가처분등기

가처분등기는 금전채권 이외의 권리 또는 법률관계를 보전하기 위하여 법원의 가처분 결정을 등기기록에 기록하는 등기이다.

개념

가처분등기는 다툼의 대상이 되는 부동산에 관하여 그 현상이 바뀌면 권리 실행이 어렵거나 매우 곤란해질 염려가 있는 경우, 법원의 가처분 결정을 등기기록에 기록하는 등기이다. 가처분은 금전채권의 집행을 보전하는 가압류와 달리, 특정 권리나 법률관계를 보전하기 위한 보전처분이다.

「민사집행법」은 다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다고 규정한다.

부동산에 대한 가처분 결정이 있으면 법원의 촉탁에 따라 등기기록의 갑구에 가처분등기가 이루어진다. 가처분등기는 소유권을 이전시키는 등기는 아니지만, 부동산의 처분이나 권리행사를 제한하여 장래 권리실현을 보전하는 처분제한등기이다.

기능

가처분등기는 특정 권리 또는 법률관계를 보전하기 위하여 부동산의 처분이나 상태 변경을 제한하는 기능을 한다. 부동산에 관한 소유권이전등기청구권, 말소등기청구권, 인도청구권 등은 본안소송이 끝나기 전에 부동산이 처분되면 권리실현이 어려워질 수 있다.

가처분등기의 주요 기능은 다음과 같다.

• 다툼의 대상인 부동산의 처분을 제한한다.
• 권리관계의 현상을 보전한다.
• 본안소송의 판결이 실효성을 갖도록 한다.
• 제3자에게 가처분의 존재를 공시한다.
• 가처분 후의 소유권이전등기나 담보권설정등기에 위험을 발생시킨다.
• 가압류와 달리 금전채권 이외의 권리보전을 중심으로 한다.

가처분의 종류

가처분은 크게 다툼의 대상에 관한 가처분과 임시의 지위를 정하기 위한 가처분으로 나눌 수 있다. 「민사집행법」은 다툼의 대상에 관한 가처분과 임시의 지위를 정하기 위한 가처분을 모두 인정한다.

다툼의 대상에 관한 가처분은 부동산의 처분, 점유, 상태 변경 등을 제한하여 장래 권리실현을 보전하는 경우에 문제된다. 임시의 지위를 정하기 위한 가처분은 다툼이 있는 권리관계에 대하여 임시적 법률상태를 정하는 경우에 문제된다.

부동산등기와 직접 연결되는 대표적인 가처분은 처분금지가처분이다.

처분금지가처분

처분금지가처분은 부동산의 소유자가 해당 부동산을 처분하지 못하도록 제한하는 가처분이다. 소유권이전등기청구권, 말소등기청구권, 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기청구권 등을 보전하기 위하여 자주 활용된다.

처분금지가처분등기가 이루어지면 가처분채무자가 그 부동산을 제3자에게 처분하더라도, 가처분채권자는 일정한 범위에서 그 처분의 효력을 다툴 수 있다. 따라서 처분금지가처분등기가 있는 부동산을 취득하려는 사람은 가처분의 피보전권리와 본안소송의 진행상황을 확인해야 한다.

처분금지가처분은 갑구에서 확인하는 대표적인 처분제한등기이다.

점유이전금지가처분

점유이전금지가처분은 부동산의 점유자가 점유를 다른 사람에게 이전하지 못하도록 제한하는 가처분이다. 이는 주로 부동산 인도청구나 명도청구의 실효성을 확보하기 위하여 활용된다.

점유이전금지가처분은 부동산의 소유권 등기 자체보다 점유관계를 보전하는 데 목적이 있다. 따라서 모든 점유이전금지가처분이 일반적인 처분금지가처분과 동일하게 등기기록에 표시되는 것은 아니며, 집행방법과 대상에 따라 등기와 별개로 현장 집행이 문제될 수 있다.

부동산등기기록에서 가처분등기를 확인할 때에는 그 가처분이 처분금지가처분인지, 점유관계 보전을 위한 가처분인지, 그 밖의 가처분인지 구체적인 내용을 확인해야 한다.

임시의 지위를 정하기 위한 가처분

가처분은 다툼이 있는 권리관계에 대하여 임시의 지위를 정하기 위하여도 할 수 있다. 이 경우 가처분은 특히 계속하는 권리관계에 끼칠 현저한 손해를 피하거나 급박한 위험을 막기 위하여, 또는 그 밖의 필요한 이유가 있을 경우에 하여야 한다.

임시의 지위를 정하기 위한 가처분은 단순히 부동산 처분을 막는 것보다 넓은 법률관계 보전 기능을 가진다. 예를 들어 관리권, 사용권, 임시적 금지 또는 이행을 명하는 형태의 가처분이 문제될 수 있다.

다만 부동산등기 문서에서는 등기기록에 표시되는 가처분등기, 특히 처분금지가처분등기를 중심으로 이해하는 것이 적절하다.

