등기명의인표시변경등기

등기명의인표시변경등기는 등기 후 등기명의인의 성명, 명칭, 주소 또는 사무소 소재지 등이 변경된 경우 그 변경된 표시를 등기기록에 반영하는 등기이다.

개념

등기명의인표시변경등기는 권리의 등기명의인 자체가 바뀐 것이 아니라, 기존 등기명의인의 표시가 후발적으로 변경된 경우에 하는 등기이다. 등기명의인이 동일한 사람 또는 동일한 법인임을 전제로 하면서, 주소, 성명, 명칭, 본점 또는 주사무소 소재지 등 표시사항만 현재 상태에 맞게 고친다.

부동산등기법은 등기명의인표시의 변경이나 경정의 등기는 해당 권리의 등기명의인이 단독으로 신청한다고 규정한다.

기능

등기명의인표시변경등기는 등기기록에 적힌 권리자의 표시를 현재의 신분관계나 주소관계에 맞게 정리하는 기능을 한다. 권리 자체가 이전되는 것은 아니지만, 등기명의인의 표시가 실제와 맞지 않으면 후속 등기신청이나 권리분석에서 문제가 생길 수 있다.

등기명의인표시변경등기의 주요 기능은 다음과 같다.

• 등기명의인의 주소 변경을 등기기록에 반영한다.
• 등기명의인의 성명 또는 명칭 변경을 등기기록에 반영한다.
• 법인의 본점 또는 주사무소 소재지 변경을 반영한다.
• 권리자는 동일하지만 표시가 달라진 경우 동일성을 확인하게 한다.
• 소유권이전등기, 저당권설정등기, 말소등기 등 후속 등기의 전제가 된다.
• 등기기록과 주소증명정보 또는 법인등기사항증명서 등 공적 자료의 불일치를 해소한다.

변경등기와 경정등기의 구별

등기명의인표시변경등기는 등기 후에 표시사항이 후발적으로 변경된 경우에 한다. 반면 등기명의인표시경정등기는 등기 당시부터 표시사항이 잘못 기재된 경우에 한다.

구분	등기명의인표시변경등기	등기명의인표시경정등기
원인	등기 후 표시사항이 변경됨	등기 당시부터 표시사항에 착오 또는 누락이 있음
예시	등기 후 이사하여 주소가 바뀐 경우	등기 당시 주소를 잘못 적은 경우
기준 시점	등기 후	등기 당시
핵심	후발적 변경	원시적 오류의 정정

예를 들어 등기 당시 주소가 정확히 적혀 있었으나 이후 이사를 하여 주소가 바뀐 경우에는 등기명의인표시변경등기이다. 반대로 등기 당시 실제 주소와 다른 주소가 잘못 적힌 경우에는 등기명의인표시경정등기이다.

권리이전등기와의 구별

등기명의인표시변경등기는 권리자가 바뀌는 등기가 아니다. 권리자는 그대로이고, 그 권리자를 표시하는 정보만 변경되는 등기이다. 따라서 소유권이전등기, 저당권이전등기, 전세권이전등기와 구별된다.

구분	내용	핵심 차이
등기명의인표시변경등기	같은 권리자의 표시가 변경된 경우	권리자는 동일하다
소유권이전등기	소유권자가 다른 사람으로 바뀐 경우	권리자가 변경된다
저당권이전등기	저당권자가 다른 사람으로 바뀐 경우	권리자가 변경된다

예를 들어 갑이 소유자인 상태에서 갑의 주소만 바뀌면 등기명의인표시변경등기이다. 반면 갑이 을에게 부동산을 매도하여 소유자가 을로 바뀌면 소유권이전등기이다.

주소변경

주소변경은 등기명의인표시변경등기의 대표적인 경우이다. 등기명의인이 등기 후 이사를 하거나 주민등록상 주소가 변경되면 등기기록상 주소와 현재 주소가 달라질 수 있다.

주소가 변경되었더라도 권리자 자체가 바뀐 것은 아니다. 다만 후속 등기신청에서 등기의무자의 표시가 등기기록과 일치하지 않으면 등기관의 심사에서 문제가 될 수 있으므로, 주소변경등기를 통해 등기기록을 현재 주소에 맞게 정리할 필요가 있다.

