저당권말소등기

저당권말소등기는 피담보채권의 변제 등으로 저당권이 소멸한 경우 등기기록에 남아 있는 저당권등기를 지우는 등기이다.

개념

저당권말소등기는 이미 등기된 저당권이 소멸하였을 때 그 저당권등기를 등기기록에서 말소하는 등기이다. 저당권은 피담보채권을 담보하기 위하여 존재하는 권리이므로, 피담보채권이 변제 등으로 소멸하면 저당권도 함께 소멸한다.

저당권은 그 담보한 채권과 분리하여 양도하거나 다른 채권의 담보로 하지 못한다. 저당권은 피담보채권에 종속하는 권리이므로, 피담보채권이 소멸하면 등기기록상 저당권도 말소하여 권리관계를 정리할 필요가 있다.

기능

저당권말소등기는 등기기록상 남아 있는 저당권 부담을 제거하여 현재 권리관계를 공시하는 기능을 한다. 채무가 모두 변제되었거나 저당권이 소멸하였더라도, 말소등기를 하지 않으면 등기기록상 저당권이 계속 존재하는 것처럼 보인다.

저당권말소등기의 주요 기능은 다음과 같다.

• 소멸한 저당권을 등기기록에서 지운다.
• 부동산의 담보부담이 해소되었음을 공시한다.
• 매매, 담보제공, 경매 등 후속 거래에서 권리관계를 명확히 한다.
• 을구에 남아 있는 불필요한 권리부담을 정리한다.
• 저당권자와 소유자 사이의 담보관계를 종료 상태로 반영한다.

말소 원인

저당권말소등기의 원인은 저당권이 소멸한 법률상 원인이다. 저당권은 피담보채권과 결합된 담보물권이므로, 피담보채권이 소멸하거나 저당권 자체가 소멸하는 사유가 있으면 말소등기의 원인이 될 수 있다.

저당권말소등기의 대표적인 원인은 다음과 같다.

• 변제
• 대물변제
• 상계
• 면제
• 혼동
• 해지
• 합의해제
• 저당권 포기
• 피담보채권의 소멸시효 완성
• 저당권 실행 후 배당에 따른 소멸
• 판결

등기원인은 신청정보에 기재되고, 그 원인을 증명하는 정보가 첨부정보로 제공되어야 한다.

변제에 의한 말소

저당권말소등기의 가장 일반적인 원인은 피담보채권의 변제이다. 채무자가 채무를 전부 변제하면 피담보채권이 소멸하고, 그 채권을 담보하던 저당권도 소멸한다.

예를 들어 부동산 소유자가 대출금을 모두 상환하면, 대출채권을 담보하던 저당권 또는 근저당권을 말소할 수 있다. 실무상 금융기관 대출을 모두 상환한 뒤 을구의 근저당권을 말소하는 경우가 많다.

변제가 이루어졌더라도 등기기록상 저당권이 자동으로 사라지는 것은 아니므로, 별도로 저당권말소등기를 신청해야 한다.

혼동에 의한 말소

혼동은 서로 대립하는 권리가 같은 사람에게 귀속되어 권리를 존속시킬 실익이 없어지는 경우를 말한다. 저당권자와 저당권설정자의 지위가 같은 사람에게 귀속되는 경우, 저당권이 혼동으로 소멸할 수 있다.

예를 들어 저당권자가 저당부동산의 소유권을 취득하여 저당권자와 소유자가 동일인이 되는 경우, 저당권이 혼동으로 소멸할 수 있다. 이 경우 등기기록상 저당권을 정리하기 위하여 말소등기가 문제된다.

다만 혼동으로 항상 저당권이 소멸하는 것은 아니고, 제3자의 권리보호 등 예외가 문제될 수 있으므로 구체적인 권리관계를 확인해야 한다.

저당권 포기에 의한 말소

저당권자가 저당권을 포기하면 저당권은 소멸할 수 있다. 이 경우 저당권말소등기의 원인은 저당권 포기 또는 해지 등이 될 수 있다.

저당권 포기는 저당권자가 자기 담보권을 더 이상 주장하지 않겠다는 의사표시이다. 저당권자가 저당권을 포기하더라도 등기기록상 저당권이 남아 있으면 외부적으로는 담보부담이 남아 있는 것처럼 보일 수 있으므로 말소등기가 필요하다.

