토지멸실등기

토지멸실등기는 등기된 토지가 물리적·공부상으로 더 이상 독립한 토지로 존재하지 않게 된 경우 그 사실을 등기기록에 반영하는 등기이다.

개념

토지멸실등기는 등기된 토지가 멸실된 경우 그 토지의 등기기록을 정리하기 위하여 하는 등기이다. 토지는 건물과 달리 일반적으로 물리적 존재가 쉽게 사라지지 않지만, 해면 침식, 하천 편입, 공유수면화, 지적공부상 말소 등으로 더 이상 독립한 토지로 존속하지 않게 되는 경우가 있을 수 있다.

부동산등기법은 토지가 멸실된 경우 그 토지 소유권의 등기명의인이 그 사실이 있는 때부터 1개월 이내에 멸실등기를 신청하여야 한다고 규정한다.

기능

토지멸실등기는 실제로 존재하지 않거나 독립한 토지로 남아 있지 않은 부동산이 등기기록상 계속 존재하는 것을 방지하는 기능을 한다. 토지가 멸실되었는데도 등기기록이 그대로 남아 있으면, 존재하지 않는 토지를 대상으로 소유권이나 담보권이 남아 있는 것처럼 보일 수 있다.

토지멸실등기의 주요 기능은 다음과 같다.

• 멸실된 토지의 등기기록을 정리한다.
• 토지대장 또는 임야대장과 등기기록의 불일치를 해소한다.
• 실제 존재하지 않는 토지가 등기기록상 거래 대상처럼 남는 것을 방지한다.
• 토지의 소유권 및 소유권 외 권리의 대상이 사라졌음을 등기기록에 반영한다.
• 후속 권리관계 정리와 공부 정리의 기초가 된다.

토지 멸실의 의미

토지의 멸실은 등기된 토지가 더 이상 등기대상인 독립한 토지로 존재하지 않게 되는 것을 말한다. 토지는 자연적 기반을 가지므로 건물처럼 철거되거나 붕괴되는 경우와는 다르다. 따라서 토지멸실은 비교적 예외적 상황에서 문제된다.

토지멸실이 문제될 수 있는 경우는 다음과 같다.

• 토지가 해수면 아래로 침식되어 독립한 토지로 남지 않게 된 경우
• 하천 또는 공유수면 등으로 편입되어 지적공부상 토지가 말소된 경우
• 지적공부상 등록된 토지가 더 이상 독립 필지로 존속하지 않는 경우
• 공부 정리 결과 해당 지번의 토지가 폐지 또는 말소된 경우

구체적으로 토지가 멸실되었는지는 토지대장, 임야대장, 지적도, 임야도 등 지적공부의 정리 상태와 관련 행정처분을 통해 확인해야 한다.

표제부와 토지멸실

토지멸실등기는 토지 등기기록의 표제부와 직접 관련된다. 표제부는 권리의 객체인 토지의 표시를 기록하는 부분이다. 부동산등기법은 토지 등기기록의 표제부에 표시번호, 접수연월일, 소재와 지번, 지목, 면적, 등기원인을 기록하도록 한다.

토지가 멸실되면 표제부에 기록된 토지 자체가 더 이상 등기대상 부동산으로 존재하지 않게 된다. 따라서 단순히 지목이나 면적을 변경하는 토지표시변경등기와 달리, 토지멸실등기는 해당 토지 등기기록 자체를 정리하는 의미를 가진다.

신청의무

토지가 멸실된 경우 토지 소유권의 등기명의인은 그 사실이 있는 때부터 1개월 이내에 멸실등기를 신청하여야 한다.

신청의무를 두는 이유는 실제로 멸실된 토지가 등기기록상 계속 존재하는 것을 방지하기 위해서이다. 등기기록과 지적공부의 내용이 달라지면 거래 상대방이나 권리자가 부동산의 존재와 권리관계를 오인할 수 있다.

신청인

토지멸실등기의 신청인은 그 토지 소유권의 등기명의인이다. 토지멸실등기는 권리의 이전이나 설정이 아니라 토지 자체의 소멸을 등기기록에 반영하는 등기이므로, 소유권의 등기명의인이 신청의무를 부담한다.

토지에 저당권, 지상권, 지역권, 압류 등 다른 권리나 처분제한등기가 있더라도 기본 신청인은 소유권의 등기명의인이다. 다만 토지가 멸실되면 소유권 외의 권리자에게도 중대한 영향을 줄 수 있으므로, 실무상 권리관계 확인이 필요하다.

단독신청

토지멸실등기는 소유권의 등기명의인이 단독으로 신청한다. 부동산표시의 변경이나 경정의 등기는 소유권의 등기명의인이 단독으로 신청하도록 한 원칙과 같은 흐름에서 이해할 수 있다.

토지멸실등기는 권리자가 서로 대립하여 권리를 이전하거나 소멸시키는 등기와 다르다. 권리의 객체인 토지 자체가 멸실된 사실을 공시하는 등기이므로, 등기권리자와 등기의무자의 공동신청 구조와는 구별된다.