주소변경등기에서 중요한 것은 등기기록상 종전 주소와 현재 주소가 같은 사람에게 이어지는 주소변동이라는 점을 증명하는 것이다.

성명변경

자연인의 성명이 변경된 경우에도 등기명의인표시변경등기가 문제될 수 있다. 개명, 혼인 또는 그 밖의 신분관계 변동으로 성명이 변경된 경우, 등기기록상 성명과 현재 공적 장부상 성명이 달라질 수 있다.

성명변경등기는 권리자가 다른 사람으로 바뀌는 것이 아니라, 동일한 사람의 성명 표시가 바뀌는 것이다. 따라서 변경 전 성명과 변경 후 성명이 같은 사람에게 속한다는 점을 증명할 수 있어야 한다.

성명변경을 증명하는 자료로는 가족관계등록사항별 증명서, 기본증명서, 주민등록표 관련 자료 등이 문제될 수 있다.

법인의 명칭변경

법인의 상호나 명칭이 변경된 경우에도 등기명의인표시변경등기가 필요할 수 있다. 법인이 동일하게 존속하면서 상호나 명칭만 변경된 경우에는 권리자가 바뀐 것이 아니라 법인의 표시가 변경된 것이다.

예를 들어 주식회사 A가 상호를 주식회사 B로 변경한 경우, 법인 자체가 동일하다면 등기명의인표시변경등기를 통해 등기기록의 명칭을 변경할 수 있다.

이 경우 법인등기사항증명서 등으로 법인의 동일성과 명칭변경 사실을 증명해야 한다.

법인의 본점 또는 주사무소 변경

법인의 본점 또는 주사무소 소재지가 변경된 경우에도 등기명의인표시변경등기가 문제된다. 법인의 주소에 해당하는 본점 또는 주사무소 소재지가 바뀌면 부동산등기기록상 법인의 표시도 현재 상태에 맞게 정리할 필요가 있다.

법인의 본점 이전은 법인의 동일성을 유지하면서 소재지만 변경되는 것이므로, 권리이전등기가 아니라 등기명의인표시변경등기의 대상이다. 이 경우 법인등기사항증명서 등으로 본점 또는 주사무소 변경 사실을 확인한다.

신청인

등기명의인표시변경등기는 해당 권리의 등기명의인이 단독으로 신청한다. 이는 상대방의 협력이나 등기의무자의 공동신청을 요구하지 않는다는 의미이다.

등기명의인표시변경등기의 신청인이 될 수 있는 자는 다음과 같다.

• 소유권의 등기명의인
• 저당권의 등기명의인
• 근저당권의 등기명의인
• 전세권의 등기명의인
• 지상권의 등기명의인
• 지역권의 등기명의인
• 임차권의 등기명의인
• 가등기명의인
• 그 밖에 등기기록상 권리자로 표시된 자

등기명의인표시변경등기는 권리자의 표시를 고치는 등기이므로, 원칙적으로 그 표시가 변경된 권리자가 직접 신청한다.

단독신청의 의미

등기명의인표시변경등기가 단독신청으로 가능한 이유는 권리자가 바뀌는 것이 아니기 때문이다. 권리의 취득자와 상실자가 존재하는 권리이전등기와 달리, 등기명의인표시변경등기에서는 동일한 권리자의 표시만 변경된다.

따라서 소유권의 등기명의인이 주소를 변경하는 경우 매매 상대방이나 후순위권리자의 승낙을 받을 필요 없이, 소유자가 단독으로 등기명의인표시변경등기를 신청할 수 있다.

다만 신청인이 같은 사람이라는 점, 표시가 후발적으로 변경되었다는 점은 증명되어야 한다.

주소변경의 직권등기

등기명의인표시변경등기는 원칙적으로 등기명의인의 신청에 의하여 이루어진다. 그러나 일정한 경우에는 등기관이 직권으로 주소변경등기를 할 수 있다.

부동산등기규칙은 등기관이 소유권이전등기를 할 때 등기명의인의 주소변경으로 신청정보상의 등기의무자 표시가 등기기록과 일치하지 않는 경우라도, 첨부정보로 제공된 주소증명정보에 등기의무자의 등기기록상 주소가 신청정보상의 주소로 변경된 사실이 명백히 나타나면 직권으로 등기명의인표시의 변경등기를 하여야 한다고 규정한다.

