소유권보존등기
소유권보존등기는 아직 소유권 등기가 되어 있지 않은 부동산에 대하여 최초로 소유권을 등기기록에 기록하는 등기이다.
개념[편집 | 원본 편집]
소유권보존등기는 미등기의 토지 또는 건물에 대하여 최초로 소유권을 등기하는 절차이다. 이미 소유권 등기가 된 부동산의 소유자가 바뀌는 경우에는 소유권이전등기를 하지만, 아직 소유권 등기가 개설되지 않은 부동산에 처음으로 소유자를 기록하는 경우에는 소유권보존등기를 한다.
부동산등기법은 미등기의 토지 또는 건물에 관한 소유권보존등기의 신청인을 별도로 규정한다.[1] 이는 소유권보존등기가 부동산 등기기록의 출발점이 되기 때문에, 아무나 신청할 수 없도록 신청인을 제한한 것이다.
기능[편집 | 원본 편집]
소유권보존등기는 부동산에 관한 최초의 소유권 등기를 형성하는 기능을 한다. 등기기록상 소유자가 처음으로 기록되어야 이후 소유권이전등기, 저당권설정등기, 전세권설정등기, 가압류등기, 압류등기 등 다른 권리등기가 이루어질 수 있다.
소유권보존등기의 주요 기능은 다음과 같다.
- 미등기부동산에 최초의 소유권 등기를 개설한다.
- 부동산의 소유자를 등기기록상 공시한다.
- 이후 소유권이전등기와 담보권설정등기의 기초가 된다.
- 부동산 거래와 권리분석의 출발점을 형성한다.
- 처분제한등기나 강제집행 절차에서 등기기록을 마련하는 기능을 한다.
소유권보존등기는 권리등기의 출발점이라는 점에서 소유권이전등기와 구별된다.
신청인[편집 | 원본 편집]
미등기의 토지 또는 건물에 관한 소유권보존등기는 부동산등기법이 정한 자만 신청할 수 있다. 부동산등기법 제65조는 다음 중 어느 하나에 해당하는 자가 소유권보존등기를 신청할 수 있다고 규정한다.[1]
- 토지대장, 임야대장 또는 건축물대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자 또는 그 상속인, 그 밖의 포괄승계인
- 확정판결에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자
- 수용으로 인하여 소유권을 취득하였음을 증명하는 자
- 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장의 확인에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자
다만 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장의 확인에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자는 건물의 경우로 한정된다.[1]
단독신청[편집 | 원본 편집]
소유권보존등기는 등기명의인으로 될 자가 단독으로 신청한다. 부동산등기법은 소유권보존등기는 등기명의인으로 될 자가 단독으로 신청한다고 규정한다.[2]
일반적인 권리변동 등기는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하는 것이 원칙이다. 그러나 소유권보존등기는 미등기부동산에 최초로 소유권을 등기하는 것이므로, 기존의 등기의무자가 존재하지 않는다. 따라서 공동신청이 아니라 단독신청으로 이루어진다.
소유권보존등기의 말소등기는 등기명의인이 단독으로 신청한다.[2]
토지 소유권보존등기[편집 | 원본 편집]
토지에 대한 소유권보존등기는 미등기 토지에 최초의 소유자를 등기하는 절차이다. 토지의 경우 토지대장 또는 임야대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자 또는 그 상속인, 그 밖의 포괄승계인이 신청할 수 있다.[1]
토지 소유권보존등기에서는 지적공부와 등기기록의 연결이 중요하다. 토지대장 또는 임야대장은 토지의 소재, 지번, 지목, 면적, 소유자 등록 등을 확인하는 자료가 되고, 이를 기초로 등기기록에 최초의 소유권이 기록된다.
토지 소유권보존등기는 이후 매매, 증여, 상속, 수용 등으로 인한 소유권이전등기의 기초가 된다.
건물 소유권보존등기[편집 | 원본 편집]
건물에 대한 소유권보존등기는 미등기 건물에 최초의 소유자를 등기하는 절차이다. 건물의 경우 건축물대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자 또는 그 상속인, 그 밖의 포괄승계인이 신청할 수 있다.[1]
건물 소유권보존등기에서는 건축물대장상의 건물 표시와 소유자 등록이 중요하다. 건물의 소재, 지번, 건물명칭 및 번호, 건물의 종류, 구조, 면적 등이 등기기록의 표제부와 연결되고, 갑구에 최초의 소유권보존등기가 기록된다.