직권에 의한 표시변경등기와의 관계

토지의 이동이 있는 경우 지적소관청의 통지에 따라 등기관이 직권으로 표시변경등기를 할 수 있다. 부동산등기법은 등기관이 지적소관청으로부터 토지의 이동이 있었다는 통지를 받은 경우 직권으로 표시변경등기를 하여야 한다고 규정한다.

토지멸실은 일반적인 지목변경이나 면적변경과는 다르지만, 지적공부상 토지의 이동 또는 말소와 밀접하게 연결된다. 따라서 실제 등기절차에서는 지적소관청의 통지, 토지대장 또는 임야대장의 정리 내용, 등기명의인의 신청 여부를 함께 확인해야 한다.

토지대장·임야대장과의 관계

토지멸실등기는 토지대장 또는 임야대장과 밀접하게 연결된다. 토지가 멸실되었는지 여부는 등기기록만으로 판단하기 어렵고, 지적공부의 정리 상태를 함께 확인해야 한다.

토지멸실등기에서 확인할 지적공부 관련 사항은 다음과 같다.

• 토지대장 또는 임야대장상 해당 토지가 말소되었는지
• 지적도 또는 임야도상 해당 토지가 더 이상 표시되는지
• 멸실 원인이 무엇인지
• 토지의 소재와 지번이 어떻게 정리되었는지
• 소유권 등기명의인과 지적공부상 소유자 표시가 일치하는지
• 멸실 후 다른 지번이나 공부로 편입된 것은 아닌지

등기기록과 지적공부의 내용이 서로 다르면 멸실등기 신청 전에 지적공부 정리 여부를 먼저 확인해야 한다.

토지표시변경등기와의 구별

토지멸실등기와 토지표시변경등기는 모두 토지의 표제부와 관련되지만, 대상이 다르다. 토지표시변경등기는 토지가 계속 존재하면서 그 소재, 지번, 지목, 면적 등 표시가 변경된 경우이고, 토지멸실등기는 토지 자체가 더 이상 독립한 등기대상으로 존재하지 않게 된 경우이다.

구분	토지표시변경등기	토지멸실등기
대상	존속하는 토지의 표시 변경	토지 자체의 멸실
예시	지목변경, 면적변경, 분필, 합필	토지가 지적공부상 말소된 경우
효과	표제부 표시를 변경	토지 등기기록을 멸실에 맞게 정리
전제	토지가 계속 존재함	토지가 더 이상 독립한 토지로 존재하지 않음

건물멸실등기와의 구별

토지멸실등기는 건물멸실등기와 구별된다. 건물은 철거, 붕괴, 화재 등으로 물리적으로 없어지는 경우가 많지만, 토지는 자연적 기반을 가지므로 멸실 사례가 상대적으로 드물다.

구분	토지멸실등기	건물멸실등기
대상	토지	건물
주된 원인	해면 침식, 하천 편입, 지적공부상 말소 등	철거, 붕괴, 화재, 재난 등
신청인	토지 소유권의 등기명의인	건물 소유권의 등기명의인
신청기간	멸실 사실이 있는 때부터 1개월	멸실 사실이 있는 때부터 1개월

건물멸실등기는 실무상 자주 문제되지만, 토지멸실등기는 토지의 물리적·공부상 소멸이라는 예외적 상황에서 문제된다는 점을 구별해야 한다.

말소등기와의 구별

토지멸실등기는 말소등기와도 구별된다. 말소등기는 기존 권리등기나 특정 등기를 지우는 등기이고, 토지멸실등기는 토지라는 부동산 자체가 멸실된 사실을 반영하는 등기이다.

구분	토지멸실등기	말소등기
대상	토지 자체	기존 등기 또는 권리등기
원인	토지의 멸실	권리의 소멸, 원인무효, 해제 등
예시	지적공부상 토지가 말소된 경우	근저당권 변제로 인한 말소

토지가 멸실되면 그 토지를 목적으로 한 권리등기의 존속도 실질적으로 문제될 수 있지만, 토지멸실등기 자체는 권리말소등기와는 다른 표시 관련 등기이다.

멸실회복등기와의 구별

토지멸실등기와 멸실회복등기는 전혀 다른 개념이다. 토지멸실등기는 토지 자체가 멸실된 경우이고, 멸실회복등기는 등기부나 등기기록이 물리적·전산적으로 멸실된 경우 그 등기기록을 회복하는 제도이다.

구분	토지멸실등기	멸실회복등기
대상	토지	등기부 또는 등기기록
원인	토지 자체의 멸실	등기기록의 멸실
목적	존재하지 않는 토지의 등기기록 정리	소실된 등기기록의 회복

따라서 토지가 없어졌다는 의미의 멸실과 등기기록이 없어졌다는 의미의 멸실을 혼동하지 않아야 한다.

소유권 외의 권리와 토지멸실

토지에 지상권, 지역권, 전세권, 임차권, 저당권, 근저당권 등 소유권 외의 권리가 등기되어 있는 경우, 토지멸실등기는 그 권리자에게도 중요한 영향을 준다. 권리의 객체인 토지가 멸실되면 그 권리의 존속이나 담보가치가 문제될 수 있기 때문이다.

