주소변경등기

주소변경등기는 등기명의인의 주소가 등기 후 변경된 경우 그 변경된 주소를 등기기록에 반영하는 등기이다.

개념

주소변경등기는 등기명의인의 주소가 등기 후에 바뀐 경우 그 변경된 주소를 등기기록에 기록하는 등기이다. 권리자가 다른 사람으로 바뀌는 것이 아니라, 동일한 등기명의인의 주소 표시만 현재 주소에 맞게 변경하는 등기이다.

주소변경등기는 등기명의인표시변경등기의 한 유형이다. 부동산등기법은 등기명의인표시의 변경이나 경정의 등기는 해당 권리의 등기명의인이 단독으로 신청한다고 규정한다.

기능

주소변경등기는 등기기록상 등기명의인의 주소를 현재 주소와 일치시키는 기능을 한다. 주소가 바뀌었는데 등기기록이 종전 주소로 남아 있으면, 후속 등기신청에서 등기명의인의 동일성 확인이 어려워질 수 있다.

주소변경등기의 주요 기능은 다음과 같다.

• 등기명의인의 현재 주소를 등기기록에 반영한다.
• 등기기록상 주소와 주민등록표 등 주소증명정보의 불일치를 해소한다.
• 후속 소유권이전등기, 근저당권설정등기, 말소등기 등의 절차를 원활하게 한다.
• 등기명의인의 동일성을 확인할 수 있게 한다.
• 권리자가 변경된 것이 아니라 동일한 권리자의 주소만 변경된 것임을 공시한다.

등기명의인표시변경등기와의 관계

주소변경등기는 등기명의인표시변경등기의 대표적인 유형이다. 등기명의인표시변경등기는 등기 후 등기명의인의 성명, 명칭, 주소 또는 사무소 소재지 등이 변경된 경우 하는 등기이고, 주소변경등기는 그중 주소 변경을 원인으로 하는 등기이다.

구분	내용	예시
등기명의인표시변경등기	등기명의인의 표시가 후발적으로 변경된 경우 하는 등기	주소변경, 성명변경, 명칭변경, 본점이전
주소변경등기	등기명의인의 주소가 후발적으로 변경된 경우 하는 등기	소유자가 등기 후 이사한 경우

주소변경등기는 권리의 이전이나 처분을 수반하지 않는다. 권리자는 그대로이고, 주소 표시만 변경된다.

주소경정등기와의 구별

주소변경등기와 주소경정등기는 구별해야 한다. 주소변경등기는 등기 후 실제 주소가 바뀐 경우이고, 주소경정등기는 등기 당시부터 주소가 잘못 기재된 경우이다.

구분	주소변경등기	주소경정등기
원인	등기 후 이사 등으로 주소가 변경됨	등기 당시부터 주소가 잘못 기재됨
성격	후발적 변경	원시적 오류의 정정
예시	등기 후 서울에서 부산으로 이사한 경우	등기 당시 실제 주소는 서울인데 등기기록에 부산으로 잘못 적힌 경우
상위 개념	등기명의인표시변경등기	등기명의인표시경정등기

주소가 다르다고 해서 모두 주소변경등기는 아니다. 등기 당시에는 맞았지만 이후 주소가 바뀐 것인지, 처음부터 잘못 등기된 것인지를 먼저 확인해야 한다.

권리이전등기와의 구별

주소변경등기는 권리자가 바뀌는 등기가 아니다. 소유자나 저당권자 등 등기명의인은 그대로이고, 그 등기명의인의 주소만 바뀐다.

구분	내용	핵심 차이
주소변경등기	동일한 권리자의 주소 표시를 변경하는 등기	권리자는 동일하다
소유권이전등기	소유권자가 다른 사람으로 바뀌는 등기	권리자가 변경된다
저당권이전등기	저당권자가 다른 사람으로 바뀌는 등기	권리자가 변경된다

예를 들어 갑이 소유자인 상태에서 갑의 주소가 바뀐 경우에는 주소변경등기이다. 갑이 을에게 부동산을 매도하여 소유자가 을로 바뀐 경우에는 소유권이전등기이다.

신청인

주소변경등기는 해당 권리의 등기명의인이 단독으로 신청한다. 주소변경은 권리자의 표시를 현재 상태에 맞게 정리하는 것이므로, 상대방의 공동신청을 요구하지 않는다.

주소변경등기의 신청인이 될 수 있는 자는 다음과 같다.

