수용으로 인한 소유권이전등기

수용으로 인한 소유권이전등기는 공익사업 등을 위한 수용절차에 따라 사업시행자 등이 부동산 소유권을 취득한 사실을 등기기록에 기록하는 등기이다.

개념

수용으로 인한 소유권이전등기는 토지나 건물 등이 공익사업을 위하여 수용되어 그 소유권이 사업시행자 등에게 이전된 경우, 그 권리변동을 등기기록에 반영하는 등기이다. 수용은 당사자 사이의 매매계약이나 증여계약과 달리, 법률이 정한 절차에 따라 공익사업을 위하여 소유권을 취득하는 제도이다.

민법은 공용징수에 의한 부동산 물권취득은 등기를 요하지 아니하지만, 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다고 규정한다. 따라서 수용으로 인한 소유권 취득은 법률의 규정에 의하여 발생하지만, 그 취득 사실을 등기기록에 반영하기 위하여 소유권이전등기가 필요하다.

법적 성격

수용으로 인한 소유권이전은 법률의 규정에 의한 부동산 물권취득이다. 매매나 증여는 당사자 사이의 법률행위에 의한 물권변동이므로 등기가 효력요건이지만, 수용은 법률상 절차에 따라 소유권이 이전된다.

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률은 사업시행자가 수용의 개시일까지 관할 토지수용위원회가 재결한 보상금을 지급하거나 공탁하여야 한다고 규정한다. 또한 사업시행자는 수용의 개시일에 토지나 물건의 소유권을 취득한다고 규정한다.

등기원인

수용으로 인한 소유권이전등기의 등기원인은 수용이다. 신청정보에는 등기원인으로 수용과 그 연월일이 기재되고, 등기원인정보로 수용재결, 보상금 지급 또는 공탁 등 수용으로 인한 소유권 취득을 증명하는 정보가 제공된다.

수용으로 인한 소유권 취득 시점은 수용의 개시일과 연결된다. 사업시행자는 수용의 개시일에 토지나 물건의 소유권을 취득하므로, 등기원인일자도 수용개시일과 관련하여 판단한다.

등기원인정보와 신청정보가 일치하지 않으면 등기신청의 보정 또는 각하 문제가 생길 수 있다. 부동산등기법은 신청정보와 등기원인정보가 일치하지 않은 경우 등기관이 등기신청을 각하하여야 한다고 규정한다.

신청인

수용으로 인한 소유권이전등기는 수용으로 소유권을 취득한 자가 신청한다. 부동산등기법은 수용으로 인한 등기의 신청에 관한 특칙을 두고, 수용으로 인한 소유권이전등기는 등기권리자가 단독으로 신청할 수 있도록 한다.

수용은 당사자 사이의 합의에 의한 이전이 아니라 법률상 절차에 의한 취득이므로, 일반적인 매매로 인한 소유권이전등기처럼 등기권리자와 등기의무자의 공동신청 구조를 그대로 적용하기 어렵다. 따라서 수용으로 소유권을 취득한 사업시행자 등이 등기권리자로서 단독으로 등기를 신청할 수 있다.

공동신청주의와의 차이

부동산등기법상 등기신청은 원칙적으로 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청한다. 그러나 수용으로 인한 소유권이전등기는 법률상 소유권 취득을 등기기록에 반영하는 절차이므로 단독신청이 인정된다.

구분	매매로 인한 소유권이전등기	수용으로 인한 소유권이전등기
취득 원인	매매계약	수용
법적 성격	법률행위에 의한 물권변동	법률의 규정에 의한 취득
등기의 의미	물권변동의 효력요건	취득한 권리를 공시하고 처분할 수 있게 하는 등기
신청 방식	원칙적으로 공동신청	등기권리자의 단독신청 가능

보상금 지급 또는 공탁

수용으로 인한 소유권 취득에서는 보상금 지급 또는 공탁이 중요하다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률은 사업시행자가 수용의 개시일까지 관할 토지수용위원회가 재결한 보상금을 지급하여야 한다고 규정하고, 일정한 경우 보상금을 공탁할 수 있다고 규정한다.

보상금 지급 또는 공탁은 수용으로 인한 소유권 취득의 전제가 되는 중요한 절차이다. 등기절차에서도 수용재결과 보상금 지급 또는 공탁 관련 정보가 수용으로 인한 소유권 취득을 증명하는 자료로 문제될 수 있다.

수용의 개시일

수용의 개시일은 수용으로 인한 권리취득의 기준 시점이다. 사업시행자는 수용의 개시일에 토지나 물건의 소유권을 취득하고, 그 토지나 물건에 관한 다른 권리는 이와 동시에 소멸한다. 다만 해당 권리가 수용의 목적물에 존속하는 경우 등 법률이 정한 예외가 있을 수 있다.

수용으로 인한 소유권이전등기에서는 수용의 개시일이 등기원인일자와 밀접하게 연결된다. 등기기록에는 수용으로 인한 소유권 이전 사실과 그 원인일자가 기록되므로, 수용재결서 등에서 수용개시일을 확인하는 것이 중요하다.

