멸실등기
멸실등기는 토지 또는 건물이 물리적으로 없어져 더 이상 등기기록의 대상이 되는 부동산으로 존재하지 않게 된 경우 그 사실을 등기기록에 반영하는 등기이다.
개념[편집 | 원본 편집]
멸실등기는 등기된 토지 또는 건물이 멸실된 경우 그 부동산의 등기기록을 정리하기 위하여 하는 등기이다. 멸실은 부동산의 물리적 존재가 없어지는 것을 말하며, 권리의 소멸을 등기하는 말소등기와 구별된다.
토지가 멸실된 경우에는 그 토지 소유권의 등기명의인이 그 사실이 있는 때부터 1개월 이내에 멸실등기를 신청하여야 한다.[1] 건물이 멸실된 경우에도 그 건물 소유권의 등기명의인은 그 사실이 있는 때부터 1개월 이내에 멸실등기를 신청하여야 한다.[2]
기능[편집 | 원본 편집]
멸실등기는 더 이상 존재하지 않는 부동산의 등기기록을 정리하는 기능을 한다. 부동산이 멸실되었는데도 등기기록이 그대로 남아 있으면, 실제 존재하지 않는 부동산에 관한 권리관계가 계속 공시되는 문제가 생긴다.
멸실등기의 주요 기능은 다음과 같다.
- 멸실된 토지 또는 건물의 등기기록을 정리한다.
- 실제 존재하지 않는 부동산이 등기기록상 남아 있는 것을 방지한다.
- 부동산의 표시와 실제 현황의 불일치를 해소한다.
- 건물 철거, 붕괴, 소실 등으로 인한 등기기록 정리를 가능하게 한다.
- 멸실된 건물에 설정된 소유권 외의 권리등기와 이해관계 문제를 정리한다.
- 후속 부동산 표시등기나 권리관계 정리의 기초가 된다.
토지의 멸실등기[편집 | 원본 편집]
토지의 멸실등기는 토지가 물리적으로 없어지거나 더 이상 독립한 토지로 존재하지 않게 된 경우에 문제된다. 토지가 멸실된 경우 그 토지 소유권의 등기명의인은 그 사실이 있는 때부터 1개월 이내에 멸실등기를 신청하여야 한다.[1]
토지의 멸실은 일반적으로 건물의 멸실보다 드문 개념이다. 토지는 자연적·물리적 존재가 강하므로, 토지가 바다에 침식되거나 하천구역으로 편입되어 지적공부상 토지가 사라지는 등 특수한 경우에 문제될 수 있다.
토지멸실등기에서는 지적공부상 토지의 멸실 여부와 등기기록상 토지 표시를 함께 확인해야 한다.
건물의 멸실등기[편집 | 원본 편집]
건물의 멸실등기는 등기된 건물이 철거, 붕괴, 화재, 재난 등으로 물리적으로 없어졌을 때 하는 등기이다. 건물이 멸실된 경우 그 건물 소유권의 등기명의인은 그 사실이 있는 때부터 1개월 이내에 멸실등기를 신청하여야 한다.[2]
건물멸실등기는 실무에서 자주 문제된다. 건물을 철거하고 신축하려는 경우, 재건축·재개발 과정에서 기존 건물이 없어지는 경우, 화재나 붕괴로 건물이 사라진 경우 등이 대표적이다.
건물멸실등기가 이루어지면 등기기록상 해당 건물은 더 이상 현재 존재하는 부동산으로 취급되지 않는다. 이후 신축 건물이 생기면 기존 건물의 등기기록을 그대로 사용하는 것이 아니라, 새 건물에 관한 소유권보존등기 등이 문제될 수 있다.
신청기간[편집 | 원본 편집]
토지와 건물의 멸실등기는 모두 멸실 사실이 있는 때부터 1개월 이내에 신청하여야 한다.[1][2]
신청기간은 등기기록과 실제 부동산 현황의 불일치가 장기간 방치되는 것을 방지하기 위한 것이다. 멸실된 부동산이 등기기록에 계속 남아 있으면 거래나 권리분석에서 혼란이 생길 수 있으므로, 법은 소유권의 등기명의인에게 일정 기간 안의 신청의무를 부여하고 있다.
