변경등기

변경등기는 등기 후에 권리관계나 표시사항이 달라진 경우 그 변경된 내용을 등기기록에 반영하는 등기이다.

개념

변경등기는 등기가 이루어진 뒤에 등기기록의 내용과 실제 권리관계 또는 표시사항 사이에 후발적 불일치가 생긴 경우, 그 변경된 내용을 등기기록에 반영하는 등기이다. 처음부터 등기내용이 잘못된 경우를 바로잡는 경정등기와 달리, 변경등기는 등기 후에 사정이 달라진 경우에 문제된다.

변경등기는 권리의 변경등기와 표시의 변경등기로 나누어 이해할 수 있다. 권리의 변경등기는 저당권의 채권액 변경, 근저당권의 채권최고액 변경, 전세권의 존속기간 변경 등 권리 내용의 변경을 반영하는 등기이다. 표시의 변경등기는 토지나 건물의 표시, 등기명의인의 주소나 명칭 등 등기기록상 표시사항의 변경을 반영하는 등기이다.

기능

변경등기는 등기기록을 현재의 권리관계나 표시상태에 맞게 정리하는 기능을 한다. 등기기록이 과거의 내용 그대로 남아 있으면 실제 권리관계와 공부상 내용이 달라져 거래안전과 권리분석에 혼란이 생길 수 있다.

변경등기의 주요 기능은 다음과 같다.

• 등기 후 발생한 변경사항을 등기기록에 반영한다.
• 권리의 내용과 범위를 현재 상태에 맞게 공시한다.
• 부동산의 표시와 등기기록의 일치를 확보한다.
• 등기명의인의 주소, 성명, 명칭 등 표시를 최신 상태로 정리한다.
• 후순위권리자와 거래 상대방이 변경된 권리관계를 확인할 수 있게 한다.
• 말소나 이전 없이 기존 등기의 동일성을 유지하면서 내용을 수정한다.

권리의 변경등기

권리의 변경등기는 기존 권리의 동일성을 유지하면서 그 내용 일부가 후발적으로 변경된 경우에 하는 등기이다. 권리 자체가 소멸하거나 다른 사람에게 이전되는 것이 아니라, 같은 권리의 내용이 바뀌는 경우에 해당한다.

권리의 변경등기가 문제될 수 있는 예는 다음과 같다.

• 저당권의 채권액 변경
• 근저당권의 채권최고액 변경
• 저당권 또는 근저당권의 채무자 변경
• 전세권의 존속기간 변경
• 전세금 변경
• 지상권의 존속기간 또는 지료 변경
• 임차권의 차임, 보증금, 존속기간 변경
• 지역권의 범위 변경
• 공동담보 관계 변경

부동산등기법은 권리의 변경이나 경정의 등기를 원칙적으로 부기로 하여야 한다고 규정한다. 다만 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 없는 경우에는 그러하지 아니하다.

표시의 변경등기

표시의 변경등기는 권리 자체가 아니라 등기기록상 표시사항이 후발적으로 변경된 경우에 하는 등기이다. 부동산의 물리적·공부상 표시가 변경되었거나, 등기명의인의 주소·성명·명칭 등이 변경된 경우가 이에 해당한다.

표시의 변경등기가 문제될 수 있는 예는 다음과 같다.

• 토지의 지목 변경
• 토지의 면적 변경
• 건물의 구조 변경
• 건물의 면적 변경
• 건물의 종류 변경
• 등기명의인의 주소 변경
• 등기명의인의 성명 또는 명칭 변경
• 법인의 본점 또는 주사무소 소재지 변경

표시의 변경등기는 권리 자체의 변동이 아니라 등기기록상 표시를 현재 상태에 맞추는 등기라는 점에서 권리의 변경등기와 구별된다.

변경등기와 경정등기의 구별

변경등기와 경정등기는 모두 등기기록의 내용을 고치는 등기처럼 보이지만, 원인이 다르다. 변경등기는 등기 후에 실제 사정이 바뀐 경우이고, 경정등기는 등기 당시부터 착오나 누락이 있었던 경우이다.

구분	변경등기	경정등기
원인	등기 후 후발적 변경	등기 당시부터 존재한 착오 또는 누락
예시	주소가 이사로 변경된 경우	처음부터 주소를 잘못 적은 경우
기능	현재 변경된 상태를 반영	원래 맞았어야 할 내용으로 바로잡음
기준 시점	등기 후	등기 당시

예를 들어 소유자가 등기 후 이사를 하여 주소가 바뀐 경우에는 등기명의인표시변경등기가 문제된다. 반면 등기신청 당시 주소를 잘못 기재하여 등기된 경우에는 등기명의인표시경정등기가 문제된다.

변경등기와 말소등기의 구별

변경등기는 기존 등기의 동일성을 유지하면서 내용을 바꾸는 등기이고, 말소등기는 기존 등기를 등기기록에서 지우는 등기이다.

