개업공인중개사
개업공인중개사는 공인중개사법에 따라 중개사무소 개설등록을 하고 중개업을 영위하는 자를 말한다. 단순히 공인중개사 자격을 취득한 것만으로는 개업공인중개사가 되는 것이 아니며, 실제로 중개사무소를 개설하여 등록을 마쳐야 개업공인중개사의 지위를 가진다.
개요[편집 | 원본 편집]
개업공인중개사는 부동산 거래 현장에서 실제 중개업무의 중심이 되는 주체이다. 공인중개사가 자격의 개념이라면, 개업공인중개사는 그 자격을 바탕으로 적법한 등록 절차를 거쳐 독립적으로 중개업을 수행하는 자라고 할 수 있다.
개업공인중개사는 중개대상물에 관한 중개를 의뢰받아 거래당사자 사이의 매매, 교환, 임대차 등의 계약 체결을 알선하고, 중개대상물 확인·설명과 거래계약서 작성, 중개보수 수수, 부동산 거래신고 관련 업무 등을 수행한다. 따라서 공인중개사법상 권리와 의무, 책임과 제재가 가장 집중적으로 문제되는 주체이기도 하다.
법적 지위[편집 | 원본 편집]
개업공인중개사는 공인중개사법이 정한 등록 영업주체이다. 이 지위는 단순한 자격 보유자와 구별되며, 중개사무소의 운영과 소속 인력의 관리에 관한 책임을 함께 수반한다.
- 공인중개사
- 시험 합격과 자격 취득의 개념
- 개업공인중개사
- 중개사무소 개설등록을 마치고 실제 중개업을 하는 자
- 소속공인중개사
- 개업공인중개사에 소속되어 중개업무를 수행하거나 보조하는 공인중개사
- 중개보조원
- 개업공인중개사에 고용되어 현장안내 등 단순 보조업무를 하는 자
개업공인중개사는 중개사무소의 대표적 책임주체이므로, 소속공인중개사나 중개보조원의 고용, 감독, 광고, 계약서 작성, 확인·설명, 보수 수수 등 전반에 관해 법적 책임이 문제된다.
종류[편집 | 원본 편집]
개업공인중개사는 크게 개인과 법인으로 나눌 수 있다.
개인인 개업공인중개사[편집 | 원본 편집]
- 개인인 개업공인중개사
- 공인중개사 자격을 가진 개인이 스스로 개설등록을 하고 영업하는 형태
법인인 개업공인중개사[편집 | 원본 편집]
- 법인인 개업공인중개사
- 법인이 일정한 요건을 갖추어 개설등록을 하고 영업하는 형태
- 분사무소
- 법인인 개업공인중개사가 둘 수 있는 사무소
시험에서는 개인 개업과 법인 개업의 요건, 책임자, 분사무소 설치 가능 여부 등을 비교하는 문제가 자주 나온다.
중개사무소 개설등록[편집 | 원본 편집]
개업공인중개사가 되기 위해서는 반드시 중개사무소 개설등록을 해야 한다. 자격증만으로는 영업할 수 없고, 등록을 마친 뒤에야 적법하게 중개업을 할 수 있다.
- 중개사무소 개설등록
- 등록신청, 등록기준, 등록증 교부
- 등록관청
- 중개사무소 소재지를 관할하는 행정청
- 결격사유
- 등록이 제한되거나 취소사유가 될 수 있는 사유
- 중개사무소등록증
- 개설등록이 완료되었음을 증명하는 문서
등록 없이 중개업을 하면 무등록 중개업이 되어 중대한 위반행위가 된다.
중개사무소 운영[편집 | 원본 편집]
개업공인중개사는 등록 후 중개사무소를 적법하게 운영해야 한다. 여기에는 사무소의 명칭, 표시, 이전, 휴업·폐업, 인장 등록, 장부 및 서류 관리 등이 포함된다.
- 중개사무소
- 개업공인중개사가 업무를 수행하는 영업 장소
- 인장의 등록
- 중개행위에 사용할 인장의 등록
- 휴업·폐업·재개 신고
- 영업 상태 변경에 대한 신고의무
- 표시·광고
- 중개대상물에 관한 광고와 사무소 표시의 적법성
중개사무소는 단순한 사무공간이 아니라 법적 책임이 귀속되는 영업의 중심이므로, 등록사항과 실제 운영상태가 일치해야 한다.
업무 범위[편집 | 원본 편집]
개업공인중개사는 법이 정한 중개대상물에 관하여 중개를 할 수 있다. 중개의 핵심은 거래당사자 사이에서 계약체결을 알선하는 것이다.
- 중개
- 매매, 교환, 임대차 등의 알선행위
- 중개대상물
- 토지, 건축물, 그 밖에 법이 정한 대상
- 중개계약
- 의뢰인과 개업공인중개사 사이의 계약관계
- 전속중개계약
- 일정 기간 특정 개업공인중개사에게 전속하여 의뢰하는 계약
개업공인중개사는 단순 소개자에 그치지 않고, 거래당사자 보호를 위해 확인·설명과 문서작성 업무까지 함께 수행해야 한다.