신청인[편집 | 원본 편집]
멸실등기의 기본 신청인은 소유권의 등기명의인이다. 토지가 멸실된 경우에는 그 토지 소유권의 등기명의인이 신청하고, 건물이 멸실된 경우에는 그 건물 소유권의 등기명의인이 신청한다.[1][2]
건물의 경우에는 대지소유자의 대위신청이 인정된다. 건물 소유권의 등기명의인이 1개월 이내에 멸실등기를 신청하지 않으면 그 건물대지의 소유자가 건물 소유권의 등기명의인을 대위하여 멸실등기를 신청할 수 있다.[2]
이는 건물이 실제로 멸실되었는데도 건물등기가 남아 있으면 대지소유자의 권리행사나 토지 이용에 장애가 될 수 있기 때문이다.
대지소유자의 대위신청[편집 | 원본 편집]
건물 소유권의 등기명의인이 멸실등기를 신청하지 않는 경우, 건물대지의 소유자는 건물 소유권의 등기명의인을 대위하여 멸실등기를 신청할 수 있다.[2]
대지소유자의 대위신청은 건물등기명의인과 대지소유자가 다른 경우에 특히 중요하다. 건물이 이미 멸실되었는데 건물등기명의인이 멸실등기를 하지 않으면, 대지소유자는 실제 존재하지 않는 건물등기로 인해 토지의 사용·처분이나 새로운 건축 관련 절차에서 불편을 겪을 수 있다.
대위신청에서는 다음 사항을 확인해야 한다.
- 건물이 실제로 멸실되었는지
- 건물 소유권의 등기명의인이 1개월 이내에 신청하지 않았는지
- 신청인이 해당 건물대지의 소유자인지
- 건물멸실을 증명할 수 있는 정보가 있는지
- 건축물대장상 멸실 정리가 되었는지
구분건물의 멸실등기[편집 | 원본 편집]
구분건물로서 그 건물이 속하는 1동 전부가 멸실된 경우에는 특칙이 있다. 부동산등기법은 구분건물로서 그 건물이 속하는 1동 전부가 멸실된 경우 그 구분건물의 소유권의 등기명의인은 1동의 건물에 속하는 다른 구분건물의 소유권의 등기명의인을 대위하여 1동 전부에 대한 멸실등기를 신청할 수 있다고 규정한다.[2]
아파트, 오피스텔, 집합상가와 같은 구분건물은 1동 건물 안에 여러 전유부분이 존재한다. 1동 전부가 멸실되면 개별 구분건물의 등기기록만 따로 정리하는 것이 아니라, 1동 전체와 전유부분 전체의 관계를 정리해야 한다.
따라서 한 구분소유자가 다른 구분소유자를 대위하여 1동 전부에 대한 멸실등기를 신청할 수 있도록 한 것이다.
등기상 이해관계인이 있는 건물의 멸실[편집 | 원본 편집]
건물에 소유권 외의 권리가 등기되어 있는 경우에는 멸실등기를 할 때 등기상 이해관계인의 보호가 필요하다. 부동산등기법은 소유권 외의 권리가 등기되어 있는 건물에 대한 멸실등기의 신청이 있는 경우, 등기관이 그 권리의 등기명의인에게 1개월 이내의 기간을 정하여 그 기간까지 이의를 진술하지 않으면 멸실등기를 한다는 뜻을 알려야 한다고 규정한다.[3]
다만 건축물대장에 건물멸실의 뜻이 기록되어 있거나 소유권 외의 권리의 등기명의인이 멸실등기에 동의한 경우에는 이러한 통지를 하지 않아도 된다.[3]
소유권 외의 권리와 멸실[편집 | 원본 편집]
건물에 전세권, 저당권, 근저당권, 임차권 등 소유권 외의 권리가 등기되어 있는 경우, 건물멸실등기는 그 권리자에게도 영향을 준다. 건물 자체가 멸실되면 그 건물을 목적으로 한 권리도 실질적으로 유지되기 어려워질 수 있기 때문이다.
따라서 건물멸실등기에서는 단순히 소유권 등기명의인만 볼 것이 아니라, 을구에 소유권 외의 권리가 있는지 확인해야 한다. 등기상 이해관계인이 있으면 법이 정한 통지 또는 동의 절차가 문제될 수 있다.[3]
건축물대장과의 관계[편집 | 원본 편집]
건물멸실등기는 건축물대장과 밀접하게 연결된다. 건물이 실제로 멸실되면 건축물대장에도 멸실 사실이 정리될 수 있고, 건축물대장에 건물멸실의 뜻이 기록되어 있는 경우에는 소유권 외의 권리 등기명의인에 대한 통지 절차가 달라질 수 있다.[3]
건물멸실등기에서는 다음 사항을 확인할 필요가 있다.