피담보채권 소멸시효와 말소

피담보채권이 소멸시효 완성으로 소멸하면, 그 채권을 담보하던 저당권도 함께 소멸할 수 있다. 저당권은 피담보채권에 부종하는 담보물권이기 때문이다.

다만 소멸시효 완성은 당연히 등기기록에서 저당권이 자동으로 말소되는 효과를 가져오는 것은 아니다. 소멸시효 완성을 원인으로 저당권말소등기를 하려면 그 사실을 등기절차상 증명할 수 있어야 하고, 분쟁이 있으면 판결에 의한 말소등기가 문제될 수 있다.

등기권리자와 등기의무자

저당권말소등기에서 등기권리자는 말소로 이익을 받는 자이고, 등기의무자는 말소로 불이익을 받는 자이다. 일반적으로 저당권이 말소되면 부동산 소유자 또는 저당권설정자는 담보부담이 사라지는 이익을 얻고, 저당권자는 저당권을 잃는 불이익을 받는다.

따라서 일반적인 저당권말소등기에서는 다음과 같이 정리할 수 있다.

구분	지위	의미
저당권설정자 또는 소유자	등기권리자	저당권 부담이 말소되어 이익을 받는 자
저당권자	등기의무자	저당권을 잃는 자

저당권말소등기는 원칙적으로 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청한다. 부동산등기법은 법률에 다른 규정이 없는 경우 등기는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청한다고 규정한다.

공동신청

저당권말소등기는 원칙적으로 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청한다. 부동산 소유자 또는 저당권설정자만 단독으로 말소를 신청할 수 있는 것이 아니라, 저당권자인 등기의무자의 협력이 필요하다.

예를 들어 대출금을 모두 상환한 경우, 채무자 또는 소유자는 금융기관으로부터 말소에 필요한 서류를 받아 저당권말소등기를 신청한다. 이때 금융기관은 저당권을 잃는 등기의무자 지위에 있으므로, 말소등기절차에 협력해야 한다.

저당권자가 협력하지 않으면 말소등기절차 이행을 구하는 판결을 받아 판결에 의한 등기를 신청할 수 있다.

판결에 의한 말소

저당권이 소멸하였음에도 저당권자가 말소등기절차에 협력하지 않는 경우, 소유자 또는 이해관계인은 저당권자를 상대로 저당권말소등기절차 이행청구의 소를 제기할 수 있다.

부동산등기법은 등기절차의 이행 또는 인수를 명하는 판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청한다고 규정한다.

따라서 저당권말소등기절차 이행을 명하는 확정판결이 있으면, 승소한 등기권리자는 저당권자의 협력 없이 단독으로 말소등기를 신청할 수 있다.

첨부정보

저당권말소등기에는 말소 원인을 증명하는 정보와 신청권한을 확인하기 위한 첨부정보가 필요하다. 부동산등기규칙은 등기신청 시 등기원인을 증명하는 정보, 대리권을 증명하는 정보, 주소 또는 사무소 소재지와 주민등록번호 또는 부동산등기용등록번호를 증명하는 정보 등을 첨부정보로 제공하도록 규정한다.

저당권말소등기에서 문제될 수 있는 첨부정보는 다음과 같다.

• 변제, 해지, 포기 등 말소원인을 증명하는 정보
• 등기의무자인 저당권자의 등기필정보
• 등기의무자의 인감증명
• 등기권리자의 주소증명정보
• 등기의무자의 주소증명정보
• 대리신청의 경우 대리권을 증명하는 정보
• 판결에 의한 등기인 경우 확정판결과 확정증명정보
• 등기상 이해관계인의 승낙정보가 필요한 경우 그 정보
• 등록면허세 등 세금 납부 관련 정보

구체적인 첨부정보는 말소 원인과 신청 방식에 따라 달라질 수 있다.

등기필정보와 인감증명

저당권말소등기에서 저당권자는 등기의무자가 된다. 공동으로 권리에 관한 등기를 신청하는 경우 신청인은 등기의무자의 등기필정보를 제공하여야 한다.