• 소유권의 등기명의인
• 저당권의 등기명의인
• 근저당권의 등기명의인
• 전세권의 등기명의인
• 지상권의 등기명의인
• 지역권의 등기명의인
• 임차권의 등기명의인
• 가등기명의인
• 그 밖에 등기기록상 권리자로 표시된 자

주소변경등기는 해당 권리의 등기명의인별로 문제된다. 소유자의 주소가 바뀐 경우에는 소유권의 등기명의인이 신청하고, 근저당권자의 주소가 바뀐 경우에는 근저당권의 등기명의인이 신청한다.

단독신청의 이유

주소변경등기가 단독신청으로 가능한 이유는 권리관계의 상대방에게 불이익한 권리변동을 발생시키는 등기가 아니기 때문이다. 주소가 바뀌어도 권리의 귀속, 순위, 내용은 그대로 유지된다.

예를 들어 소유자가 주소를 변경한다고 해서 후순위 근저당권자의 순위가 바뀌거나, 소유권이 다른 사람에게 이전되는 것은 아니다. 따라서 등기명의인 본인이 변경 사실을 증명하여 단독으로 신청할 수 있다.

주소증명정보

주소변경등기에서는 주소변경 사실을 증명하는 정보가 중요하다. 부동산등기규칙은 등기신청 시 주소 또는 사무소 소재지를 증명하는 정보 등을 첨부정보로 제공하도록 규정한다.

자연인의 주소변경에서는 주민등록표 초본처럼 주소변동 이력을 확인할 수 있는 자료가 중요하다. 법인의 경우에는 본점 또는 주사무소 소재지 변경을 확인할 수 있는 법인등기사항증명서 등이 문제될 수 있다.

주소증명정보를 통해 등기기록상 종전 주소와 현재 주소가 같은 등기명의인에게 이어지는 주소변경이라는 점이 확인되어야 한다.

주소변동 이력

주소변경등기에서 중요한 것은 현재 주소만이 아니라 종전 주소와 현재 주소의 연결관계이다. 등기기록에는 종전 주소가 적혀 있고, 신청정보에는 현재 주소가 적히므로, 두 주소가 같은 사람의 주소변동 과정에 있는지를 증명해야 한다.

주소변동 이력이 필요한 이유는 다음과 같다.

• 등기기록상 등기명의인과 신청인이 동일한 사람인지 확인하기 위해서이다.
• 동명이인과 혼동을 방지하기 위해서이다.
• 후속 등기에서 등기의무자 표시가 등기기록과 다른 경우를 설명하기 위해서이다.
• 주소 변경이 아니라 주소 오기 또는 경정 사안인지 구별하기 위해서이다.

자연인의 경우 주민등록표 초본이 주소변동 이력을 확인하는 대표적 자료가 될 수 있다.

직권에 의한 주소변경등기

주소변경등기는 원칙적으로 등기명의인의 신청에 의하여 이루어진다. 그러나 일정한 경우 등기관이 직권으로 주소변경의 등기명의인표시변경등기를 하여야 한다.

부동산등기규칙은 등기관이 소유권이전등기를 할 때 등기명의인의 주소변경으로 신청정보상의 등기의무자 표시가 등기기록과 일치하지 않는 경우라도, 첨부정보로 제공된 주소증명정보에 등기의무자의 등기기록상 주소가 신청정보상의 주소로 변경된 사실이 명백히 나타나면 직권으로 등기명의인표시의 변경등기를 하여야 한다고 규정한다.

이 직권등기는 소유권이전등기 과정에서 등기의무자의 주소변경 사실이 명백히 확인되는 경우, 별도의 주소변경등기 신청 없이 등기기록을 정리하게 하는 제도이다.

직권등기의 요건

주소변경의 직권등기는 모든 주소불일치 상황에서 이루어지는 것은 아니다. 부동산등기규칙 제122조의 직권등기가 문제되려면 일정한 요건이 필요하다.

직권 주소변경등기의 요건은 다음과 같이 정리할 수 있다.

• 소유권이전등기를 하는 경우일 것
• 등기명의인의 주소변경으로 신청정보상의 등기의무자 표시가 등기기록과 일치하지 않을 것
• 첨부정보로 제공된 주소증명정보에 등기기록상 주소가 신청정보상의 주소로 변경된 사실이 명백히 나타날 것
• 등기관이 그 주소변경 사실을 확인할 수 있을 것

이 경우 등기관은 직권으로 등기명의인표시의 변경등기를 하여야 한다.