등기기록에서의 위치

가처분등기는 등기기록의 갑구에 기록된다. 갑구는 소유권에 관한 사항을 기록하는 부분이고, 가처분은 소유권의 처분이나 권리행사를 제한하는 등기이므로 갑구에서 확인한다.

갑구에서 확인해야 할 대표적인 처분제한등기는 다음과 같다.

• 가압류등기
• 가처분등기
• 압류등기
• 경매개시결정등기
• 체납처분에 의한 압류등기

가처분등기는 소유권 자체를 취득시키는 등기가 아니지만, 소유권의 처분 가능성과 거래 안전에 큰 영향을 준다.

촉탁에 의한 등기

가처분등기는 일반적인 공동신청에 의한 등기가 아니라 법원의 촉탁에 의하여 이루어진다. 부동산에 관한 가처분 결정이 있으면 법원은 등기소에 가처분등기를 촉탁하고, 등기관은 그 촉탁에 따라 등기기록에 가처분 사실을 기록한다.

「부동산등기법」은 등기는 당사자의 신청 또는 관공서의 촉탁에 따라 한다고 규정한다. 다만 법률에 다른 규정이 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

가처분등기는 법원의 보전처분 결정과 등기촉탁이 결합된 등기이므로, 매매로 인한 소유권이전등기나 저당권설정등기처럼 당사자가 공동으로 신청하는 등기와 구별된다.

등기사항

가처분등기에는 가처분의 목적이 되는 부동산, 가처분채권자, 가처분채무자, 가처분 결정 법원과 사건, 피보전권리 또는 청구권의 내용 등이 기록될 수 있다. 구체적인 등기사항은 법원의 촉탁정보와 등기기록의 구조에 따라 반영된다.

가처분등기에서 특히 확인할 사항은 다음과 같다.

• 가처분채권자
• 가처분채무자
• 피보전권리
• 가처분의 내용
• 가처분 결정 법원
• 사건번호
• 접수연월일과 접수번호
• 가처분의 목적 부동산
• 가처분등기의 말소 여부

피보전권리는 가처분으로 보전하려는 권리이다. 예를 들어 소유권이전등기청구권, 말소등기청구권, 소유권에 기한 방해배제청구권 등이 문제될 수 있다.

가처분의 효력

가처분등기가 이루어지면 가처분채무자는 가처분의 내용에 반하는 처분을 하더라도 가처분채권자에게 대항하기 어려운 제한을 받을 수 있다. 가처분은 본안판결의 실효성을 보전하기 위한 것이므로, 가처분 후의 처분행위는 가처분채권자의 권리실현과 충돌할 수 있다.

예를 들어 처분금지가처분등기 후 부동산 소유자가 제3자에게 소유권이전등기를 해 주더라도, 가처분채권자가 본안에서 승소하면 그 제3자의 등기는 가처분채권자에게 대항하기 어려울 수 있다.

따라서 가처분등기가 있는 부동산을 취득하거나 담보로 받으려는 사람은 가처분의 피보전권리와 본안소송의 결과를 반드시 확인해야 한다.

가처분 후의 소유권이전등기

가처분등기 후에도 형식상 소유권이전등기가 이루어질 수 있다. 그러나 가처분등기 후의 소유권이전등기권자는 가처분의 부담을 안고 권리를 취득할 수 있다.

예를 들어 갑 소유 부동산에 을의 처분금지가처분등기가 먼저 이루어진 뒤, 갑이 병에게 소유권이전등기를 해 준 경우를 생각할 수 있다. 병은 등기기록상 소유자로 나타날 수 있지만, 을이 본안에서 승소하면 병의 소유권취득은 을에게 대항하기 어려울 수 있다.

따라서 소유권이전등기 전에 갑구의 가처분등기 존재 여부와 접수일자를 확인하는 것이 중요하다.

가처분 후의 담보권 설정

가처분등기 후에도 근저당권설정등기 등 담보권 설정이 이루어질 수 있다. 그러나 처분금지가처분이 선순위로 존재하면 후순위 담보권자는 가처분채권자의 권리실현에 따라 불리한 지위에 놓일 수 있다.

가처분채권자가 본안에서 승소하여 가처분의 피보전권리를 실현하면, 가처분 후 설정된 담보권은 그 권리실현에 대항하기 어려울 수 있다. 따라서 금융기관이나 담보권자는 담보취득 전에 가처분등기의 존재를 반드시 확인해야 한다.

가압류와의 구별

가압류와 가처분은 모두 보전처분이지만 보전하려는 권리의 성격이 다르다. 가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권의 강제집행을 보전하기 위한 것이고, 가처분은 특정 권리나 법률관계를 보전하기 위한 것이다.

구분	가압류등기	가처분등기
보전 대상	금전채권 또는 금전으로 환산할 수 있는 채권	특정 권리 또는 법률관계
대표 사례	대여금채권 보전을 위한 부동산 가압류	소유권이전등기청구권 보전을 위한 처분금지가처분
성격	강제집행 보전	권리 또는 법률관계 보전
등기 위치	갑구	갑구

가압류는 돈을 받을 권리의 집행을 보전하는 것이고, 가처분은 특정 부동산 자체에 관한 권리관계를 보전하는 경우가 많다.

