가압류등기

가압류등기는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권의 집행을 보전하기 위하여 부동산에 대한 가압류 결정을 등기기록에 기록하는 등기이다.

개념

가압류등기는 채권자가 장래 강제집행을 할 수 있도록 채무자의 부동산 처분을 임시로 제한하는 가압류 결정을 등기기록에 기록하는 등기이다. 가압류는 확정판결 등 집행권원을 얻기 전이라도 채무자의 재산이 처분되어 장래 집행이 곤란해지는 것을 방지하기 위한 보전처분이다.

「민사집행법」은 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 관하여 강제집행을 보전하기 위하여 가압류를 할 수 있다고 규정한다.

부동산에 대한 가압류 결정이 있으면 법원의 촉탁에 따라 등기기록의 갑구에 가압류등기가 이루어진다. 가압류등기는 소유권 자체를 이전시키는 등기는 아니지만, 소유자의 처분권 행사에 중대한 영향을 미치는 처분제한등기이다.

기능

가압류등기는 채권자의 장래 강제집행을 보전하는 기능을 한다. 채무자가 부동산을 처분하거나 다른 권리를 설정하더라도, 가압류등기가 있으면 그 처분은 가압류채권자에게 대항하기 어려운 제한을 받을 수 있다.

가압류등기의 주요 기능은 다음과 같다.

• 장래 강제집행을 보전한다.
• 채무자의 부동산 처분을 제한한다.
• 가압류채권자의 보전적 지위를 공시한다.
• 부동산 거래 상대방에게 가압류 사실을 알린다.
• 가압류 후의 처분행위와 권리취득에 위험을 발생시킨다.
• 본안소송과 강제집행 절차의 기초가 된다.

가압류등기는 부동산의 권리분석에서 매우 중요한 위험 신호이다. 갑구에 가압류등기가 있으면 해당 부동산의 소유권 취득이나 담보권 설정은 가압류채권자의 권리행사와 충돌할 수 있다.

가압류의 대상

가압류의 대상은 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권의 집행을 보전하기 위한 채무자의 재산이다. 부동산 가압류의 경우 채무자 소유의 토지, 건물, 구분건물 등이 대상이 될 수 있다.

가압류는 채권자가 아직 확정판결 등 집행권원을 얻지 못한 상태에서도 신청할 수 있다. 다만 채권자는 보전의 필요성과 피보전권리를 소명해야 하고, 법원은 담보제공을 명할 수 있다.

부동산 가압류가 인용되면 그 결정이 등기소에 촉탁되어 가압류등기가 이루어진다.

가압류등기의 위치

가압류등기는 등기기록의 갑구에 기록된다. 갑구는 소유권에 관한 사항을 기록하는 부분이다. 가압류는 소유권을 이전하는 등기는 아니지만, 소유권의 처분을 제한하는 등기이므로 갑구에서 확인한다.

갑구에서 확인해야 할 처분제한등기는 다음과 같다.

• 가압류등기
• 압류등기
• 가처분등기
• 경매개시결정등기
• 체납처분에 의한 압류등기

이들은 소유권 자체의 귀속과 함께 부동산 처분 가능성에 영향을 주므로, 부동산 거래나 담보권 설정 전에 반드시 확인해야 한다.

촉탁에 의한 등기

가압류등기는 일반적인 공동신청에 의한 등기가 아니라 법원의 촉탁에 의하여 이루어진다. 부동산에 대한 가압류 결정이 있으면 법원은 등기소에 가압류등기를 촉탁하고, 등기관은 그 촉탁에 따라 등기기록에 가압류 사실을 기록한다.

「부동산등기법」은 등기는 당사자의 신청 또는 관공서의 촉탁에 따라 한다고 규정한다. 다만 법률에 다른 규정이 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

가압류등기는 법원의 보전처분 결정과 등기촉탁이 결합된 등기이다. 따라서 채권자와 채무자가 공동으로 신청하는 소유권이전등기나 저당권설정등기와 신청 구조가 다르다.

등기사항

가압류등기에는 가압류의 목적이 되는 부동산, 채권자, 채무자, 청구금액, 가압류결정 법원과 사건, 촉탁에 관한 사항 등이 기록된다. 구체적인 등기사항은 법원의 촉탁정보와 등기기록의 구조에 따라 반영된다.

가압류등기에서 특히 확인할 사항은 다음과 같다.