건물의 경우에는 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장의 확인에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자도 소유권보존등기를 신청할 수 있다.[1]
확정판결에 의한 소유권 증명[편집 | 원본 편집]
확정판결에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자도 소유권보존등기를 신청할 수 있다.[1]
이는 대장상 최초 소유자 등록이 불충분하거나, 소유권에 관한 다툼이 있어 판결로 소유권이 확인된 경우를 고려한 규정이다. 확정판결은 신청인이 해당 미등기부동산의 소유자임을 증명하는 자료가 된다.
다만 판결이 있다고 하여 모든 경우 소유권보존등기가 가능한 것은 아니다. 판결의 주문과 이유, 부동산의 특정, 신청인과 등기명의인의 동일성, 첨부정보의 적법성 등이 등기절차상 문제될 수 있다.
수용으로 인한 소유권 취득[편집 | 원본 편집]
수용으로 인하여 소유권을 취득하였음을 증명하는 자도 소유권보존등기를 신청할 수 있다.[1]
수용은 공익사업 등을 위하여 법률에 따라 부동산 소유권을 취득하는 절차이다. 미등기부동산이 수용된 경우, 수용으로 소유권을 취득한 자는 수용 사실을 증명하여 소유권보존등기를 신청할 수 있다.
수용으로 인한 소유권 취득은 일반적인 매매나 증여와 달리 법률상 절차에 의한 취득이라는 점에서 특징이 있다.
확인에 의한 건물 소유권보존등기[편집 | 원본 편집]
건물의 경우에는 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장의 확인에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자도 소유권보존등기를 신청할 수 있다.[1]
이 신청인 유형은 건물에 한정된다. 토지에 대해서는 같은 방식의 확인에 의한 소유권보존등기 신청이 인정되지 않는다. 따라서 토지와 건물의 소유권보존등기 신청인을 구별할 필요가 있다.
미등기부동산의 처분제한등기와 직권보존[편집 | 원본 편집]
소유권보존등기는 신청에 의하여 이루어지는 것이 원칙이지만, 일정한 경우 등기관이 직권으로 소유권보존등기를 하는 경우도 있다. 부동산등기법은 등기관이 미등기부동산에 대하여 법원의 촉탁에 따라 소유권의 처분제한등기를 할 때에는 직권으로 소유권보존등기를 하고, 처분제한의 등기를 명하는 법원의 재판에 따른 등기를 하여야 한다고 규정한다.[3]
예를 들어 미등기부동산에 대하여 가압류, 압류, 경매개시결정 등 처분제한등기의 촉탁이 있는 경우, 등기기록이 없으면 처분제한등기를 기록할 수 없다. 이때 등기관은 먼저 직권으로 소유권보존등기를 한 뒤 그 위에 처분제한등기를 기록한다.
소유권보존등기와 소유권이전등기의 구별[편집 | 원본 편집]
소유권보존등기는 미등기부동산에 최초의 소유권을 등기하는 것이고, 소유권이전등기는 이미 등기된 소유권이 다른 사람에게 이전되는 것을 등기하는 것이다.
| 구분 | 내용 | 주된 상황 |
|---|---|---|
| 소유권보존등기 | 미등기부동산에 최초로 소유권을 등기하는 것 | 토지 또는 건물에 최초의 등기명의인을 기록하는 경우 |
| 소유권이전등기 | 이미 등기된 소유권이 다른 사람에게 이전되는 것을 등기하는 것 | 매매, 증여, 상속, 수용 등으로 소유자가 바뀌는 경우 |
소유권보존등기 후에는 등기기록에 소유자가 생기므로, 이후 소유자가 바뀌면 소유권이전등기를 하게 된다.
소유권보존등기와 표제부[편집 | 원본 편집]
소유권보존등기는 권리에 관한 등기이므로 갑구에 기록된다. 다만 소유권보존등기를 하려면 먼저 부동산의 표시가 특정되어야 하므로 표제부의 부동산 표시와 밀접하게 연결된다.
토지의 경우 표제부에는 소재와 지번, 지목, 면적 등이 기록되고, 건물의 경우 표제부에는 소재, 지번, 건물명칭 및 번호, 건물의 종류·구조·면적 등이 기록된다. 이러한 표시가 명확해야 갑구에 소유권보존등기를 할 수 있다.
따라서 소유권보존등기에서는 표제부의 부동산 표시와 갑구의 소유권 등기가 함께 문제된다.
첨부정보[편집 | 원본 편집]
소유권보존등기를 신청할 때에는 신청인이 법령상 신청인에 해당한다는 사실과 부동산의 표시를 증명할 수 있는 정보가 필요하다. 구체적인 첨부정보는 토지인지 건물인지, 신청인이 어떤 근거로 신청하는지에 따라 달라진다.