압류와의 구별

압류는 강제집행 또는 체납처분 절차에서 특정 재산을 집행 대상으로 묶는 처분이다. 반면 가처분은 본안판결의 실효성을 확보하기 위한 임시적 보전처분이다.

구분	가처분등기	압류등기
목적	권리 또는 법률관계의 보전	강제집행 또는 체납처분의 실행
시점	본안판결 전에도 가능	집행권원 또는 체납처분 절차를 전제로 함
성격	보전처분	집행처분
등기 위치	갑구	갑구

가처분은 임시적 보전수단이고, 압류는 본격적인 집행절차와 연결된다는 점에서 구별해야 한다.

가처분등기의 말소

가처분의 필요가 없어지거나 가처분 결정이 취소된 경우, 또는 가처분채권자가 가처분을 해제한 경우 가처분등기의 말소가 문제된다. 가처분등기가 말소되어야 등기기록상 처분제한 부담이 사라진다.

가처분등기의 말소 원인은 다음과 같다.

• 가처분 해제
• 가처분 취소
• 본안소송 패소
• 보전 필요성 소멸
• 가처분채권자의 신청
• 담보제공에 따른 취소
• 화해 또는 합의에 따른 정리

가처분등기는 법원의 촉탁에 의하여 이루어지므로, 말소도 법원의 촉탁 또는 관련 절차에 따라 이루어질 수 있다.

가처분등기와 등기관의 심사

가처분등기는 법원의 촉탁에 따라 이루어지는 등기이지만, 등기관은 촉탁이 등기요건에 맞는지 형식적으로 심사할 수 있다. 등기관은 촉탁서와 등기기록을 기준으로 등기할 수 있는 사건인지, 등기기록과 촉탁 내용이 일치하는지 등을 확인한다.

「부동산등기법」은 사건이 그 등기소의 관할이 아닌 경우, 사건이 등기할 것이 아닌 경우 등을 신청 각하 사유로 규정한다.

촉탁등기에서도 등기관은 기계적으로 기록만 하는 것이 아니라, 등기절차상 요건을 형식적으로 심사한다.

실무상 의미

가처분등기는 부동산 거래에서 매우 중요한 위험 요소이다. 특히 처분금지가처분등기가 있는 부동산은 소유자가 등기기록상 소유자로 표시되어 있더라도, 해당 부동산에 관한 소유권이전등기청구권이나 말소등기청구권 등의 분쟁이 진행 중일 수 있다.

실무상 가처분등기에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 가처분채권자가 누구인지
• 가처분채무자가 누구인지
• 피보전권리가 무엇인지
• 가처분의 내용이 처분금지인지 다른 가처분인지
• 가처분 결정 법원과 사건번호
• 가처분등기의 접수일자와 접수번호
• 가처분 후 소유권이전등기나 담보권설정등기가 있는지
• 본안소송이 진행 중인지
• 가처분이 취소되거나 해제되었는지
• 가처분 말소가 거래 종결 전에 가능한지

가처분등기가 있는 부동산을 매수하거나 담보로 취득할 때에는 단순히 소유자와 가격만 볼 것이 아니라, 가처분의 원인과 본안분쟁의 내용을 반드시 확인해야 한다.

관련 개념과의 비교

구분	내용	핵심 차이
가처분등기	특정 권리 또는 법률관계를 보전하기 위하여 처분제한을 공시하는 등기	금전채권 외의 권리보전이 중심이다
가압류등기	금전채권의 장래 강제집행을 보전하기 위한 등기	금전채권 보전이 중심이다
압류등기	강제집행 또는 체납처분을 위하여 부동산을 압류한 사실을 등기하는 것	집행처분이다
경매개시결정등기	경매절차가 개시되었음을 등기기록에 표시하는 등기	경매절차의 개시를 공시한다
말소등기	가처분이 해제 또는 취소된 경우 그 등기를 지우는 등기	처분제한 부담을 정리한다

시험 관련 유의점

공인중개사 부동산공시법에서는 가처분등기가 소유권에 관한 처분제한등기로서 갑구에 기록된다는 점이 중요하다. 가처분은 다툼의 대상에 관한 현상이 바뀌면 권리 실행이 어렵거나 매우 곤란해질 염려가 있는 경우 또는 임시의 지위를 정하기 위하여 하는 보전처분이다. 가압류는 금전채권 보전, 가처분은 특정 권리 또는 법률관계 보전이라는 점을 구별해야 한다.

같이 보기

• 가압류등기
• 압류등기
• 체납처분에 의한 압류등기
• 경매개시결정등기
• 말소등기
• 갑구
• 등기촉탁
• 직권등기
• 등기신청의 각하
• 처분제한등기

참고 문헌

• 국가법령정보센터, 「민사집행법」 제300조(가처분의 목적)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제22조(신청주의)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제29조(신청의 각하)