예고등기
예고등기는 등기원인의 무효 또는 취소로 인한 등기의 말소 또는 회복의 소가 제기된 사실을 등기기록에 공시하던 등기이다.
개념[편집 | 원본 편집]
예고등기는 등기원인의 무효 또는 취소로 인한 등기의 말소나 회복의 소가 제기된 경우, 그 소가 제기되었다는 사실을 등기기록에 표시하던 등기이다. 예고등기는 특정 권리를 새로 설정하거나 이전하는 등기가 아니라, 해당 부동산의 등기상 권리관계에 소송이 제기되어 있음을 제3자에게 경고하는 기능을 하였다.
구 「부동산등기법」은 예고등기가 등기원인의 무효 또는 취소로 인한 등기의 말소 또는 회복의 소가 제기된 경우에 하도록 규정하였고, 취소로 인한 소의 경우에는 그 취소로 선의의 제3자에게 대항할 수 있는 경우에 한정하였다.[1]
다만 예고등기제도는 현행 「부동산등기법」 체계에서는 폐지되었다. 2011년 전부개정 「부동산등기법」은 예고등기제도가 거래상 불이익과 집행방해 악용 가능성 등 폐해가 크다는 이유로 이를 폐지하였다.[2]
제도의 취지[편집 | 원본 편집]
예고등기는 등기의 공신력이 인정되지 않는 부동산등기제도에서 거래안전을 보완하기 위하여 인정되던 제도였다. 등기원인의 무효나 취소를 이유로 말소 또는 회복의 소가 제기되었는데도 그 사실이 등기기록에 나타나지 않으면, 제3자는 해당 부동산에 관한 소송 위험을 알기 어렵다.
예고등기는 이러한 소송 제기 사실을 등기기록에 표시하여 부동산 거래 상대방에게 경고하는 기능을 하였다. 대법원도 예고등기의 목적을 등기원인의 무효 또는 취소로 인한 등기의 말소 또는 회복의 소가 제기된 경우 이를 등기부에 기재하여 공시함으로써 해당 부동산에 관하여 거래관계를 하려는 제3자에게 경고하고, 선의의 제3자가 예측하지 못한 손해를 입는 것을 방지하려는 데 있다고 설명하였다.[1]
법적 성격[편집 | 원본 편집]
예고등기는 권리변동을 발생시키는 등기가 아니라 경고적 공시 기능을 가진 등기였다. 예고등기가 되었다고 하여 예고등기의 원인이 된 소를 제기한 자에게 소유권이나 저당권 등 새로운 물권이 발생하는 것은 아니었다.
대법원은 예고등기가 경고 목적 외에 다른 목적이 없고, 예고등기의 원인이 된 소를 제기한 자의 이익을 보호하려는 것도 아니라고 보았다.[1]
따라서 예고등기는 가압류등기나 가처분등기처럼 특정 채권자 또는 권리자의 보전적 지위를 직접 보호하는 등기와 구별된다. 예고등기는 소송의 존재를 알리는 경고적 등기였고, 그 자체로 처분금지나 우선순위 확보의 효력을 발생시키는 등기는 아니었다.
예고등기의 원인[편집 | 원본 편집]
예고등기의 원인은 등기원인의 무효 또는 취소로 인한 등기의 말소 또는 회복의 소 제기였다. 즉 단순한 채권분쟁이나 손해배상청구소송이 아니라, 등기기록에 이미 기록된 등기의 말소 또는 회복을 구하는 소가 제기되어야 예고등기 대상이 되었다.
예고등기가 문제될 수 있었던 소송의 예는 다음과 같다.
- 원인무효 소유권이전등기의 말소청구소송
- 원인무효 저당권등기의 말소청구소송
- 말소된 등기의 회복청구소송
- 등기원인의 취소를 이유로 한 말소청구소송
- 등기원인의 무효를 이유로 한 권리회복소송
다만 취소로 인한 소의 경우에는 그 취소로 선의의 제3자에게 대항할 수 있는 경우에 한정되었다.[1]
법원의 촉탁[편집 | 원본 편집]
예고등기는 당사자의 신청으로 하는 등기가 아니라 법원의 직권 촉탁에 의하여 이루어지는 등기였다. 예고등기의 원인이 되는 소를 수리한 법원이 직권으로 촉탁서에 소장의 등본 또는 초본을 첨부하여 등기소에 촉탁하는 방식이었다.[1]
따라서 예고등기에서는 일반적인 등기신청에서 말하는 등기권리자와 등기의무자의 관념이 생기기 어렵다. 예고등기는 소송 제기 사실을 공시하는 등기였으므로, 소송을 제기한 원고가 예고등기의 등기권리자가 되고 피고가 등기의무자가 되는 구조가 아니었다.