소유권이전등기와 주소변경

소유권이전등기에서는 등기의무자인 매도인 등 기존 등기명의인의 표시가 등기기록과 신청정보에서 일치해야 한다. 그런데 등기명의인이 등기 후 이사를 했다면 등기기록상 주소와 현재 신청정보상 주소가 달라질 수 있다.

이 경우 주소증명정보에서 등기기록상 주소가 현재 주소로 변경된 사실이 명백히 나타나면, 등기관은 소유권이전등기를 하면서 직권으로 주소변경등기를 한다.

따라서 소유권이전등기 실무에서는 등기의무자의 주소변동 이력을 확인할 수 있는 자료가 중요하다. 주소변경 사실이 명백하지 않으면 보정이나 경정 문제가 생길 수 있다.

자연인의 주소변경

자연인의 주소변경은 주민등록상 주소 이전과 연결된다. 자연인이 등기 후 주소를 이전하면 등기기록상 주소와 주민등록상 현재 주소가 달라진다.

자연인의 주소변경등기에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 등기기록상 종전 주소
• 주민등록상 현재 주소
• 종전 주소에서 현재 주소까지의 주소변동 이력
• 등기명의인의 성명과 주민등록번호 등 동일성 확인 자료
• 주소변경인지 주소경정인지 여부

자연인의 경우 동일한 이름을 가진 사람이 많을 수 있으므로, 주소변경등기에서는 주소변동 이력과 인적 동일성 확인이 중요하다.

법인의 주소변경

법인의 주소변경은 본점 또는 주사무소 소재지 변경과 연결된다. 법인이 등기명의인인 경우 등기기록에는 법인의 명칭과 본점 또는 주사무소 소재지가 표시된다.

법인이 본점을 이전한 경우 권리자가 다른 법인으로 바뀐 것이 아니라 동일한 법인의 소재지만 변경된 것이다. 따라서 법인의 본점 또는 주사무소 변경은 등기명의인표시변경등기의 대상이 된다.

법인의 주소변경등기에서는 법인등기사항증명서 등을 통해 법인의 동일성과 본점 또는 주사무소 변경 사실을 확인한다.

법인 아닌 사단·재단의 주소변경

법인 아닌 사단이나 재단이 등기명의인인 경우에도 주사무소 소재지 변경이 문제될 수 있다. 이 경우 법인등기사항증명서가 존재하지 않을 수 있으므로, 정관, 회의록, 대표자 증명자료, 주사무소 변경을 확인할 수 있는 자료 등이 문제될 수 있다.

법인 아닌 사단이나 재단의 주소변경등기에서는 다음 사항을 확인해야 한다.

• 단체의 동일성
• 종전 주사무소와 현재 주사무소
• 주사무소 변경을 결정한 절차
• 대표자의 권한
• 부동산등기용등록번호 등 식별정보

신청정보

주소변경등기를 신청할 때에는 변경 전 주소와 변경 후 주소를 명확히 특정해야 한다. 어느 권리의 등기명의인 주소를 어떤 주소로 변경하는지 분명해야 한다.

신청정보에 포함될 수 있는 주요 사항은 다음과 같다.

• 변경할 등기의 표시
• 등기목적
• 주소변경 원인과 그 연월일
• 변경 전 주소
• 변경 후 주소
• 신청인의 성명 또는 명칭
• 신청인의 현재 주소 또는 사무소 소재지
• 부동산의 표시
• 대리인이 신청하는 경우 대리인 표시

주소변경 원인일자는 주소가 실제로 변경된 날을 기준으로 하며, 자연인의 경우 주민등록상 전입일 등이 문제될 수 있다.

첨부정보

주소변경등기에는 주소변경 사실과 등기명의인의 동일성을 증명하는 정보가 필요하다. 부동산등기규칙은 주소 또는 사무소 소재지를 증명하는 정보 등을 첨부정보로 제공하도록 규정한다.

주소변경등기에서 문제될 수 있는 첨부정보는 다음과 같다.

• 주민등록표 초본
• 주민등록표 등본
• 법인등기사항증명서
• 법인 아닌 사단·재단의 주사무소 변경을 증명하는 정보
• 부동산등기용등록번호를 증명하는 정보
• 대리신청의 경우 대리권을 증명하는 정보

구체적인 첨부정보는 등기명의인이 자연인인지 법인인지, 법인 아닌 사단·재단인지에 따라 달라질 수 있다.