확인·설명 의무[편집 | 원본 편집]
개업공인중개사의 핵심 의무 중 하나는 중개대상물 확인·설명의무이다. 이는 거래의 안전을 위해 권리관계, 법령상 제한, 시설 상태, 거래조건 등을 확인하고 설명하는 의무를 뜻한다.
- 중개대상물 확인·설명의무
- 권리관계, 공법상 제한, 시설물 상태, 거래조건 등의 확인과 설명
- 중개대상물 확인·설명서
- 확인·설명 내용을 서면으로 작성하여 교부하는 문서
- 거래계약서
- 거래가 성립한 경우 작성·교부해야 하는 계약서
시험에서는 확인·설명서 작성 주체, 서명·날인, 보존의무, 설명범위 등이 중요 논점이다.
보수와 실비[편집 | 원본 편집]
개업공인중개사는 중개가 성립한 경우 법령이 정한 한도 안에서 중개보수를 받을 수 있다. 보수는 자유롭게 무제한 약정할 수 있는 것이 아니라 법령과 조례의 제한을 받는다.
- 중개보수
- 중개의 대가로 받는 금품
- 실비
- 보수와 구별되는 실제 비용
- 초과보수 수수 금지
- 한도 초과 금품 수수의 금지
초과보수 수수는 대표적인 금지행위로 자주 출제된다.
소속공인중개사와 중개보조원의 관리[편집 | 원본 편집]
개업공인중개사는 자신의 사무소에 소속공인중개사와 중개보조원을 둘 수 있다. 이 경우 고용신고와 관리책임이 따른다.
- 소속공인중개사
- 공인중개사 자격이 있는 종사자
- 중개보조원
- 자격은 없지만 현장안내 등 보조업무를 하는 자
- 고용신고
- 소속 인력의 채용 사실 신고
- 중개보조원 고지의무
- 중개보조원임을 거래당사자에게 알릴 의무
특히 중개보조원은 중개행위를 직접 할 수 없으므로, 업무범위 일탈 여부가 시험과 실무에서 중요하다.
의무[편집 | 원본 편집]
개업공인중개사는 단순히 영업의 자유를 누리는 것이 아니라 여러 법정의무를 부담한다.
- 성실·정확 의무
- 사실관계와 권리관계를 충실하게 조사하고 설명할 의무
- 비밀준수의무
- 업무상 알게 된 비밀을 누설하지 않을 의무
- 거래계약서 작성·교부의무
- 거래 성립 시 계약서를 작성하고 교부할 의무
- 확인·설명서 교부의무
- 확인·설명서를 작성해 교부할 의무
- 보증설정의무
- 손해배상책임 보장을 위한 보증보험, 공제, 공탁 등의 조치
- 인장등록의무
- 업무용 인장 등록의무
이러한 의무는 거래당사자 보호와 거래질서 유지라는 공인중개사법의 목적과 직결된다.
금지행위[편집 | 원본 편집]
개업공인중개사는 법에서 정한 금지행위를 해서는 안 된다. 이는 시험에서 매우 중요하다.
- 개업공인중개사의 금지행위
- 거짓 언행, 투기 조장, 초과보수 수수, 자격증 대여 등
- 허위광고
- 사실과 다른 표시·광고
- 명의대여
- 다른 사람에게 자기의 성명이나 상호를 사용하게 하는 행위
- 직접거래
- 법이 제한하는 자기거래 또는 쌍방대리 문제와 연결되는 행위
금지행위는 행정처분뿐 아니라 형사처벌과도 연결될 수 있다.
손해배상책임과 보증[편집 | 원본 편집]
개업공인중개사는 고의 또는 과실로 거래당사자에게 손해를 입힌 경우 손해배상책임을 질 수 있다. 이 책임에 대비하기 위해 법은 보증보험, 공제, 공탁 등의 방식으로 배상재원을 확보하도록 한다.
이 영역은 실제 중개사고와 밀접해 실무상 중요성이 크다.
행정처분[편집 | 원본 편집]
개업공인중개사가 법을 위반하면 등록관청의 감독을 받으며 각종 행정처분이 내려질 수 있다.
시험에서는 어떤 위반행위가 등록취소 사유인지, 업무정지 사유인지, 과태료 사유인지 구별하는 문제가 자주 출제된다.
시험상 중요 논점[편집 | 원본 편집]
개업공인중개사 파트에서 특히 중요한 사항은 다음과 같다.
- 공인중개사와 개업공인중개사의 구별
- 중개사무소 개설등록의 의미와 절차
- 개인과 법인 개업공인중개사의 차이
- 소속공인중개사 및 중개보조원과의 관계
- 중개대상물 확인·설명의무와 거래계약서 작성의무
- 중개보수의 한도와 초과보수 수수 금지
- 보증설정의무와 손해배상책임
- 등록취소와 업무정지의 구별