토지멸실등기 전 확인할 권리관계는 다음과 같다.

• 을구의 저당권 또는 근저당권
• 지상권
• 지역권
• 전세권
• 임차권
• 가압류, 압류, 가처분 등 처분제한등기
• 신탁등기

토지멸실등기는 권리등기가 아니지만, 권리의 객체가 사라지는 효과가 있으므로 갑구와 을구의 전체 권리관계를 함께 검토해야 한다.

신청정보

토지멸실등기를 신청할 때에는 멸실된 토지와 멸실 사실을 명확히 특정해야 한다. 토지의 소재, 지번, 지목, 면적 등 표제부 표시와 멸실 원인을 신청정보에 반영해야 한다.

신청정보에 포함될 수 있는 주요 사항은 다음과 같다.

• 멸실된 토지의 표시
• 등기목적
• 멸실 원인과 그 연월일
• 소유권의 등기명의인 표시
• 토지대장 또는 임야대장상 정리 내용
• 대리인이 신청하는 경우 대리인 표시

토지멸실등기는 존재하지 않게 된 토지를 대상으로 하므로, 멸실된 토지가 어느 등기기록의 토지인지 명확히 특정하는 것이 중요하다.

첨부정보

토지멸실등기에는 토지의 멸실 사실을 증명하는 정보가 필요하다. 구체적인 첨부정보는 멸실 원인과 지적공부 정리 상태에 따라 달라질 수 있다.

토지멸실등기에서 문제될 수 있는 첨부정보는 다음과 같다.

• 토지대장 정보
• 임야대장 정보
• 지적도 또는 임야도 관련 정보
• 토지멸실을 증명하는 정보
• 지적소관청의 정리 또는 통지 관련 정보
• 신청인의 주소증명정보
• 대리신청의 경우 대리권을 증명하는 정보

토지멸실 여부는 등기기록 자체만으로 판단하기 어려우므로, 지적공부와 관련 행정자료를 통해 멸실 사실을 확인해야 한다.

실무상 의미

토지멸실등기는 건물멸실등기만큼 자주 발생하지는 않지만, 발생하면 권리관계에 큰 영향을 미친다. 토지라는 권리 객체가 더 이상 등기대상으로 존재하지 않게 되는 것이므로, 소유권뿐 아니라 그 토지를 목적으로 한 담보권이나 용익권의 처리도 함께 문제될 수 있다.

실무상 토지멸실등기에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 토지가 실제로 멸실되었는지
• 토지대장 또는 임야대장상 말소 또는 정리가 되었는지
• 멸실일이 언제인지
• 소유권의 등기명의인이 누구인지
• 신청기간 1개월이 지켜졌는지
• 등기기록상 소유권 외의 권리가 있는지
• 토지멸실이 아니라 분필·합필·면적변경 사안은 아닌지
• 멸실 후 다른 지번이나 공부로 편입된 것은 아닌지
• 지적소관청의 통지에 의한 직권등기 대상인지
• 멸실등기 후 권리관계 정리가 필요한지

토지멸실등기는 단순한 표시 변경이 아니라 권리 객체의 존부와 관련되는 등기이므로, 지적공부와 권리등기를 함께 확인해야 한다.

관련 개념과의 비교

구분	내용	핵심 차이
토지멸실등기	토지가 멸실된 경우 하는 등기	토지 자체가 더 이상 독립한 등기대상으로 존재하지 않는다
건물멸실등기	건물이 멸실된 경우 하는 등기	건물의 철거·붕괴·소실 등이 중심이다
토지표시변경등기	토지의 표시가 등기 후 변경된 경우 하는 등기	토지는 계속 존재한다
분필등기	1필의 토지를 2필 이상으로 나누는 등기	토지가 분할되어 새 필지가 생긴다
합필등기	2필 이상의 토지를 1필로 합치는 등기	여러 필지가 하나로 합쳐진다
말소등기	기존 권리등기 등을 지우는 등기	권리등기 자체를 제거한다

시험 관련 유의점

공인중개사 부동산공시법에서는 토지멸실등기가 토지 자체의 멸실을 등기기록에 반영하는 등기라는 점이 중요하다. 토지가 멸실된 경우 토지 소유권의 등기명의인은 그 사실이 있는 때부터 1개월 이내에 멸실등기를 신청하여야 한다. 토지멸실등기는 토지표시변경등기나 말소등기와 구별해야 하며, 건물멸실등기와 달리 실무상 상대적으로 예외적인 경우에 문제된다.

같이 보기

• 건물멸실등기
• 멸실등기
• 말소등기
• 토지표시변경등기
• 분필등기
• 합필등기
• 지목변경등기
• 면적변경등기
• 토지대장
• 임야대장
• 표제부

참고 문헌

• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제23조(등기신청인)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제34조(등기사항)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제36조(직권에 의한 표시변경등기)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제39조(멸실등기의 신청)