중개계약
중개계약은 중개의뢰인이 개업공인중개사에게 중개대상물의 중개를 의뢰하고, 개업공인중개사가 이를 승낙함으로써 성립하는 계약을 말한다. 공인중개사 시험에서는 중개계약을 일반중개계약과 전속중개계약으로 구분하여 이해하는 것이 중요하다.
개요[편집 | 원본 편집]
중개계약은 매매, 교환, 임대차 등 중개대상물에 관한 거래를 성립시키기 위하여 체결되는 계약이다. 이 계약이 체결되면 개업공인중개사는 단순히 상대방을 소개하는 데 그치지 않고, 중개대상물 확인·설명의무를 이행하고 거래계약서 작성까지 이어지는 일련의 중개실무를 수행하게 된다.
중개계약의 기본 구조는 다음과 같다.
법적 근거[편집 | 원본 편집]
중개계약 자체는 공인중개사법 제22조와 제23조를 중심으로 규율된다. 일반중개계약서와 전속중개계약서의 서식은 공인중개사법 시행규칙에서 정하고, 전속중개계약의 세부사항은 시행령과 시행규칙이 함께 보완한다.
- 공인중개사법 제22조
- 공인중개사법 제23조
- 공인중개사법 시행규칙 제13조
- 일반중개계약서 서식
- 공인중개사법 시행규칙 제14조
- 전속중개계약서 서식
중개계약의 의의[편집 | 원본 편집]
중개계약은 중개의뢰인과 개업공인중개사 사이의 법률관계를 분명히 한다는 점에서 중요하다. 중개의뢰인이 누구인지, 어떤 물건을 어느 조건으로 중개해 달라고 했는지, 중개보수는 어떻게 처리할 것인지가 이 계약을 통해 구체화된다.
중개계약은 다음과 같은 기능을 가진다.
중개계약의 당사자[편집 | 원본 편집]
중개의뢰인[편집 | 원본 편집]
중개의뢰인은 중개대상물의 거래를 원하는 자로서, 매도인·매수인·임대인·임차인 등이 될 수 있다. 경우에 따라서는 권리취득 또는 처분에 이해관계가 있는 사람이 의뢰인이 되기도 한다.
개업공인중개사[편집 | 원본 편집]
중개계약의 상대방은 반드시 적법하게 중개사무소 개설등록을 마친 개업공인중개사여야 한다. 따라서 소속공인중개사나 중개보조원은 독자적으로 중개계약의 당사자가 될 수 없다.
중개계약의 유형[편집 | 원본 편집]
공인중개사법은 중개계약을 크게 두 가지로 나눈다.
일반중개계약[편집 | 원본 편집]
일반중개계약은 중개의뢰인이 하나의 개업공인중개사에게 의뢰하더라도 다른 개업공인중개사에게 다시 중개를 의뢰할 수 있는 형태의 계약이다. 가장 일반적으로 사용되는 계약유형이다.
그 특징은 다음과 같다.
- 복수의 개업공인중개사에게 의뢰 가능
- 중개의뢰인의 선택 자유가 큼
- 의뢰내용을 명확히 하기 위해 일반중개계약서 작성을 요청할 수 있음
- 통상적인 중개실무에서 가장 널리 사용됨
전속중개계약[편집 | 원본 편집]
전속중개계약은 특정한 개업공인중개사에게만 중개를 맡기고, 그 개업공인중개사가 독점적으로 해당 물건을 중개하도록 하는 계약이다.
그 특징은 다음과 같다.
- 특정 개업공인중개사에게만 의뢰
- 법정 서식에 따른 계약서 사용
- 일정한 정보공개의무 발생
- 거래가 완성되면 지체 없이 공개정보를 정리해야 함
전속중개계약의 세부 내용은 전속중개계약 문서에서 별도로 다룬다.
중개계약의 내용[편집 | 원본 편집]
중개계약에는 보통 다음과 같은 사항이 포함된다.
실무에서는 계약서 작성 여부와 무관하게 위와 같은 내용이 분명해야 이후 중개대상물 확인·설명의무나 거래계약서 작성 단계에서 혼선이 적다.
중개계약의 성립[편집 | 원본 편집]
중개계약은 중개의뢰인의 의뢰와 개업공인중개사의 승낙이 있으면 성립한다. 다만 시험과 실무에서는 구두 의뢰만으로 불명확해지는 경우가 많으므로, 필요한 경우 서면계약서를 작성하여 의뢰내용을 명확히 하는 것이 중요하다.