• 가압류채권자
• 채무자
• 청구금액
• 가압류결정 법원
• 사건번호
• 접수연월일과 접수번호
• 가압류의 목적 부동산
• 가압류등기의 말소 여부

청구금액은 가압류채권자가 보전하려는 금전채권의 금액을 나타낸다. 다만 청구금액이 곧 확정된 채권액이라는 의미는 아니며, 본안소송이나 집행절차에서 실제 채권의 존재와 범위가 다투어질 수 있다.

가압류의 효력

가압류등기가 이루어지면 채무자는 목적 부동산을 처분하는 데 제한을 받는다. 가압류 후에도 채무자가 부동산을 매도하거나 저당권을 설정하는 등 처분행위를 할 수는 있지만, 그 처분은 가압류채권자에게 대항하기 어려운 지위에 놓일 수 있다.

예를 들어 가압류등기 후 채무자가 제3자에게 소유권이전등기를 해 주더라도, 가압류채권자가 본안에서 승소하고 강제집행으로 나아가면 그 제3자는 가압류의 부담을 감수해야 할 수 있다.

따라서 가압류등기는 부동산 처분을 절대적으로 금지하는 것은 아니지만, 가압류채권자와의 관계에서 처분의 효력을 제한하는 중요한 보전처분이다.

가압류와 압류의 구별

가압류는 장래 강제집행을 보전하기 위한 임시적 보전처분이고, 압류는 이미 집행권원 또는 체납처분 등 집행절차에 따라 특정 재산을 집행 대상으로 묶는 절차이다.

구분	가압류등기	압류등기
목적	장래 강제집행의 보전	강제집행 또는 체납처분의 실행
시점	집행권원 취득 전에도 가능	집행권원 또는 체납처분 절차를 전제로 함
성격	보전처분	집행처분
등기 위치	갑구	갑구

가압류는 임시적 보전수단이고, 압류는 본격적인 집행절차와 연결된다는 점에서 구별해야 한다.

가압류와 가처분의 구별

가압류와 가처분은 모두 보전처분이지만, 보전하려는 권리의 성격이 다르다. 가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권의 강제집행을 보전하기 위한 것이고, 가처분은 금전채권 이외의 권리 또는 법률관계를 보전하기 위한 경우가 많다.

구분	가압류	가처분
보전 대상	금전채권 또는 금전으로 환산할 수 있는 채권	특정물 청구권, 소유권이전등기청구권, 점유·사용관계 등
대표 사례	대여금채권 보전을 위한 부동산 가압류	처분금지가처분, 점유이전금지가처분
등기 위치	갑구	갑구

예를 들어 돈을 받을 채권자가 채무자의 부동산을 묶어 두려면 가압류가 문제되고, 부동산 소유권이전등기청구권을 보전하려는 경우에는 처분금지가처분이 문제될 수 있다.

가압류 후의 소유권이전등기

가압류등기 후에도 소유권이전등기가 이루어질 수 있다. 그러나 가압류등기 후의 소유권이전등기권자는 가압류등기의 부담을 안고 권리를 취득한다.

예를 들어 갑 소유 부동산에 을의 가압류등기가 먼저 이루어진 뒤, 갑이 병에게 부동산을 매도하고 소유권이전등기를 해 준 경우를 생각할 수 있다. 병은 소유권을 취득하더라도 을의 가압류가 먼저 등기되어 있으므로, 을이 본안에서 승소하여 강제집행을 하면 그 집행의 영향을 받을 수 있다.

따라서 부동산 매수인은 갑구의 가압류등기 존재 여부와 접수일자를 반드시 확인해야 한다.

가압류 후의 담보권 설정

가압류등기 후에도 근저당권 등 담보권 설정등기가 이루어질 수 있다. 그러나 가압류가 선순위로 존재하면 후순위 담보권자는 경매와 배당에서 불리한 지위에 놓일 수 있다.

가압류채권자가 본안소송에서 승소하여 강제집행으로 나아가면, 가압류 후 설정된 담보권은 가압류채권자의 집행에 대항하기 어려울 수 있다. 따라서 금융기관이나 담보권자는 담보취득 전에 가압류등기의 존재를 반드시 확인해야 한다.

가압류의 본압류 이전

가압류는 보전처분이므로, 채권자가 본안에서 승소하거나 집행권원을 취득하면 가압류를 본압류로 이전하는 절차가 문제될 수 있다. 가압류가 본압류로 이전되면 본격적인 강제집행 절차로 진행될 수 있다.