기존 권리등기의 직권말소

수용으로 인한 소유권이전등기를 할 때에는 기존 권리등기의 정리도 함께 문제된다. 부동산등기법은 수용으로 인한 소유권이전등기를 하는 경우 등기관이 그 부동산에 관한 소유권, 소유권 외의 권리, 그 밖의 처분제한에 관한 등기가 있으면 그 등기를 직권으로 말소하여야 한다고 규정한다.

다만 그 부동산을 위하여 존재하는 지역권의 등기 또는 토지수용위원회의 재결로 존속이 인정된 권리의 등기는 말소하지 않는다.

이 규정은 수용으로 인하여 기존 권리관계를 정리하고 사업시행자에게 목적 부동산의 소유권을 공시하기 위한 것이다.

직권말소의 대상

수용으로 인한 소유권이전등기와 함께 직권말소될 수 있는 등기는 다음과 같다.

• 기존 소유권에 관한 등기
• 소유권 외의 권리에 관한 등기
• 저당권등기
• 근저당권등기
• 전세권등기
• 지상권등기
• 임차권등기
• 가압류등기
• 압류등기
• 가처분등기
• 그 밖의 처분제한등기

다만 지역권의 등기 중 그 부동산을 위하여 존재하는 지역권의 등기와 토지수용위원회의 재결로 존속이 인정된 권리의 등기는 예외적으로 말소하지 않는다.

수용으로 인한 등기와 담보권

수용 대상 부동산에 저당권이나 근저당권 등 담보권이 설정되어 있는 경우, 수용으로 인한 소유권이전등기와 함께 담보권등기의 말소가 문제될 수 있다. 수용절차에서는 보상금에 대한 물상대위나 배당·공탁금 출급 문제 등이 별도로 발생할 수 있다.

등기절차상으로는 수용으로 인한 소유권이전등기를 하면서 기존 권리등기가 직권말소될 수 있다는 점이 중요하다. 담보권자는 등기기록상 권리가 말소되더라도 보상금에 대한 권리 행사 가능성을 별도로 검토해야 한다.

수용으로 인한 등기와 처분제한등기

수용 대상 부동산에 가압류, 압류, 가처분, 경매개시결정등기 등 처분제한등기가 있는 경우에도 수용으로 인한 소유권이전등기와 함께 직권말소가 문제된다.

처분제한등기는 부동산의 처분이나 권리행사를 제한하기 위한 등기이다. 그러나 수용은 공익사업을 위한 법률상 취득절차이므로, 수용으로 인한 소유권이전등기가 이루어질 때 기존 처분제한등기가 등기기록상 정리될 수 있다.

첨부정보

수용으로 인한 소유권이전등기에는 수용으로 소유권을 취득하였음을 증명하는 정보와 등기신청에 필요한 첨부정보가 필요하다. 부동산등기규칙은 등기신청 시 등기원인을 증명하는 정보, 대리권을 증명하는 정보, 주소 또는 사무소 소재지와 주민등록번호 또는 부동산등기용등록번호를 증명하는 정보 등을 첨부정보로 제공하도록 규정한다.

수용으로 인한 소유권이전등기에서 문제될 수 있는 첨부정보는 다음과 같다.

• 수용재결서
• 수용의 개시일을 확인할 수 있는 정보
• 보상금 지급 또는 공탁을 증명하는 정보
• 등기권리자의 주소 또는 사무소 소재지 증명정보
• 법인 또는 공공기관인 경우 대표자 자격을 증명하는 정보
• 대리신청의 경우 대리권을 증명하는 정보
• 취득세 등 세금 납부 관련 정보
• 직권말소 대상 등기를 확인할 수 있는 등기기록

구체적인 첨부정보는 수용의 주체, 수용 대상, 보상금 지급 또는 공탁 여부, 등기기록상 기존 권리관계에 따라 달라질 수 있다.

등기필정보와 인감증명

수용으로 인한 소유권이전등기는 등기권리자가 단독으로 신청할 수 있으므로, 일반적인 매매로 인한 소유권이전등기처럼 기존 소유자의 등기필정보와 인감증명이 항상 문제되는 구조는 아니다. 수용은 법률상 절차에 의하여 소유권을 취득하는 것이기 때문이다.

매매에서는 매도인이 등기의무자로서 공동신청에 관여하고, 등기필정보와 인감증명이 등기신청의 진정성 확인에 중요한 자료가 된다. 반면 수용에서는 수용재결과 보상금 지급 또는 공탁 등 법률상 수용절차를 증명하는 정보가 중심이 된다.

접수와 효력발생시기

수용으로 인한 소유권이전등기신청이 접수되면 접수연월일과 접수번호가 부여된다. 부동산등기법은 등기신청은 대법원규칙으로 정하는 등기신청정보가 전산정보처리조직에 저장된 때 접수된 것으로 보고, 등기관이 등기를 마친 경우 그 등기는 접수한 때부터 효력을 발생한다고 규정한다.

다만 수용으로 인한 소유권 취득 자체는 수용의 개시일에 발생한다는 점을 함께 보아야 한다. 즉 등기절차상 효력발생시기와 실체법상 수용에 의한 취득시점을 구별해야 한다.