특히 다음과 같은 경우에는 서면화의 필요성이 크다.
중개계약의 효과[편집 | 원본 편집]
중개계약이 성립하면 개업공인중개사와 중개의뢰인 사이에 다음과 같은 효과가 생긴다.
개업공인중개사의 의무[편집 | 원본 편집]
개업공인중개사는 신의와 성실로써 공정하게 중개업무를 수행해야 한다. 중개계약 체결 후에는 특히 다음 의무가 중요하다.
- 개업공인중개사의 의무
- 중개대상물 확인·설명의무
- 거래계약서 작성의무
- 비밀준수의무
- 개업공인중개사의 금지행위 준수
중개의뢰인의 협조의무[편집 | 원본 편집]
중개의뢰인은 중개업무가 적절히 이루어질 수 있도록 필요한 자료를 제공하고 사실관계를 고지하는 등 협조해야 한다. 예를 들어 권리관계 자료, 임대차 현황, 하자 관련 정보 등을 사실대로 제공할 필요가 있다.
중개보수 관계[편집 | 원본 편집]
중개계약이 체결되었다고 해서 바로 중개보수가 발생하는 것은 아니고, 원칙적으로 거래가 성립했을 때 보수청구 관계가 생긴다. 다만 구체적인 지급시기와 방법은 약정과 법정 기준에 따라 달라질 수 있다.
중개계약과 확인·설명의 관계[편집 | 원본 편집]
중개계약은 중개대상물 확인·설명의무의 출발점이 된다. 개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 이상, 거래당사자가 합리적으로 판단할 수 있도록 권리관계, 공법상 제한, 물건 상태, 거래비용 등을 확인·설명해야 한다.
따라서 중개계약은 다음 문서들과 밀접하게 연결된다.
중개계약과 거래계약서의 구별[편집 | 원본 편집]
시험에서는 중개계약과 거래계약서를 혼동하지 않도록 주의해야 한다.
즉, 중개계약은 “중개를 맡기는 단계”이고, 거래계약서는 “실제 거래가 완성되는 단계”의 문서이다.
전속중개계약과의 연결[편집 | 원본 편집]
중개계약 일반론을 이해할 때 가장 중요한 확장 유형이 전속중개계약이다. 전속중개계약에서는 다음과 같은 추가 논점이 생긴다.
- 특정 개업공인중개사만 중개 가능
- 법정 서식 사용
- 유효기간
- 부동산거래정보망 또는 일간신문 공개
- 비공개 요청이 있는 경우의 예외
- 계약서 보존의무
따라서 중개계약 총론을 공부한 뒤에는 반드시 일반중개계약과 전속중개계약을 나누어 정리해야 한다.
실무상 중요성[편집 | 원본 편집]
중개계약은 실무에서 분쟁예방 기능이 매우 크다. 다음과 같은 문제는 대부분 중개계약 단계에서 명확히 해 두면 예방 가능하다.
- 누가 의뢰인인지 불분명한 경우
- 중개보수 약정이 모호한 경우
- 매도·매수 또는 임대·임차 중 어느 유형의 의뢰인지 불명확한 경우
- 전속 여부가 불명확한 경우
- 공개 여부와 부동산거래정보망 활용 범위가 불명확한 경우
시험상 중요 논점[편집 | 원본 편집]
- 중개계약의 의의
- 당사자: 중개의뢰인과 개업공인중개사
- 일반중개계약과 전속중개계약의 구별
- 중개계약과 거래계약서의 구별
- 중개계약과 중개보수의 관계
- 중개계약과 중개대상물 확인·설명의무의 관계
- 전속중개계약의 정보공개와 보존의무
- 부동산거래정보망과의 연결
관련 문서[편집 | 원본 편집]
- 중개
- 개업공인중개사
- 중개의뢰인
- 일반중개계약
- 전속중개계약
- 중개대상물 공개
- 부동산거래정보망
- 중개대상물 확인·설명의무
- 중개대상물 확인·설명서
- 권리관계 확인
- 공법상 이용제한
- 중개대상물 상태 확인
- 거래비용 확인
- 거래계약서
- 매매계약서
- 임대차계약서
- 중개보수
- 중개실비
- 개업공인중개사의 의무
- 비밀준수의무
- 개업공인중개사의 금지행위