등기기록에서의 위치[편집 | 원본 편집]
예고등기는 등기원인의 무효 또는 취소로 인한 말소 또는 회복의 소가 제기된 등기와 관련하여 등기기록에 표시되었다. 예고등기는 특정 권리 자체를 새로 설정하거나 이전하는 등기가 아니라, 기존 등기의 효력에 관한 소송이 제기되었음을 알리는 등기였다.
예고등기가 있는 부동산은 등기기록상 권리관계에 소송위험이 있음을 의미하였다. 따라서 예고등기를 확인한 거래 상대방은 그 원인이 된 소송의 내용, 대상 등기, 청구취지, 소송 진행상황을 확인할 필요가 있었다.
예고등기의 효력[편집 | 원본 편집]
예고등기의 효력은 소송 제기 사실을 경고하는 데 있었다. 예고등기가 있다고 해서 곧바로 등기명의인의 처분이 무효가 되거나, 예고등기의 원인이 된 소송을 제기한 사람이 우선권을 취득하는 것은 아니었다.
예고등기의 효력은 다음과 같이 정리할 수 있다.
- 등기원인 무효 또는 취소 관련 소송 제기 사실을 공시한다.
- 제3자에게 해당 부동산의 권리관계에 분쟁이 있음을 경고한다.
- 그 자체로 권리변동을 발생시키지는 않는다.
- 그 자체로 처분금지 효력을 발생시키는 것은 아니다.
- 소를 제기한 자의 실체적 권리를 보장하는 등기는 아니다.
이 점에서 예고등기는 가처분등기나 가압류등기와 구별된다.
가처분등기와의 구별[편집 | 원본 편집]
예고등기와 가처분등기는 모두 부동산 권리관계에 위험이 있음을 등기기록에 나타낼 수 있다는 점에서 비슷해 보일 수 있다. 그러나 법적 성격은 다르다.
| 구분 | 예고등기 | 가처분등기 |
|---|---|---|
| 목적 | 소송 제기 사실의 경고 | 특정 권리 또는 법률관계의 보전 |
| 법적 성격 | 경고적 공시 | 보전처분 |
| 절차 | 법원의 직권 촉탁 | 법원의 가처분 결정과 촉탁 |
| 효과 | 제3자에게 분쟁 사실을 알림 | 가처분 내용에 반하는 처분의 효력을 제한할 수 있음 |
| 현행 제도 | 폐지 | 존속 |
가처분등기는 특정 권리를 보전하기 위한 보전처분이고, 가처분 후의 처분행위에 실질적인 제한을 줄 수 있다. 반면 예고등기는 소송 제기 사실을 경고하는 공시 기능이 중심이었다.
가압류등기와의 구별[편집 | 원본 편집]
예고등기와 가압류등기도 구별해야 한다. 가압류는 금전채권 또는 금전으로 환산할 수 있는 채권의 강제집행을 보전하기 위한 보전처분이고, 예고등기는 등기원인의 무효 또는 취소를 이유로 한 말소 또는 회복의 소 제기 사실을 공시하는 등기였다.
| 구분 | 예고등기 | 가압류등기 |
|---|---|---|
| 보전 대상 | 등기말소 또는 회복소송의 존재 | 금전채권의 장래 강제집행 |
| 성격 | 경고적 등기 | 보전처분 |
| 권리자 보호 | 소 제기자의 직접 보호가 목적은 아님 | 가압류채권자의 강제집행 보전 |
| 현행 제도 | 폐지 | 존속 |
예고등기의 폐지[편집 | 원본 편집]
예고등기제도는 2011년 전부개정 「부동산등기법」에서 폐지되었다. 개정 이유는 예고등기가 본래 등기의 공신력이 인정되지 않는 법제에서 거래안전을 보호하기 위하여 인정된 제도였으나, 등기명의인이 거래상 받는 불이익이 크고 집행방해 목적으로 소를 제기하여 예고등기가 이루어지는 사례가 있는 등 폐해가 크다는 것이었다.[2]
따라서 현행 부동산등기 실무에서 새로 예고등기를 하는 것은 인정되지 않는다. 다만 과거에 이루어진 예고등기가 등기기록에 남아 있었던 경우에는 그 말소절차와 경과조치가 문제될 수 있었다.
경과조치[편집 | 원본 편집]
2011년 전부개정 「부동산등기법」은 시행 당시 이미 마쳐져 있는 예고등기의 말소절차에 관하여는 종전의 규정에 따른다고 정하였다.[2]
이는 예고등기제도가 폐지되었더라도, 폐지 전에 이미 이루어진 예고등기를 어떻게 정리할 것인지에 대한 경과조치가 필요했기 때문이다. 이후에도 말소되지 않은 예고등기가 등기기록에 남아 있는 경우가 문제될 수 있었다.