미등기부동산의 수용

미등기부동산이 수용된 경우에는 수용으로 소유권을 취득한 자가 소유권보존등기를 신청할 수 있다. 부동산등기법은 수용으로 인하여 소유권을 취득하였음을 증명하는 자가 미등기의 토지 또는 건물에 관한 소유권보존등기를 신청할 수 있다고 규정한다.

따라서 수용 대상 부동산이 이미 등기된 부동산인지, 미등기부동산인지에 따라 등기절차가 달라질 수 있다. 등기된 부동산이면 수용으로 인한 소유권이전등기가 문제되고, 미등기부동산이면 수용으로 인한 소유권 취득을 증명하여 소유권보존등기가 문제될 수 있다.

매매로 인한 소유권이전등기와의 차이

수용으로 인한 소유권이전등기는 매매로 인한 소유권이전등기와 구별된다. 두 등기는 모두 소유권이전등기라는 형식을 가지지만, 취득 원인과 등기의 법적 의미가 다르다.

구분	매매로 인한 소유권이전등기	수용으로 인한 소유권이전등기
원인	매매계약	수용
법적 성격	법률행위	법률의 규정에 의한 취득
소유권 취득	등기하여야 효력 발생	수용개시일에 취득
신청 방식	원칙적으로 공동신청	등기권리자 단독신청 가능
기존 권리등기	원칙적으로 자동 말소되지 않음	일정한 권리등기는 직권말소

실무상 의미

수용으로 인한 소유권이전등기는 공익사업 과정에서 기존 부동산 권리관계를 정리하고 사업시행자의 소유권 취득을 등기기록에 반영하는 절차이다. 수용으로 인한 등기에서는 단순한 소유권이전뿐만 아니라 기존 담보권, 처분제한등기, 지역권 등 권리관계의 정리가 함께 문제된다.

실무상 수용으로 인한 소유권이전등기에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 수용 대상 부동산이 등기된 부동산인지 미등기부동산인지
• 수용재결이 있었는지
• 수용의 개시일이 언제인지
• 보상금 지급 또는 공탁이 이루어졌는지
• 수용으로 소유권을 취득한 자가 누구인지
• 기존 소유권 외의 권리등기가 있는지
• 직권말소 대상 등기가 무엇인지
• 존속이 인정되는 지역권이나 권리가 있는지
• 등기권리자의 단독신청 요건이 갖추어졌는지
• 첨부정보와 세금 납부 관련 정보가 갖추어졌는지

수용으로 인한 등기에서는 실체법상 수용절차와 등기절차가 결합되므로, 수용재결과 보상관계, 기존 권리등기의 처리까지 함께 검토해야 한다.

관련 개념과의 비교

구분	내용	핵심 차이
수용으로 인한 소유권이전등기	수용으로 사업시행자 등이 소유권을 취득한 사실을 등기하는 것	법률의 규정에 의한 취득이다
매매로 인한 소유권이전등기	매매계약을 원인으로 소유권을 이전하는 등기	법률행위에 의한 취득이고 등기가 효력요건이다
상속으로 인한 소유권이전등기	상속을 원인으로 소유권 승계를 등기하는 것	피상속인의 사망이 원인이다
소유권보존등기	미등기부동산에 최초로 소유권을 등기하는 것	미등기부동산이 수용된 경우 문제될 수 있다
직권말소	등기관이 법률상 근거에 따라 직권으로 등기를 말소하는 것	수용으로 인한 등기에서 기존 권리등기의 말소와 연결된다

시험 관련 유의점

공인중개사 부동산공시법에서는 수용으로 인한 소유권이전등기가 법률의 규정에 의한 취득이라는 점이 중요하다. 사업시행자는 수용개시일에 소유권을 취득하고, 수용으로 인한 소유권이전등기는 등기권리자가 단독으로 신청할 수 있다. 또한 수용으로 인한 소유권이전등기를 할 때 기존 소유권, 소유권 외의 권리, 처분제한등기는 원칙적으로 직권말소되지만, 그 부동산을 위하여 존재하는 지역권의 등기나 재결로 존속이 인정된 권리의 등기는 예외가 될 수 있다.

같이 보기

• 소유권이전등기
• 매매로 인한 소유권이전등기
• 상속으로 인한 소유권이전등기
• 소유권보존등기
• 직권등기
• 말소등기
• 압류등기
• 가압류등기
• 근저당권등기
• 지역권등기
• 갑구

참고 문헌

• 국가법령정보센터, 「민법」 제187조(등기를 요하지 아니하는 부동산물권취득)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제6조(등기신청의 접수시기 및 등기의 효력발생시기)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제23조(등기신청인)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제29조(신청의 각하)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제65조(소유권보존등기의 신청인)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제98조(수용으로 인한 등기)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제99조(수용으로 인한 등기의 말소)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제46조(첨부정보)
• 국가법령정보센터, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제40조(보상금의 지급 또는 공탁)
• 국가법령정보센터, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제45조(권리의 취득ㆍ소멸 및 제한)