이는 소유권이전등기 과정에서 등기의무자의 주소변경 사실이 명백히 확인되는 경우, 별도의 주소변경등기 신청을 요구하지 않고 등기관이 직권으로 등기기록을 정리하도록 한 것이다.

소유권이전등기와 주소변경

소유권이전등기에서는 등기의무자의 표시가 등기기록과 신청정보에서 일치해야 한다. 그런데 등기명의인이 등기 후 주소를 이전하였다면, 등기기록상 주소와 현재 신청정보상 주소가 다를 수 있다.

이 경우 주소증명정보에서 등기기록상 주소가 현재 주소로 변경된 사실이 명백히 나타나면, 등기관은 소유권이전등기를 하면서 직권으로 등기명의인표시의 변경등기를 하여야 한다.

따라서 소유권이전등기 실무에서는 등기의무자의 주소변동 이력을 확인할 수 있는 주민등록표 초본 등 주소증명정보가 중요하다.

신청정보

등기명의인표시변경등기를 신청할 때에는 변경 전 표시와 변경 후 표시를 명확히 특정해야 한다. 어느 권리의 등기명의인 표시가 어떻게 변경되었는지 등기기록과 신청정보가 대응되어야 한다.

신청정보에 포함될 수 있는 주요 사항은 다음과 같다.

• 변경할 등기의 표시
• 등기목적
• 변경 원인과 그 연월일
• 변경 전 등기명의인 표시
• 변경 후 등기명의인 표시
• 신청인의 성명 또는 명칭과 주소
• 부동산의 표시
• 대리인이 신청하는 경우 대리인 표시

변경 원인은 주소변경, 성명변경, 명칭변경, 본점이전 등 구체적인 사유에 따라 달라질 수 있다.

첨부정보

등기명의인표시변경등기에는 표시변경 사실을 증명하는 정보가 필요하다. 부동산등기규칙은 등기신청 시 등기원인을 증명하는 정보, 대리권을 증명하는 정보, 주소 또는 사무소 소재지와 주민등록번호 또는 부동산등기용등록번호를 증명하는 정보 등을 첨부정보로 제공하도록 규정한다.

등기명의인표시변경등기에서 문제될 수 있는 첨부정보는 다음과 같다.

• 주소변경을 증명하는 정보
• 성명변경을 증명하는 정보
• 법인 명칭변경을 증명하는 정보
• 법인 본점 또는 주사무소 변경을 증명하는 정보
• 주민등록표 등본 또는 초본
• 가족관계등록사항별 증명서
• 법인등기사항증명서
• 대리신청의 경우 대리권을 증명하는 정보

구체적인 첨부정보는 자연인인지 법인인지, 변경된 표시사항이 무엇인지에 따라 달라진다.

등기필정보와 인감증명

등기명의인표시변경등기는 권리의 처분이나 이전을 수반하는 등기가 아니다. 따라서 일반적인 권리이전등기나 권리말소등기에서 문제되는 등기의무자의 등기필정보와 인감증명 구조와는 다르다.

등기명의인표시변경등기는 해당 권리의 등기명의인이 단독으로 신청하는 등기이므로, 핵심은 권리처분 의사의 확인보다 등기명의인 표시가 실제로 변경되었고 신청인이 동일한 권리자라는 점의 증명이다.

다만 대리인이 신청하는 경우에는 대리권을 증명하는 정보가 필요하다.

등기명의인표시변경등기의 효과

등기명의인표시변경등기가 이루어지면 등기기록상 등기명의인의 표시가 변경 후의 표시로 정리된다. 그러나 권리 자체가 이전되거나 소멸하는 것은 아니다.

등기명의인표시변경등기의 효과는 다음과 같다.

• 등기명의인의 현재 표시가 등기기록에 반영된다.
• 권리자는 변경되지 않는다.
• 기존 권리의 순위는 유지된다.
• 후속 등기신청에서 등기명의인의 동일성 확인이 쉬워진다.
• 등기기록과 공적 장부 사이의 불일치가 해소된다.

예를 들어 소유자가 주소변경등기를 하더라도 소유권의 순위나 취득시점이 바뀌는 것은 아니다. 단지 등기기록상 소유자의 주소 표시가 현재 주소로 바뀔 뿐이다.

