하는 경우 도면 번호

공동신청

지역권설정등기는 원칙적으로 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청한다. 지역권설정등기에서 등기권리자는 요역지 소유자 또는 지역권으로 이익을 받는 자이고, 등기의무자는 승역지 소유자이다.

부동산등기법은 법률에 다른 규정이 없는 경우 등기는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청한다고 규정한다.

구분	지위	의미
요역지 소유자	등기권리자	지역권으로 토지의 편익을 얻는 자
승역지 소유자	등기의무자	자기 토지에 지역권 부담을 설정하는 자

첨부정보

지역권설정등기에는 지역권설정계약 등 등기원인을 증명하는 정보와 신청권한을 확인하기 위한 첨부정보가 필요하다. 부동산등기규칙은 등기신청 시 등기원인을 증명하는 정보, 대리권을 증명하는 정보, 주소 또는 사무소 소재지와 주민등록번호 또는 부동산등기용등록번호를 증명하는 정보 등을 첨부정보로 제공하도록 규정한다.

지역권등기에서 문제될 수 있는 첨부정보는 다음과 같다.

• 지역권설정계약을 증명하는 정보
• 승역지 소유자의 등기필정보
• 승역지 소유자의 인감증명
• 요역지 소유자의 주소증명정보
• 승역지 소유자의 주소증명정보
• 대리신청의 경우 대리권을 증명하는 정보
• 토지 일부에 지역권을 설정하는 경우 그 부분을 표시한 도면
• 허가·동의·승낙이 필요한 경우 이를 증명하는 정보
• 등록면허세 등 세금 납부 관련 정보

구체적인 첨부정보는 지역권의 목적, 범위, 등기원인, 신청 방식에 따라 달라진다.

지역권의 이전

지역권은 요역지 소유권에 부종하여 이전하는 것이 원칙이다. 따라서 요역지의 소유권이 이전되면 지역권도 별도의 독립 양도 없이 함께 이전된다.

지역권은 요역지와 분리하여 양도하거나 다른 권리의 목적으로 하지 못한다. 이 점에서 지역권은 지상권이나 전세권처럼 독립적으로 이전될 수 있는 권리와 구별된다.

따라서 지역권등기에서는 지역권 자체의 독립 이전보다 요역지의 권리변동과 지역권의 부종성을 함께 이해해야 한다.

지역권의 변경등기

지역권의 목적, 범위, 요역지 또는 승역지 관련 사항이 변경되는 경우 지역권변경등기가 문제될 수 있다. 예를 들어 통행 범위를 확대하거나 축소하는 경우, 배수시설의 위치를 변경하는 경우 등이 이에 해당할 수 있다.

지역권의 변경은 승역지 소유자의 부담과 요역지의 편익에 영향을 미치므로, 당사자 사이의 합의와 등기상 이해관계인의 승낙 여부가 문제될 수 있다.

변경내용이 후순위 권리자에게 불리한 경우에는 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙정보가 필요할 수 있다.

지역권의 말소등기

지역권이 소멸한 경우에는 지역권말소등기가 필요하다. 지역권은 약정한 목적의 달성 불능, 포기, 혼동, 승역지 또는 요역지의 관계 변화, 소멸시효 등으로 소멸할 수 있다.

지역권말소등기에서는 말소로 이익을 받는 승역지 소유자가 등기권리자가 되고, 지역권을 잃는 요역지 소유자 또는 지역권자가 등기의무자가 되는 구조가 일반적이다.

지역권이 등기기록에 남아 있으면 승역지에 부담이 있는 것으로 보일 수 있으므로, 지역권이 소멸한 경우에는 말소등기를 통해 등기기록을 정리할 필요가 있다.

특수지역권

민법은 어느 지역의 주민이 집합체의 관계로 각자가 타인의 토지에서 초목, 야생물 및 토사의 채취, 방목 기타의 수익을 하는 권리가 있는 경우에는 관습에 의하는 외에 지역권에 관한 규정을 준용한다고 정한다.

특수지역권은 일반 지역권과 달리 특정 요역지 소유자의 편익이 아니라 일정 지역 주민의 집합적 수익관계와 관련된다. 다만 부동산등기 절차에서 일반적인 지역권등기와 어떻게 연결되는지는 구체적 사안과 관습, 권리의 성립 여부에 따라 별도로 검토해야 한다.

지상권과의 구별

지역권은 타인의 토지를 자기 토지의 편익을 위하여 이용하는 권리이고, 지상권은 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리이다.

