공인중개사 결격사유
공인중개사 결격사유는 공인중개사와 개업공인중개사가 되기 위하여 법률상 갖추어야 할 자격요건을 제한하는 사유를 말한다. 공인중개사 시험에서는 넓게는 공인중개사 자격시험의 응시 제한사유, 좁게는 중개사무소 개설등록의 결격사유를 함께 묻는 경우가 많다.
개요[편집 | 원본 편집]
공인중개사 제도에서 결격사유는 거래안전과 중개업의 공신력을 확보하기 위하여 두어진다. 다만 시험에서 주의할 점은, 시험 응시 제한과 개설등록 결격사유가 완전히 같지 않다는 것이다.
- 공인중개사 자격시험
- 원칙적으로 응시자격 제한이 거의 없다.
- 다만 시험부정행위로 제재를 받은 자, 이미 자격을 취득한 자 등은 응시가 제한될 수 있다.
- 중개사무소 개설등록
- 공인중개사법 제10조에 따라 명문으로 결격사유가 규정되어 있다.
- 미성년자, 피성년후견인, 파산자, 일정한 형사처벌 전력자 등은 등록할 수 없다.
- 소속공인중개사와 중개보조원
- 고용 단계에서도 일정한 결격 여부가 확인된다.
결격사유의 기능[편집 | 원본 편집]
결격사유 제도는 다음과 같은 기능을 가진다.
- 부동산 거래질서의 유지
- 중개업의 전문성과 윤리성 확보
- 무자격자 또는 부적격자의 시장 진입 제한
- 중개의뢰인과 거래당사자 보호
응시 단계의 제한[편집 | 원본 편집]
Q-Net 기준으로 공인중개사 자격시험은 원칙적으로 응시자격 제한이 없다. 그러나 다음과 같은 경우에는 응시가 제한된다.
따라서 수험상으로는 “누구나 시험을 볼 수 있다”는 표현을 그대로 외우기보다, 예외적 응시제한 사유가 있다는 점까지 함께 기억하는 것이 정확하다.
등록 단계의 결격사유[편집 | 원본 편집]
일반적으로 시험에서 가장 중요하게 다루는 결격사유는 공인중개사법 제10조의 중개사무소 개설등록 결격사유이다. 주요 내용은 다음과 같다.
행위능력 및 신분에 관한 결격사유[편집 | 원본 편집]
이들은 독립하여 중개사무소를 운영하기 위한 법적 안정성과 책임능력 측면에서 제한된다.
형사처벌에 관한 결격사유[편집 | 원본 편집]
다음과 같은 형사처벌 전력이 있으면 일정 기간 등록이 제한된다.
- 금고 이상의 형의 실형을 선고받고 그 집행이 종료되거나 면제된 날부터 3년이 지나지 아니한 자
- 금고 이상의 형의 집행유예를 받고 그 유예기간이 만료된 날부터 2년이 지나지 아니한 자
- 공인중개사법 위반으로 300만원 이상의 벌금형을 선고받고 3년이 지나지 아니한 자
여기서 중요한 것은 모든 벌금형이 아니라, 공인중개사법 위반으로 300만원 이상 벌금형이라는 점이다.
자격취소·자격정지와 관련된 결격사유[편집 | 원본 편집]
이는 자격질서의 실효성을 확보하기 위한 규정이다.
등록취소·업무정지와 관련된 결격사유[편집 | 원본 편집]
- 일정한 사유로 등록취소된 후 3년이 지나지 아니한 자
- 업무정지처분을 받고 폐업신고를 하였더라도 그 업무정지기간이 지나지 아니한 자
- 법인인 개업공인중개사의 업무정지 사유 발생 당시의 사원 또는 임원으로서 해당 업무정지기간이 지나지 아니한 자
이 부분은 행정처분을 회피하기 위해 폐업이나 법인구조를 이용하는 것을 막으려는 취지가 강하다.
법인의 결격사유[편집 | 원본 편집]
법인 자체가 등록하려는 경우에는 사원 또는 임원 중 위 결격사유에 해당하는 자가 있으면 등록할 수 없다. 따라서 법인인 개업공인중개사에서는 대표자뿐 아니라 임원 구성까지 함께 검토해야 한다.
고용과 결격사유[편집 | 원본 편집]
개업공인중개사가 소속공인중개사나 중개보조원을 고용하는 경우에도 등록관청은 결격사유 해당 여부를 확인한다. 따라서 결격사유는 단지 개설등록 단계에만 문제가 되는 것이 아니라, 고용관계 관리와 감독 실무에서도 중요하다.
결격사유와 자격취소의 구별[편집 | 원본 편집]
결격사유와 자격취소는 서로 관련되지만 같은 것은 아니다.
예를 들어 자격취소를 당하면 그 자체로 끝나는 것이 아니라, 다시 일정 기간 동안 등록 또는 재진입이 제한되는 결격사유로 이어질 수 있다.
시험상 비교 정리[편집 | 원본 편집]
시험에서는 다음과 같이 비교해 두면 정리가 쉽다.
- 공인중개사 자격시험
- 원칙: 응시자격 제한 없음
- 예외: 부정행위 제재자, 자격취소 후 일정기간 미경과자, 기자격취득자
- 공인중개사 자격증
- 시험 합격 후 교부
- 중개사무소 개설등록
- 별도의 등록 결격사유 존재
- 개업공인중개사의 결격사유
- 실무상으로는 제10조 등록 결격사유가 핵심
수험상 중요 논점[편집 | 원본 편집]
- 시험 응시제한과 등록 결격사유의 구별
- 피성년후견인과 피한정후견인
- 파산선고와 복권 여부
- 금고 이상의 형의 실형과 집행유예의 기간 계산
- 공인중개사법 위반 300만원 이상 벌금형
- 자격취소, 자격정지, 등록취소, 업무정지의 효과 비교
- 법인의 사원 또는 임원에 대한 결격사유 적용