첨부정보로 문제될 수 있는 자료는 다음과 같다.
- 토지대장 또는 임야대장
- 건축물대장
- 상속 또는 포괄승계를 증명하는 정보
- 확정판결
- 수용으로 인한 소유권 취득을 증명하는 정보
- 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장의 확인
- 신청인의 주소증명정보
- 대리신청의 경우 대리권을 증명하는 정보
구체적인 첨부정보는 등기의 대상과 신청인의 지위에 따라 달라지므로, 소유권보존등기 신청 전 부동산의 종류와 신청 근거를 먼저 확인해야 한다.
등기기록에서의 위치[편집 | 원본 편집]
소유권보존등기는 갑구에 기록된다. 등기기록은 부동산의 표시를 기록하는 표제부와 권리에 관한 사항을 기록하는 갑구 및 을구로 구성되고, 갑구에는 소유권에 관한 사항이 기록된다.
소유권보존등기는 갑구의 최초 소유권 등기로서, 이후 소유권이전등기나 소유권에 관한 처분제한등기 등의 기준이 된다. 따라서 갑구를 읽을 때 소유권보존등기는 소유권 변동의 출발점으로 이해한다.
실무상 의미[편집 | 원본 편집]
소유권보존등기는 미등기부동산을 거래하거나 담보로 제공하거나 강제집행의 대상으로 삼기 위한 기초가 된다. 미등기 상태에서는 등기기록상 소유자가 존재하지 않기 때문에, 소유권이전등기나 근저당권설정등기 등 후속 권리등기가 곧바로 이루어지기 어렵다.
실무상 소유권보존등기와 관련하여 확인할 사항은 다음과 같다.
- 부동산이 미등기 상태인지
- 토지인지 건물인지
- 토지대장, 임야대장 또는 건축물대장의 최초 소유자 등록 내용
- 신청인이 부동산등기법 제65조의 신청인에 해당하는지
- 상속인 또는 포괄승계인인지
- 확정판결로 소유권을 증명하는지
- 수용으로 소유권을 취득하였는지
- 건물의 경우 행정청의 확인으로 소유권을 증명하는지
- 미등기부동산에 대한 처분제한등기 촉탁이 있는지
- 표제부의 부동산 표시가 정확한지
소유권보존등기는 부동산등기기록의 출발점이므로, 최초 소유자와 부동산 표시를 정확히 확인하는 것이 중요하다.
관련 개념과의 비교[편집 | 원본 편집]
| 구분 | 내용 | 핵심 차이 |
|---|---|---|
| 소유권보존등기 | 미등기부동산에 최초로 소유권을 등기하는 것 | 등기기록상 최초의 소유권 등기이다 |
| 소유권이전등기 | 이미 등기된 소유권이 다른 사람에게 이전되는 것을 등기하는 것 | 기존 등기명의인이 있어야 한다 |
| 토지소유권보존등기 | 미등기 토지에 최초로 소유권을 등기하는 것 | 토지대장 또는 임야대장과 연결된다 |
| 건물소유권보존등기 | 미등기 건물에 최초로 소유권을 등기하는 것 | 건축물대장과 연결된다 |
| 직권보존 | 미등기부동산의 처분제한등기 촉탁 시 등기관이 직권으로 보존등기를 하는 것 | 신청에 의한 보존등기와 구별된다 |
시험 관련 유의점[편집 | 원본 편집]
공인중개사 부동산공시법에서는 소유권보존등기가 미등기부동산에 최초로 하는 소유권 등기라는 점과, 신청인이 부동산등기법 제65조에 제한되어 있다는 점이 중요하다. 소유권보존등기는 등기명의인으로 될 자가 단독으로 신청하고, 소유권이전등기와 달리 기존 등기의무자가 존재하지 않는다. 또한 미등기부동산에 대한 처분제한등기 촉탁이 있는 경우 등기관이 직권으로 소유권보존등기를 할 수 있다는 점도 함께 정리해야 한다.
같이 보기[편집 | 원본 편집]
참고 문헌[편집 | 원본 편집]
- 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제23조(등기신청인)
- 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제65조(소유권보존등기의 신청인)
- 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제66조(미등기부동산의 처분제한의 등기와 직권보존)
- 찾기쉬운 생활법령정보, 토지 소유권 보존등기
- 찾기쉬운 생활법령정보, 건물 소유권 보존등기
각주[편집 | 원본 편집]
- ↑ 1.0 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제65조(소유권보존등기의 신청인).
- ↑ 2.0 2.1 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제23조(등기신청인).
- ↑ 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제66조(미등기부동산의 처분제한의 등기와 직권보존).