방문신청에서 소유권 외의 권리의 등기명의인이 등기의무자로서 등기필정보가 없는 경우의 절차에 따라 등기를 신청하는 경우 등기의무자의 인감증명이 문제될 수 있다.

저당권말소등기는 저당권자가 담보권을 잃는 등기이므로, 등기의무자의 등기필정보와 본인확인 관련 정보가 중요하다.

등기상 이해관계인의 승낙

저당권말소등기가 등기상 이해관계 있는 제3자의 권리에 영향을 미치는 경우에는 그 제3자의 승낙이 필요할 수 있다. 예를 들어 저당권에 부기된 권리, 저당권을 목적으로 하는 권리, 처분제한등기 등이 있는 경우에는 단순히 저당권자와 소유자만의 신청으로 말소할 수 있는지 검토해야 한다.

부동산등기규칙은 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 필요한 경우 그 승낙을 증명하는 정보 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보를 첨부정보로 제공하도록 규정한다.

따라서 저당권말소등기에서는 말소 대상 저당권에 부기등기나 처분제한등기 등이 있는지 함께 확인해야 한다.

근저당권말소등기와의 관계

실무에서 저당권말소등기라고 부르는 경우 상당수는 근저당권말소등기이다. 근저당권은 채권최고액 범위에서 장래 확정될 불특정 채권을 담보하는 권리이고, 저당권은 특정 채권을 담보하는 권리이다.

근저당권말소등기는 피담보채권이 확정되고 모두 변제되었거나 더 이상 담보할 채권이 없는 경우, 근저당권등기를 말소하는 등기이다. 등기절차의 기본 구조는 저당권말소등기와 유사하지만, 근저당권에서는 채권최고액과 피담보채권 확정 여부가 중요하게 문제된다.

구분	저당권말소등기	근저당권말소등기
대상 권리	저당권	근저당권
담보 대상	특정 채권	장래 확정될 불특정 채권
핵심 확인 사항	피담보채권 소멸 여부	피담보채권 확정 및 잔존채권 없음
등기사항	채권액	채권최고액

저당권이전등기와의 구별

저당권말소등기는 저당권이 소멸하여 등기기록에서 지우는 등기이고, 저당권이전등기는 저당권이 계속 존속하면서 권리자가 변경되는 등기이다.

예를 들어 피담보채권이 변제되어 사라졌다면 저당권말소등기가 문제된다. 반면 피담보채권이 다른 채권자에게 양도되어 저당권자가 바뀌었다면 저당권이전등기가 문제된다.

두 등기는 모두 기존 저당권을 전제로 하지만, 저당권이 소멸하는지 또는 존속하면서 권리자만 바뀌는지가 다르다.

저당권변경등기와의 구별

저당권말소등기는 저당권 자체를 지우는 등기이고, 저당권변경등기는 저당권을 유지하면서 그 내용을 바꾸는 등기이다.

예를 들어 채권액을 줄이거나 늘리는 경우, 채무자를 변경하는 경우, 변제기를 변경하는 경우에는 저당권변경등기가 문제된다. 그러나 피담보채권이 모두 소멸하여 더 이상 저당권을 유지할 필요가 없으면 저당권말소등기가 문제된다.

구분	내용	핵심 차이
저당권변경등기	저당권의 등기사항을 변경하는 등기	저당권은 계속 존속한다
저당권말소등기	저당권이 소멸하여 등기기록에서 지우는 등기	저당권 자체가 사라진다

일부 말소

저당권이 여러 부동산에 공동으로 설정되어 있거나, 하나의 저당권이 여러 권리 또는 지분에 걸쳐 있는 경우 일부 말소가 문제될 수 있다. 예를 들어 공동저당 부동산 중 일부를 담보에서 해제하는 경우, 그 일부 부동산에 관한 저당권말소등기를 할 수 있다.

일부 말소에서는 말소 대상이 되는 부동산, 지분, 권리의 범위를 정확히 특정해야 한다. 공동담보관계가 있는 경우에는 공동담보목록과 각 부동산의 등기기록을 함께 정리해야 한다.

일부 말소는 후순위권리자나 다른 공동담보 부동산의 이해관계에 영향을 줄 수 있으므로, 말소의 범위와 효과를 신중히 검토해야 한다.