부동산 경매절차에서는 가압류가 강제경매와 연결될 수 있다. 가압류채권자가 집행권원을 얻어 강제경매를 신청하면, 가압류의 순위와 효력이 배당관계에서 문제된다.

가압류등기를 볼 때에는 단순히 임시적 등기라고 가볍게 볼 것이 아니라, 장래 압류와 경매로 이어질 수 있는 위험을 고려해야 한다.

가압류등기의 말소

가압류의 필요가 없어지거나 가압류 결정이 취소된 경우, 또는 채권자가 가압류를 해제한 경우 가압류등기의 말소가 문제된다. 가압류등기가 말소되어야 등기기록상 처분제한 부담이 사라진다.

가압류등기의 말소 원인은 다음과 같다.

• 가압류 해제
• 가압류 취소
• 채권자의 신청 또는 집행해제
• 담보제공에 따른 취소
• 본안소송 패소 등 보전 필요성 소멸
• 집행절차 종료에 따른 정리

가압류등기는 법원의 촉탁에 의하여 이루어지므로, 말소도 법원의 촉탁 또는 관련 절차에 따라 이루어질 수 있다.

가압류등기와 등기신청의 각하

가압류등기는 법원의 촉탁에 따라 이루어지는 등기이지만, 등기관은 촉탁이 등기요건에 맞는지 형식적으로 심사할 수 있다. 등기관의 심사 결과 등기할 수 없는 사건이거나 등기기록과 촉탁 내용이 맞지 않는 경우에는 등기절차상 문제가 발생할 수 있다.

부동산등기법은 사건이 그 등기소의 관할이 아닌 경우, 사건이 등기할 것이 아닌 경우 등을 신청 각하 사유로 규정한다.

촉탁등기에서도 등기관은 기계적으로 기록만 하는 것이 아니라, 촉탁서와 등기기록을 기준으로 등기요건을 심사한다.

실무상 의미

가압류등기는 부동산 거래와 담보권 설정에서 매우 중요한 위험 요소이다. 가압류가 있는 부동산은 장래 강제집행의 대상이 될 가능성이 있으므로, 매수인이나 담보권자는 가압류의 원인과 채권자, 청구금액, 말소 가능성을 확인해야 한다.

실무상 가압류등기에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 가압류채권자가 누구인지
• 채무자가 누구인지
• 청구금액이 얼마인지
• 가압류 결정 법원과 사건번호
• 가압류등기의 접수일자와 접수번호
• 가압류 후 소유권이전등기나 담보권설정등기가 있는지
• 가압류가 본압류 또는 경매로 이어졌는지
• 가압류 말소 가능성이 있는지
• 매매대금으로 가압류를 해제할 수 있는지
• 후순위권리자에게 미치는 영향

가압류등기가 있는 부동산을 거래할 때에는 단순히 소유자가 누구인지뿐만 아니라, 가압류의 해제 또는 말소 절차가 거래 종결 전에 가능한지 확인해야 한다.

관련 개념과의 비교

구분	내용	핵심 차이
가압류등기	금전채권의 장래 강제집행을 보전하기 위하여 부동산 처분을 제한하는 등기	보전처분이다
압류등기	강제집행 또는 체납처분을 위하여 부동산을 압류한 사실을 등기하는 것	집행처분이다
가처분등기	금전채권 이외의 권리 또는 법률관계를 보전하기 위한 처분제한등기	특정 권리 보전이 중심이다
경매개시결정등기	경매절차가 개시되었음을 등기기록에 표시하는 등기	경매절차의 개시를 공시한다
말소등기	가압류가 해제 또는 취소된 경우 그 등기를 지우는 등기	처분제한 부담을 정리한다

시험 관련 유의점

공인중개사 부동산공시법에서는 가압류등기가 소유권에 관한 처분제한등기로서 갑구에 기록된다는 점이 중요하다. 가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권의 강제집행을 보전하기 위한 보전처분이고, 압류는 집행처분이라는 점을 구별해야 한다. 가압류 후의 소유권이전등기나 담보권설정등기는 가압류채권자에게 대항하기 어려울 수 있으므로 권리분석에서 주의해야 한다.

같이 보기

• 가처분등기
• 압류등기
• 체납처분에 의한 압류등기
• 경매개시결정등기
• 말소등기
• 갑구
• 등기촉탁
• 직권등기
• 등기신청의 각하
• 처분제한등기

참고 문헌

• 국가법령정보센터, 「민사집행법」 제276조(가압류의 목적)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제22조(신청주의)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제29조(신청의 각하)