예를 들어 근저당권의 채권최고액이 3억 원에서 2억 원으로 줄어든 경우에는 근저당권변경등기가 문제된다. 반면 피담보채권이 모두 변제되어 근저당권 자체가 소멸한 경우에는 근저당권말소등기가 문제된다.

구분	변경등기	말소등기
대상	존속하는 등기의 내용	소멸하거나 부적법한 등기
효과	기존 등기를 유지하면서 내용 변경	기존 등기를 말소
예시	채권최고액 변경	근저당권 소멸로 인한 말소

변경등기와 이전등기의 구별

변경등기는 권리 내용이나 표시사항이 바뀌는 등기이고, 이전등기는 권리자가 바뀌는 등기이다. 예를 들어 저당권자가 채권양도로 바뀐 경우에는 저당권이전등기가 문제되고, 저당권의 채권액이 바뀐 경우에는 저당권변경등기가 문제된다.

소유권의 경우에도 소유자가 바뀌는 것은 소유권이전등기이고, 소유자의 주소가 바뀌는 것은 등기명의인표시변경등기이다. 권리 주체의 변경과 권리 내용 또는 표시의 변경을 구별하는 것이 중요하다.

부기등기 방식

부동산등기법은 권리의 변경이나 경정의 등기를 부기로 하여야 한다고 규정한다. 다만 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 없는 경우에는 그러하지 아니하다.

부기등기는 기존 등기에 부수하여 이루어지는 등기이다. 부기등기는 기존 등기의 순위를 유지하면서 그 등기와 관련된 내용을 추가하거나 변경하는 기능을 한다.

변경등기를 부기등기로 하는 이유는 기존 권리의 동일성을 유지하면서 그 내용만 바뀌었다는 점을 나타내기 위한 것이다. 예를 들어 저당권변경등기가 부기등기로 이루어지면, 기존 저당권의 순위를 유지하면서 채권액이나 채무자 등 변경된 내용이 표시된다.

등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙

권리의 변경등기가 등기상 이해관계 있는 제3자에게 불리한 영향을 미치는 경우에는 그 제3자의 승낙이 필요할 수 있다. 부동산등기법 제52조는 권리의 변경이나 경정의 등기를 부기로 하도록 하면서, 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 없는 경우에는 그러하지 아니하다고 규정한다.

예를 들어 선순위 근저당권의 채권최고액을 증액하면 후순위 권리자는 배당상 불이익을 받을 수 있다. 이 경우 후순위 권리자는 등기상 이해관계 있는 제3자가 될 수 있고, 그 승낙 여부가 문제된다.

부동산등기규칙은 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 필요한 경우 그 승낙을 증명하는 정보 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보를 첨부정보로 제공하도록 규정한다.

신청인

변경등기는 원칙적으로 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청한다. 변경으로 이익을 받는 자가 등기권리자가 되고, 변경으로 불이익을 받는 자가 등기의무자가 된다.

부동산등기법은 법률에 다른 규정이 없는 경우 등기는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청한다고 규정한다.

다만 표시의 변경등기 중 부동산표시의 변경이나 등기명의인표시의 변경 등은 법령상 단독신청이 인정될 수 있다. 예를 들어 부동산표시의 변경등기는 소유권의 등기명의인이 단독으로 신청하고, 등기명의인표시의 변경등기는 해당 권리의 등기명의인이 단독으로 신청한다.

신청정보

변경등기를 신청할 때에는 변경 전 내용과 변경 후 내용을 명확히 특정할 수 있는 신청정보를 제공해야 한다. 변경등기는 기존 등기와 연결되어 이루어지므로, 어느 등기의 어떤 사항을 변경하는지 분명해야 한다.

신청정보에 포함될 수 있는 주요 사항은 다음과 같다.

• 변경할 등기의 표시
• 등기목적
• 변경 원인과 그 연월일
• 변경 전 내용
• 변경 후 내용
• 등기권리자와 등기의무자
• 부동산 또는 권리의 표시
• 등기상 이해관계인의 승낙 여부
• 대리인이 신청하는 경우 대리인 표시

변경등기에서는 기존 등기내용과 변경 후 신청내용이 정확히 대응해야 한다. 신청정보가 등기기록과 맞지 않으면 보정 또는 각하 문제가 생길 수 있다.

첨부정보

변경등기에는 변경 원인을 증명하는 정보와 신청권한을 확인하기 위한 첨부정보가 필요하다. 부동산등기규칙은 등기신청 시 등기원인을 증명하는 정보, 대리권을 증명하는 정보, 주소 또는 사무소 소재지와 주민등록번호 또는 부동산등기용등록번호를 증명하는 정보 등을 첨부정보로 제공하도록 규정한다.

변경등기에서 문제될 수 있는 첨부정보는 다음과 같다.