공동저당의 말소

공동저당에서 피담보채권이 전부 소멸한 경우에는 공동담보로 제공된 모든 부동산에 관한 저당권말소등기가 필요하다. 반면 일부 부동산만 담보에서 해제되는 경우에는 해당 부동산에 관해서만 저당권말소등기를 할 수 있다.

부동산등기법은 공동저당의 등기와 공동담보목록에 관한 규정을 두고 있다.

공동저당의 말소에서는 다음 사항을 확인해야 한다.

• 공동담보 부동산 전체가 말소 대상인지
• 일부 부동산만 말소되는지
• 공동담보목록이 정리되는지
• 피담보채권이 전부 소멸했는지
• 일부 해제인지 전부 말소인지
• 후순위권리자의 이해관계가 있는지

말소 후 등기기록

저당권말소등기가 이루어지면 등기기록상 해당 저당권등기는 말소된 등기로 표시된다. 말소등기는 등기기록에서 해당 권리가 현재 유효하지 않음을 나타내는 방식으로 처리된다.

말소된 등기는 등기기록에서 완전히 사라지는 것이 아니라, 말소된 사실을 확인할 수 있는 형태로 남을 수 있다. 따라서 등기사항증명서를 볼 때에는 현재 유효한 등기와 말소된 등기를 구별해야 한다.

말소된 저당권은 현재의 권리부담으로 보지 않지만, 과거 권리관계의 변동 이력으로는 의미가 있을 수 있다.

실무상 의미

저당권말소등기는 부동산 거래와 대출 상환 후 매우 중요하다. 채무를 모두 변제했더라도 저당권이 말소되지 않으면 등기기록상 담보부담이 남아 있어 매매, 추가 대출, 담보가치 평가에서 문제가 될 수 있다.

실무상 저당권말소등기에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 말소 대상이 저당권인지 근저당권인지
• 피담보채권이 전부 소멸했는지
• 변제 또는 해지 등 말소원인이 있는지
• 저당권자가 말소에 협력하는지
• 저당권자의 등기필정보가 있는지
• 저당권자의 인감증명이 필요한지
• 등기상 이해관계인이 있는지
• 공동저당인지
• 일부 말소인지 전부 말소인지
• 말소 후 등기사항증명서에서 저당권이 현재 유효하지 않은 상태로 정리되었는지

대출을 모두 갚았다고 해서 등기부상 저당권이 자동으로 사라지는 것은 아니므로, 말소등기까지 완료되었는지 확인해야 한다.

관련 개념과의 비교

구분	내용	핵심 차이
저당권말소등기	저당권이 소멸하여 등기기록에서 지우는 등기	저당권 자체가 사라진다
저당권이전등기	저당권자가 변경된 사실을 등기하는 것	저당권은 존속하고 권리자만 바뀐다
저당권변경등기	저당권의 등기사항이 변경된 경우 이를 기록하는 등기	저당권은 존속하고 내용만 바뀐다
근저당권말소등기	근저당권이 소멸하여 등기기록에서 지우는 등기	피담보채권 확정과 채권최고액이 함께 문제된다
공동저당말소	공동담보 부동산 중 전부 또는 일부의 저당권을 말소하는 것	공동담보목록과 다른 담보부동산의 관계가 중요하다

시험 관련 유의점

공인중개사 부동산공시법에서는 저당권말소등기가 저당권의 소멸을 등기기록에 반영하는 등기라는 점이 중요하다. 저당권이전등기는 권리자가 바뀌는 등기이고, 저당권변경등기는 권리 내용이 바뀌는 등기이며, 저당권말소등기는 저당권 자체가 소멸하여 지우는 등기라는 점을 구별해야 한다. 저당권말소등기는 원칙적으로 말소로 이익을 받는 소유자 또는 저당권설정자와 말소로 불이익을 받는 저당권자가 공동으로 신청한다.

같이 보기

• 저당권등기
• 근저당권등기
• 공동저당등기
• 채권최고액
• 저당권이전등기
• 저당권변경등기
• 말소등기
• 등기필정보
• 인감증명
• 을구

참고 문헌

• 국가법령정보센터, 「민법」 제361조(저당권의 처분제한)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제23조(등기신청인)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제50조(등기필정보)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제78조(공동저당의 등기)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제46조(첨부정보)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제60조(인감증명의 제출)