구분	지역권	지상권
권리 목적	요역지의 편익	건물, 공작물, 수목 소유
토지 관계	요역지와 승역지가 필요하다	타인의 토지가 대상이다
이전성	요역지 소유권에 부종한다	독립 이전이 가능할 수 있다
등기사항	목적, 범위, 요역지 등이 중요하다	목적, 범위, 존속기간, 지료 등이 중요하다

지역권은 토지와 토지 사이의 이용관계이고, 지상권은 토지 위에 지상물을 소유하기 위한 토지사용권이라는 점에서 구별된다.

임차권과의 구별

지역권은 물권이고, 임차권은 원칙적으로 채권이다. 지역권은 요역지의 편익을 위하여 승역지를 이용하는 권리이고, 임차권은 임대차계약에 따라 목적물을 사용·수익하는 권리이다.

지역권은 요역지와 분리하여 양도할 수 없다는 부종성이 중요하지만, 임차권은 임차인의 계약상 지위와 임대차 목적물이 중심이 된다.

토지를 통행하거나 이용하는 관계가 있더라도, 그것이 요역지의 편익을 위한 물권적 지역권인지, 단순한 임대차나 사용대차 등 채권적 이용관계인지는 구체적으로 구별해야 한다.

실무상 의미

지역권등기는 토지의 이용관계와 권리분석에서 중요하다. 승역지에 지역권이 설정되어 있으면 그 토지의 소유자는 일정한 범위에서 토지 사용에 제한을 받을 수 있다. 반대로 요역지는 지역권으로 인해 통행, 배수, 용수 등 이용 편익을 확보할 수 있다.

실무상 지역권등기에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 승역지가 어느 토지인지
• 요역지가 어느 토지인지
• 지역권설정의 목적이 무엇인지
• 지역권의 범위가 토지 전부인지 일부인지
• 토지 일부인 경우 도면 번호가 있는지
• 지역권이 요역지 소유권과 함께 이전되는지
• 승역지에 다른 권리부담이 있는지
• 지역권이 변경되거나 말소되었는지
• 지역권이 토지 가치와 이용 가능성에 미치는 영향
• 특수지역권이나 관습상 이용관계와 혼동되지 않는지

지역권은 토지의 소유자만 확인해서는 알 수 없는 이용관계를 반영하므로, 을구의 지역권등기를 주의 깊게 확인해야 한다.

관련 개념과의 비교

구분	내용	핵심 차이
지역권등기	요역지의 편익을 위하여 승역지를 이용하는 지역권을 등기하는 것	요역지와 승역지의 관계가 핵심이다
지상권등기	타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위한 지상권을 등기하는 것	지상물 소유 목적의 토지사용권이다
전세권등기	전세금을 지급하고 부동산을 사용·수익하는 전세권을 등기하는 것	전세금 반환과 담보적 기능이 결합된다
임차권등기	임대차계약에 따른 임차권을 등기하는 것	채권적 사용관계의 공시가 중심이다
특수지역권	일정 지역 주민이 집합체로 타인의 토지에서 수익하는 권리	관습과 지역 주민의 집합적 이용관계가 중요하다

시험 관련 유의점

공인중개사 부동산공시법에서는 지역권설정등기의 등기사항이 중요하다. 승역지 등기기록에 지역권설정등기를 할 때에는 지역권설정의 목적, 범위, 요역지를 기록하고, 지역권설정의 범위가 토지의 일부인 경우에는 그 부분을 표시한 도면의 번호를 기록한다. 지역권은 요역지 소유권에 부종하여 이전하고, 요역지와 분리하여 양도하거나 다른 권리의 목적으로 하지 못한다는 점도 함께 정리해야 한다.

같이 보기

• 지상권등기
• 전세권등기
• 임차권등기
• 을구
• 등기신청
• 등기신청정보
• 첨부정보
• 등기필정보
• 인감증명
• 승역지
• 요역지

참고 문헌

• 국가법령정보센터, 「민법」 제279조(지상권의 내용)
• 국가법령정보센터, 「민법」 제291조(지역권의 내용)
• 국가법령정보센터, 「민법」 제292조(부종성)
• 국가법령정보센터, 「민법」 제293조(공유관계, 일부양도와 불가분성)
• 국가법령정보센터, 「민법」 제302조(특수지역권)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제23조(등기신청인)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제70조(지역권의 등기사항)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제46조(첨부정보)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제127조(지역권설정등기의 신청)