등기기록에서의 위치

등기명의인표시변경등기는 해당 권리가 기록된 부분과 연결되어 기록된다. 소유권의 등기명의인표시변경은 갑구와 관련되고, 저당권·전세권·지상권 등 소유권 외의 권리에 관한 등기명의인표시변경은 을구와 관련된다.

예를 들어 소유자의 주소가 변경된 경우에는 갑구의 소유권 등기명의인 표시가 변경된다. 근저당권자의 명칭이 변경된 경우에는 을구의 근저당권자 표시가 변경된다.

등기명의인표시변경등기는 권리 자체의 순위를 새로 형성하는 것이 아니라, 기존 권리등기에 부수하여 표시를 정리하는 기능을 한다.

자연인과 법인의 차이

등기명의인표시변경등기에서는 등기명의인이 자연인인지 법인인지에 따라 변경 사유와 증명자료가 달라진다.

구분	주요 변경사항	증명자료의 예
자연인	주소, 성명	주민등록표 등본·초본, 가족관계등록사항별 증명서
법인	명칭, 본점 또는 주사무소 소재지	법인등기사항증명서
법인 아닌 사단·재단	명칭, 주사무소, 대표자 표시 등	정관, 회의록, 대표자 증명자료 등 사안별 자료

자연인의 주소변경은 주민등록표상 주소변동 이력이 중요하고, 법인의 명칭이나 본점 변경은 법인등기사항증명서가 중요하다.

실무상 의미

등기명의인표시변경등기는 부동산 거래에서 매우 자주 문제된다. 소유권이전등기, 근저당권설정등기, 말소등기 등을 신청하려고 할 때 등기기록상 권리자의 주소나 명칭이 현재 자료와 다르면, 먼저 등기명의인표시변경등기가 필요하거나 등기관의 직권 주소변경등기가 문제될 수 있다.

실무상 등기명의인표시변경등기에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 권리자 자체가 동일한지
• 주소, 성명, 명칭, 본점 등이 후발적으로 변경된 것인지
• 경정등기가 아니라 변경등기인지
• 변경 전 표시와 변경 후 표시가 연결되는지
• 주소변동 이력이 확인되는지
• 법인의 동일성이 유지되는지
• 후속 소유권이전등기나 말소등기에 필요한 선행 절차인지
• 직권 주소변경등기가 가능한 경우인지
• 대리신청의 경우 대리권이 있는지

등기명의인표시변경등기를 하지 않아도 권리 자체가 사라지는 것은 아니지만, 후속 등기절차에서 등기명의인의 동일성 확인이 어려워질 수 있다.

관련 개념과의 비교

구분	내용	핵심 차이
등기명의인표시변경등기	등기 후 등기명의인의 표시가 변경된 경우 하는 등기	후발적 변경이다
등기명의인표시경정등기	등기 당시부터 등기명의인의 표시가 잘못된 경우 하는 등기	원시적 오류를 바로잡는다
주소변경등기	주소 변경을 원인으로 하는 등기명의인표시변경등기	주소 표시 변경에 한정된다
소유권이전등기	소유권자가 다른 사람으로 바뀌는 등기	권리자 자체가 변경된다
부동산표시변경등기	부동산 자체의 표시가 변경된 경우 하는 등기	권리자가 아니라 권리 객체의 표시가 변경된다

시험 관련 유의점

공인중개사 부동산공시법에서는 등기명의인표시변경등기가 해당 권리의 등기명의인이 단독으로 신청하는 등기라는 점이 중요하다. 변경등기는 등기 후 후발적으로 표시가 바뀐 경우이고, 경정등기는 등기 당시부터 표시가 잘못된 경우이다. 소유권이전등기를 할 때 등기의무자의 주소변경 사실이 주소증명정보에 명백히 나타나면 등기관이 직권으로 주소변경의 등기명의인표시변경등기를 한다는 점도 함께 정리해야 한다.

같이 보기

• 등기명의인표시경정등기
• 주소변경등기
• 변경등기
• 경정등기
• 부동산표시변경등기
• 소유권이전등기
• 등기신청정보
• 첨부정보
• 주소증명정보
• 등기명의인

참고 문헌

• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제23조(등기신청인)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제46조(첨부정보)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제122조(주소변경의 직권등기)