법인인 개업공인중개사

법인인 개업공인중개사는 공인중개사법에 따라 일정한 요건을 갖추고 중개사무소 개설등록을 마친 법인 형태의 개업공인중개사를 말한다. 개인인 개업공인중개사와 달리 법인은 조직적 영업이 가능하고 분사무소를 둘 수 있지만, 그만큼 설립요건, 등록기준, 겸업제한, 책임구조가 더 엄격하게 규율된다.

개요

법인인 개업공인중개사는 부동산 중개업을 법인 형태로 영위하는 주체이다. 법은 아무 법인이나 중개업을 하도록 허용하지 않고, 일정한 자본금, 인적 구성, 교육이수, 사무소 확보 요건을 갖춘 경우에만 등록을 허용한다.

이 제도의 취지는 다음과 같다.

• 조직적이고 안정적인 부동산 중개 영업의 허용
• 거래당사자 보호
• 손해배상책임 이행능력 확보
• 분사무소 운영을 통한 광역적 영업의 가능
• 법인 명의를 이용한 편법 영업 방지

법적 근거

법인인 개업공인중개사에 관한 핵심 규정은 다음과 같다.

• 공인중개사법 제9조
  • 중개사무소 개설등록의 기본근거
• 공인중개사법 제10조
  • 개업공인중개사의 결격사유
• 공인중개사법 제13조
  • 중개사무소와 분사무소
• 공인중개사법 제14조
  • 법인의 겸업제한과 허용업무
• 공인중개사법 제15조
  • 고용인 관련 규정
• 공인중개사법 제30조
  • 중개대상물 확인·설명서 서명 주체
• 공인중개사법 제33조
  • 거래계약서 작성과 서명·날인
• 공인중개사법 시행령 제13조
  • 법인 개설등록 기준
• 공인중개사법 시행령 제15조
  • 분사무소 설치기준
• 공인중개사법 시행령 제24조
  • 업무보증 금액

법인이 될 수 있는 범위

법인인 개업공인중개사가 되려면 법령이 허용하는 법인 형태여야 한다.

• 상법상 회사
• 협동조합 기본법상 협동조합

다만 사회적협동조합은 제외된다. 따라서 임의단체나 일반 비영리법인은 원칙적으로 법인인 개업공인중개사로 등록할 수 없다.

등록기준

법인이 중개사무소 개설등록을 하려면 개인보다 엄격한 기준을 충족해야 한다.

자본금 요건

• 자본금이 5천만원 이상이어야 한다.

이는 법인의 책임재산을 일정 수준 확보하여 거래안전을 높이기 위한 것이다.

업무목적 요건

• 법인은 공인중개사법 제14조에 규정된 업무만을 영위할 목적으로 설립되어야 한다.

즉, 부동산 중개와 무관한 각종 영업을 자유롭게 겸업할 수 없고, 법이 허용한 범위 안에서만 사업목적을 둘 수 있다.

대표자 요건

• 대표자는 반드시 공인중개사여야 한다.

법인 명의로 영업하더라도 실제 책임 있는 대표자가 전문자격을 갖추도록 한 것이다.

임원 또는 사원 구성 요건

• 대표자를 제외한 임원 또는 사원의 3분의 1 이상이 공인중개사여야 한다.

여기서 법인의 인적 구성 전체가 일정 수준 이상의 전문성을 갖추도록 요구하는 점이 중요하다.

실무교육 요건

다음 사람은 실무교육을 받아야 한다.

• 대표자 전원
• 임원 또는 사원 전원
• 분사무소 설치 시 그 책임자

즉, 일부 인원만 교육을 받는 것으로는 부족하다.

사무소 확보 요건

• 건축물대장에 기재된 건물에 중개사무소를 확보해야 한다.

사무소 확보는 소유뿐 아니라 임대차, 전세, 사용대차 등 적법한 사용권 확보를 포함한다.

법인의 결격사유

법인 자체도 개업공인중개사의 결격사유에 걸릴 수 있다.

• 사원 또는 임원 중 결격사유 해당자가 있으면 그 법인은 등록할 수 없다.
• 이미 등록한 뒤 임원 또는 사원에게 결격사유가 발생하면 등록취소 문제로 이어질 수 있다.

따라서 법인인 개업공인중개사에서는 대표자만이 아니라 임원과 사원 전체의 자격상태가 중요하다.

법인의 업무범위

법인인 개업공인중개사는 기본적으로 중개업무를 수행한다. 여기에 더하여 공인중개사법 제14조가 정한 범위의 업무를 할 수 있다.