• 변경계약을 증명하는 정보
• 변경 사실을 증명하는 공적 장부
• 주소변경을 증명하는 정보
• 성명 또는 명칭 변경을 증명하는 정보
• 등기의무자의 등기필정보
• 등기의무자의 인감증명
• 등기상 이해관계인의 승낙정보
• 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보
• 대리신청의 경우 대리권을 증명하는 정보
• 등록면허세 등 세금 납부 관련 정보

구체적인 첨부정보는 권리의 변경등기인지 표시의 변경등기인지, 변경 내용이 무엇인지에 따라 달라진다.

권리변경등기의 예

권리변경등기는 기존 권리의 내용이 후발적으로 바뀐 경우에 한다. 대표적인 권리변경등기는 다음과 같다.

• 저당권변경등기
• 근저당권변경등기
• 전세권변경등기
• 지상권변경등기
• 지역권변경등기
• 임차권변경등기
• 신탁등기의 변경
• 공동담보 변경등기

예를 들어 근저당권의 채권최고액을 증액하거나 감액하는 경우, 전세권의 존속기간을 연장하는 경우, 임차권의 보증금이 변경되는 경우 등이 권리변경등기의 대상이 될 수 있다.

부동산표시변경등기

부동산표시변경등기는 부동산의 표시가 후발적으로 변경된 경우 이를 등기기록에 반영하는 등기이다. 토지의 지목, 면적, 지번, 건물의 구조, 종류, 면적 등이 변경된 경우가 이에 해당할 수 있다.

부동산표시의 변경은 권리 자체의 변동이 아니라 권리의 객체인 부동산의 표시가 달라지는 것이다. 따라서 권리변경등기와 구별된다.

부동산표시의 변경등기는 소유권의 등기명의인이 단독으로 신청할 수 있다.

등기명의인표시변경등기

등기명의인표시변경등기는 등기명의인의 성명, 명칭, 주소, 사무소 소재지 등이 후발적으로 변경된 경우 이를 등기기록에 반영하는 등기이다.

예를 들어 자연인이 이사를 하여 주소가 변경된 경우, 법인이 상호나 본점을 변경한 경우, 혼인이나 개명으로 성명이 변경된 경우가 이에 해당할 수 있다. 이는 권리 자체가 이전된 것이 아니라 동일한 권리자의 표시가 변경된 것이다.

등기명의인표시의 변경등기는 해당 권리의 등기명의인이 단독으로 신청할 수 있다.

실무상 의미

변경등기는 등기기록을 현재 상태에 맞게 유지하는 데 중요하다. 권리의 내용이나 표시사항이 변경되었는데 등기기록을 그대로 두면, 거래 상대방은 오래된 정보를 기준으로 권리관계를 판단하게 된다.

실무상 변경등기에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 변경등기인지 경정등기인지
• 권리의 변경인지 표시의 변경인지
• 변경 전 등기내용이 무엇인지
• 변경 후 내용이 무엇인지
• 변경 원인을 증명할 수 있는지
• 등기상 이해관계인이 있는지
• 제3자의 승낙이 필요한지
• 부기등기로 할 수 있는지
• 단독신청인지 공동신청인지
• 변경 후 후속 등기가 필요한지

변경등기는 권리를 새로 발생시키는 등기가 아니라 기존 등기의 내용을 현재 상태에 맞게 조정하는 등기라는 점이 핵심이다.

관련 개념과의 비교

구분	내용	핵심 차이
변경등기	등기 후 후발적으로 변경된 사항을 반영하는 등기	등기 후 사정 변경이 원인이다
경정등기	등기 당시부터 잘못된 사항을 바로잡는 등기	원시적 착오 또는 누락이 원인이다
말소등기	기존 등기를 지우는 등기	등기 자체를 소멸시키거나 제거한다
이전등기	권리자가 바뀐 사실을 반영하는 등기	권리 주체가 변경된다
부동산표시변경등기	부동산의 표시가 후발적으로 변경된 경우의 등기	권리 객체의 표시 변경이다
등기명의인표시변경등기	등기명의인의 주소·성명·명칭 등이 후발적으로 변경된 경우의 등기	권리자의 표시 변경이다

시험 관련 유의점

공인중개사 부동산공시법에서는 변경등기와 경정등기의 구별이 중요하다. 변경등기는 등기 후 후발적으로 권리관계나 표시사항이 바뀐 경우이고, 경정등기는 등기 당시부터 착오나 누락이 있었던 경우이다. 권리의 변경등기는 원칙적으로 부기등기로 하며, 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 없는 경우에는 부기등기로 하지 못할 수 있다. 부동산표시변경등기와 등기명의인표시변경등기는 단독신청이 가능하다는 점도 함께 정리해야 한다.

같이 보기

• 경정등기
• 말소등기
• 말소회복등기
• 등기명의인표시변경등기
• 등기명의인표시경정등기
• 주소변경등기
• 부동산표시변경등기
• 토지표시변경등기
• 건물표시변경등기
• 부기등기
• 등기상 이해관계인

참고 문헌

• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제23조(등기신청인)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제52조(부기로 하는 등기)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제46조(첨부정보)