- 건축물대장상 건물 표시
- 건축물대장상 멸실 여부
- 등기기록상 건물 표시와 건축물대장상 표시의 일치 여부
- 건축물대장 말소 또는 멸실 정리 여부
- 소유권 외의 권리 등기명의인의 동의 여부
건축물대장과 등기기록은 서로 다른 공부이지만, 건물의 존재와 표시를 확인하는 데 함께 사용된다.
토지대장·임야대장과의 관계[편집 | 원본 편집]
토지멸실등기는 토지대장 또는 임야대장과 연결된다. 토지가 멸실된 경우 지적공부상 토지의 표시도 정리되어야 하며, 등기기록은 지적공부의 변동을 반영하여 정리될 필요가 있다.
토지멸실등기에서는 다음 사항이 중요하다.
- 토지대장 또는 임야대장상 토지의 멸실 여부
- 등기기록상 토지 표시와 지적공부상 표시의 일치 여부
- 멸실된 토지가 다른 토지와의 관계에서 어떻게 정리되었는지
- 토지소유권의 등기명의인이 누구인지
- 소유권 외의 권리 등기가 있는지
토지멸실은 드물지만, 발생하면 토지표시에 관한 등기와 권리등기가 함께 정리되어야 한다.
말소등기와의 구별[편집 | 원본 편집]
멸실등기와 말소등기는 모두 등기기록을 정리한다는 점에서 비슷해 보일 수 있다. 그러나 대상과 원인이 다르다.
| 구분 | 멸실등기 | 말소등기 |
|---|---|---|
| 대상 | 토지 또는 건물이라는 부동산 자체의 멸실 | 권리등기 또는 기존 등기 |
| 원인 | 부동산의 물리적 소멸 | 권리의 소멸, 원인무효, 해제 등 |
| 효과 | 부동산이 더 이상 등기대상으로 존재하지 않음을 반영 | 기존 등기를 지움 |
| 예시 | 건물 철거로 인한 건물멸실등기 | 근저당권 변제로 인한 근저당권말소등기 |
건물이 철거된 경우에는 건물멸실등기이고, 건물에 설정된 근저당권이 변제로 소멸한 경우에는 근저당권말소등기이다.
말소회복등기와의 구별[편집 | 원본 편집]
멸실등기와 멸실회복등기는 표현이 비슷하지만 전혀 다른 개념이다. 멸실등기는 부동산 자체가 멸실된 경우의 등기이고, 멸실회복등기는 등기부 또는 등기기록의 전부 또는 일부가 물리적·전산적으로 멸실된 경우 그 등기기록을 회복하는 제도이다.
| 구분 | 멸실등기 | 멸실회복등기 |
|---|---|---|
| 대상 | 토지 또는 건물 | 등기부 또는 등기기록 |
| 원인 | 부동산 자체의 멸실 | 등기기록의 멸실 |
| 목적 | 부동산이 존재하지 않게 된 사실을 반영 | 소실된 등기기록을 회복 |
따라서 건물이 철거된 경우의 멸실등기와 등기부가 불에 타거나 전산자료가 소실되어 회복하는 멸실회복등기를 혼동하면 안 된다.
멸실등기와 소유권 외의 권리[편집 | 원본 편집]
멸실등기는 부동산 자체가 사라지는 경우의 등기이므로, 그 부동산을 목적으로 한 소유권 외의 권리에도 큰 영향을 준다. 예를 들어 건물에 전세권이나 근저당권이 설정되어 있는데 건물이 멸실되면, 그 권리의 존속과 담보가치가 문제된다.
부동산등기법이 등기상 이해관계인이 있는 건물의 멸실에 관하여 통지 절차를 둔 것은 이러한 이해관계 보호 때문이다.[3]
멸실등기를 신청하기 전에는 등기기록의 을구를 확인하여 소유권 외의 권리자가 있는지 살펴보아야 한다.
신청정보[편집 | 원본 편집]
멸실등기를 신청할 때에는 멸실된 부동산과 멸실 사실을 명확히 특정할 수 있는 신청정보가 필요하다.
신청정보에 포함될 수 있는 주요 사항은 다음과 같다.
- 멸실된 토지 또는 건물의 표시
- 등기목적
- 멸실 원인과 그 연월일
- 신청인의 표시
- 소유권의 등기명의인 표시
- 대위신청인인 경우 대위원인
- 등기상 이해관계인의 동의 여부
- 건축물대장 또는 토지대장상 멸실 정리 여부
멸실등기는 부동산 자체의 존재 여부를 정리하는 등기이므로, 부동산 표시와 멸실 사실의 확인이 핵심이다.