현행 실무에서는 예고등기가 새로 발생하는 제도는 아니고, 과거 등기기록에 남아 있던 예고등기의 말소나 정리 여부가 문제되는 정도로 이해하는 것이 적절하다.
예고등기의 말소[편집 | 원본 편집]
예고등기의 말소는 예고등기의 원인이 된 소송이 종료되거나 예고등기의 목적이 달성된 경우 문제되었다. 대법원은 예고등기와 그 말소는 법원의 직권에 의한 촉탁에 의하여서만 할 수 있고, 당사자의 신청에 의하여 할 수 없다고 보았다.[1]
또한 소를 제기한 자에 대한 승소판결이 확정된 경우, 그 후 예고등기의 목적이 된 등기의 말소 또는 회복이 이루어졌다면 예고등기는 목적을 달하여 더 이상 존치할 필요가 없으므로 등기공무원이 직권으로 말소하여야 한다고 보았다.[1]
따라서 예고등기의 말소는 일반적인 말소등기처럼 등기권리자와 등기의무자가 공동신청하는 구조와 달랐다.
예고등기와 말소예고등기[편집 | 원본 편집]
말소예고등기는 예고등기 중에서도 등기원인의 무효 또는 취소로 인하여 기존 등기의 말소청구소송이 제기된 경우를 가리키는 표현으로 쓰일 수 있다. 예고등기는 말소소송뿐 아니라 회복소송과도 연결될 수 있었으므로, 말소예고등기는 예고등기의 한 유형 또는 관련 표현으로 이해할 수 있다.
다만 현행 「부동산등기법」상 예고등기제도 자체가 폐지되었으므로, 말소예고등기도 현행 제도에서 새로 하는 등기로 이해해서는 안 된다. 과거 등기기록이나 구법상 제도를 설명할 때 필요한 개념이다.
실무상 의미[편집 | 원본 편집]
예고등기는 폐지된 제도이므로 현행 부동산등기 실무에서 새로 예고등기를 접수하거나 신청하는 경우는 없다. 그러나 오래된 등기기록이나 공부를 분석할 때 과거 예고등기 또는 그 말소 문제가 등장할 수 있다.
실무상 예고등기와 관련하여 확인할 사항은 다음과 같다.
- 예고등기가 현행 제도가 아니라 폐지된 제도인지
- 등기기록에 과거 예고등기가 남아 있는지
- 예고등기의 원인이 된 소송이 무엇인지
- 말소청구소송인지 회복청구소송인지
- 소송이 종료되었는지
- 예고등기의 목적이 달성되었는지
- 예고등기 말소절차가 필요한지
- 가처분등기나 가압류등기와 혼동하고 있지 않은지
예고등기는 현행 권리분석에서 자주 등장하는 등기는 아니지만, 폐지된 제도라는 점과 과거 등기기록에서의 의미를 구별하여 이해할 필요가 있다.
관련 개념과의 비교[편집 | 원본 편집]
| 구분 | 내용 | 핵심 차이 |
|---|---|---|
| 예고등기 | 등기원인의 무효 또는 취소로 인한 말소 또는 회복의 소가 제기된 사실을 공시하던 등기 | 현행 제도에서는 폐지되었다 |
| 말소예고등기 | 말소청구소송과 관련된 예고등기 | 예고등기의 한 유형으로 이해할 수 있다 |
| 가처분등기 | 특정 권리 또는 법률관계를 보전하기 위한 등기 | 현행 보전처분 등기로서 처분제한 효력이 문제된다 |
| 가압류등기 | 금전채권의 장래 강제집행을 보전하기 위한 등기 | 채권자의 집행보전이 목적이다 |
| 말소등기 | 기존 등기를 지우는 등기 | 예고등기 자체의 경고적 공시와 구별된다 |
시험 관련 유의점[편집 | 원본 편집]
공인중개사 부동산공시법에서는 예고등기가 현행 「부동산등기법」상 폐지된 제도라는 점이 중요하다. 예고등기는 등기원인의 무효 또는 취소로 인한 등기의 말소 또는 회복의 소가 제기된 사실을 공시하여 제3자에게 경고하던 등기였고, 권리변동이나 처분금지 효력을 직접 발생시키는 등기는 아니었다. 가압류등기, 가처분등기, 압류등기와 혼동하지 않아야 한다.
같이 보기[편집 | 원본 편집]
참고 문헌[편집 | 원본 편집]
- 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 전부개정 이유
- 국가법령정보센터 판례정보, 대법원 1974. 5. 28. 선고 74다150 판결