등기필정보와 인감증명

주소변경등기는 권리의 처분이나 이전을 수반하는 등기가 아니다. 따라서 일반적인 소유권이전등기나 저당권말소등기에서 문제되는 등기의무자의 등기필정보와 인감증명 구조와는 다르다.

주소변경등기의 핵심은 권리처분 의사의 확인이 아니라, 등기명의인의 주소가 실제로 변경되었고 등기명의인이 동일하다는 점의 증명이다.

다만 대리인이 신청하는 경우에는 대리권을 증명하는 정보가 필요하다.

주소변경등기의 효과

주소변경등기가 이루어지면 등기기록상 등기명의인의 주소가 변경 후 주소로 정리된다. 그러나 권리 자체가 이전되거나 소멸하는 것은 아니다.

주소변경등기의 효과는 다음과 같다.

• 등기명의인의 현재 주소가 등기기록에 반영된다.
• 권리자는 변경되지 않는다.
• 기존 권리의 순위는 유지된다.
• 후속 등기신청에서 등기명의인의 동일성 확인이 쉬워진다.
• 등기기록과 주소증명정보의 불일치가 해소된다.

주소변경등기는 권리변동 등기가 아니라 표시정리 등기라는 점이 중요하다.

등기기록에서의 위치

주소변경등기는 해당 권리가 기록된 부분과 연결되어 기록된다. 소유자의 주소변경은 갑구와 관련되고, 저당권자·근저당권자·전세권자 등 소유권 외의 권리자의 주소변경은 을구와 관련된다.

예를 들어 소유자의 주소가 변경된 경우에는 갑구의 소유권 등기명의인 표시가 변경된다. 근저당권자의 주소 또는 사무소 소재지가 변경된 경우에는 을구의 근저당권자 표시가 변경된다.

주소변경등기는 기존 권리등기에 부수하여 주소 표시만 정리하는 등기이다.

실무상 의미

주소변경등기는 후속 등기절차에서 매우 자주 문제된다. 매도인이 등기 후 주소를 여러 번 옮겼는데 등기기록에는 과거 주소가 남아 있는 경우, 소유권이전등기를 신청하려면 등기명의인의 동일성을 주소변동 이력으로 확인해야 한다.

실무상 주소변경등기에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 등기기록상 주소가 무엇인지
• 현재 주소가 무엇인지
• 주소변경 이력이 연결되는지
• 주소변경등기인지 주소경정등기인지
• 소유권이전등기 과정에서 직권 주소변경등기가 가능한지
• 등기명의인이 자연인인지 법인인지
• 주소증명정보가 충분한지
• 대리신청의 경우 대리권이 있는지
• 후속 등기신청 전에 별도 주소변경등기가 필요한지

주소변경등기는 단순한 주소 정리처럼 보이지만, 부동산 거래에서는 등기의무자의 동일성을 확인하는 핵심 절차가 될 수 있다.

관련 개념과의 비교

구분	내용	핵심 차이
주소변경등기	등기 후 주소가 바뀐 경우 하는 등기	후발적 주소 변경을 반영한다
주소경정등기	등기 당시부터 주소가 잘못 기재된 경우 하는 등기	원시적 주소 오류를 바로잡는다
등기명의인표시변경등기	등기명의인의 표시가 후발적으로 변경된 경우 하는 등기	주소변경등기를 포함하는 넓은 개념이다
등기명의인표시경정등기	등기명의인의 표시가 등기 당시부터 잘못된 경우 하는 등기	경정 전후 동일성이 핵심이다
소유권이전등기	소유권자가 바뀌는 등기	권리자 자체가 변경된다

시험 관련 유의점

공인중개사 부동산공시법에서는 주소변경등기가 등기명의인표시변경등기의 한 유형이라는 점이 중요하다. 주소변경등기는 등기 후 주소가 바뀐 경우이고, 주소경정등기는 등기 당시부터 주소가 잘못된 경우이다. 등기명의인표시변경등기는 해당 권리의 등기명의인이 단독으로 신청한다. 소유권이전등기를 할 때 등기의무자의 주소변경 사실이 주소증명정보에 명백히 나타나면 등기관이 직권으로 주소변경의 등기명의인표시변경등기를 한다는 점도 함께 정리해야 한다.

같이 보기

• 등기명의인표시변경등기
• 등기명의인표시경정등기
• 변경등기
• 경정등기
• 주소증명정보
• 소유권이전등기
• 등기신청정보
• 첨부정보
• 등기명의인
• 직권등기

참고 문헌

• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제23조(등기신청인)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제46조(첨부정보)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제122조(주소변경의 직권등기)