첨부정보[편집 | 원본 편집]
멸실등기에는 멸실 사실과 신청권한을 증명하는 첨부정보가 필요하다. 구체적인 첨부정보는 토지인지 건물인지, 소유권 외의 권리가 있는지, 대위신청인지에 따라 달라질 수 있다.
멸실등기에서 문제될 수 있는 첨부정보는 다음과 같다.
- 건축물대장상 멸실 사실을 확인할 수 있는 정보
- 토지대장 또는 임야대장상 멸실 사실을 확인할 수 있는 정보
- 멸실 사실을 증명하는 정보
- 신청인의 주소증명정보
- 대위신청의 경우 대위원인을 증명하는 정보
- 등기상 이해관계인의 동의정보
- 대리신청의 경우 대리권을 증명하는 정보
등기상 이해관계인이 있는 건물의 경우에는 건축물대장에 멸실 사실이 기록되어 있는지 또는 권리의 등기명의인이 멸실등기에 동의했는지 여부가 중요하다.[3]
실무상 의미[편집 | 원본 편집]
멸실등기는 건물 철거, 재건축, 재개발, 화재, 붕괴, 자연재해 등과 연결되어 자주 문제된다. 실제 건물은 없는데 등기기록이 남아 있으면, 대지의 거래나 신축건물의 등기, 담보권 설정에서 혼란이 생길 수 있다.
실무상 멸실등기에서 확인할 사항은 다음과 같다.
- 토지인지 건물인지
- 실제로 멸실되었는지
- 멸실일이 언제인지
- 소유권의 등기명의인이 누구인지
- 1개월 이내 신청기간이 지켜졌는지
- 건물의 경우 대지소유자의 대위신청이 가능한지
- 구분건물의 1동 전부가 멸실된 경우인지
- 건축물대장상 멸실 정리가 되었는지
- 소유권 외의 권리등기가 있는지
- 등기상 이해관계인의 동의 또는 통지 절차가 필요한지
- 멸실등기 후 새 건물의 소유권보존등기가 필요한지
멸실등기는 단순한 말소등기가 아니라 부동산 자체의 존재가 사라진 사실을 등기기록에 반영하는 등기라는 점이 중요하다.
관련 개념과의 비교[편집 | 원본 편집]
| 구분 | 내용 | 핵심 차이 |
|---|---|---|
| 멸실등기 | 토지 또는 건물이 멸실된 사실을 등기기록에 반영하는 등기 | 부동산 자체의 멸실이 원인이다 |
| 말소등기 | 기존 권리등기 등을 지우는 등기 | 권리의 소멸이나 등기원인 무효 등이 원인이다 |
| 말소회복등기 | 부적법하게 말소된 등기를 회복하는 등기 | 말소된 등기를 다시 살린다 |
| 멸실회복등기 | 등기부 또는 등기기록이 멸실된 경우 이를 회복하는 등기 | 부동산이 아니라 등기기록의 멸실이 문제된다 |
| 건물표시변경등기 | 건물의 표시가 변경된 사실을 반영하는 등기 | 건물은 존속하지만 표시가 바뀐다 |
| 건물멸실등기 | 건물이 물리적으로 없어졌음을 반영하는 등기 | 건물 자체가 더 이상 존재하지 않는다 |
시험 관련 유의점[편집 | 원본 편집]
공인중개사 부동산공시법에서는 멸실등기가 말소등기와 다르다는 점이 중요하다. 토지 또는 건물이 멸실된 경우 소유권의 등기명의인은 그 사실이 있는 때부터 1개월 이내에 멸실등기를 신청해야 한다. 건물 소유권의 등기명의인이 1개월 이내에 신청하지 않으면 건물대지의 소유자가 대위신청할 수 있고, 구분건물의 1동 전부가 멸실된 경우에는 한 구분건물 소유자가 다른 구분건물 소유자를 대위하여 1동 전부에 대한 멸실등기를 신청할 수 있다. 소유권 외의 권리가 등기된 건물의 멸실에서는 등기상 이해관계인의 통지 또는 동의가 문제된다.
같이 보기[편집 | 원본 편집]
참고 문헌[편집 | 원본 편집]
- 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제39조(멸실등기의 신청)
- 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제43조(멸실등기의 신청)
- 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제45조(등기상 이해관계인이 있는 건물의 멸실)