본래의 중개업무

• 중개계약 체결
• 중개의뢰인 상담
• 중개대상물 확인·설명의무 이행
• 거래계약서 작성
• 중개보수 수수

허용되는 부수업무

법인은 다음 업무를 함께 할 수 있다.

• 상업용 건축물 및 주택의 임대관리 등 부동산의 관리대행
• 부동산의 이용·개발 및 거래에 관한 상담
• 개업공인중개사를 대상으로 한 중개업의 경영기법 및 경영정보 제공
• 상업용 건축물 및 주택의 분양대행
• 그 밖에 중개업에 부수되는 업무

경매·공매 관련 업무

법인은 다음 업무도 할 수 있다.

• 부동산 경매 대상 부동산의 권리분석
• 그 취득의 알선
• 경매 매수신청 대리
• 부동산 공매 대상 부동산의 권리분석
• 그 취득의 알선
• 매수신청 또는 입찰신청의 대리

다만 경매 매수신청 대리는 별도의 등록요건을 충족해야 한다.

겸업제한

법인인 개업공인중개사는 원칙적으로 중개업과 법이 허용한 업무 외의 다른 업무를 함께 할 수 없다.

이 제한의 취지는 다음과 같다.

• 법인 명의를 이용한 무분별한 사업확장 방지
• 중개업의 전문성 유지
• 거래상대방의 신뢰 확보
• 감독행정의 명확화

따라서 일반 상사업무나 무관한 서비스업을 임의로 정관 목적에 넣어 함께 운영하는 것은 허용되지 않는다.

분사무소

법인인 개업공인중개사는 개인과 달리 분사무소를 둘 수 있다.

분사무소의 특징

• 주된 사무소 소재지와 다른 시·군·구에 설치한다.
• 시·군·구별로 1개를 초과할 수 없다.
• 원칙적으로 공인중개사인 책임자를 두어야 한다.
• 설치 시 신고와 확인서 교부가 필요하다.

따라서 법인인 개업공인중개사는 조직적 영업망을 구축할 수 있다는 점에서 개인과 뚜렷이 구별된다.

고용인

법인인 개업공인중개사도 소속공인중개사와 중개보조원을 고용할 수 있다.

• 소속공인중개사는 자격증 보유와 실무교육 요건이 필요하다.
• 중개보조원은 직무교육 이수와 고용신고가 필요하다.
• 고용관계에 관한 책임은 법인인 개업공인중개사에게 귀속된다.

이 때문에 법인 운영에서는 고용인 관리가 매우 중요하다.

확인·설명서와 거래계약서의 작성

법인인 개업공인중개사가 실제 중개를 한 경우에는 문서 작성 주체가 중요하다.

중개대상물 확인·설명서

법인이 중개를 한 경우 중개대상물 확인·설명서에는 다음 사람이 서명 및 날인한다.

• 대표자
• 해당 업무를 수행한 소속공인중개사
• 분사무소에서 업무를 한 경우 그 책임자

즉, 법인 명의만 적는 것으로 끝나는 것이 아니라 실제 책임 있는 자격자 표시가 필요하다.

거래계약서

거래계약서도 법인이 거래를 중개한 경우 대표자 또는 분사무소 책임자 등이 서명·날인 구조에 관여한다. 이는 법인 영업에서 책임소재를 분명히 하기 위한 장치이다.

업무보증

법인인 개업공인중개사는 손해배상책임 보장을 위하여 업무보증을 설정해야 한다. 보증금액은 개인보다 더 크다.

• 주된 사무소: 4억원 이상
• 분사무소마다: 2억원 이상 추가

이는 법인이 더 넓은 범위에서 영업하고 거래규모도 커질 수 있다는 점을 반영한 것이다.

관련 방식은 다음과 같다.

• 보증보험
• 공제
• 공탁

법인의 책임

법인인 개업공인중개사는 중개행위로 인한 책임을 진다.

• 법인이 직접 손해배상책임의 주체가 된다.
• 소속공인중개사나 중개보조원의 업무상 행위에 대해서도 사용자로서 책임문제가 생길 수 있다.
• 업무보증과 공인중개사 공제 제도는 이러한 책임을 실질적으로 담보한다.

따라서 법인 형태라고 해서 책임이 분산되어 약해지는 것이 아니라, 오히려 조직 전체의 책임구조가 더 중요해진다.

개인인 개업공인중개사와의 비교

공통점

• 둘 다 중개사무소 개설등록이 필요하다.
• 둘 다 개업공인중개사의 의무를 진다.
• 둘 다 개업공인중개사의 금지행위를 지켜야 한다.
• 둘 다 중개보수와 중개대상물 확인·설명의무 규율을 받는다.

차이점

• 법인은 자본금 요건이 있다.
• 법인은 대표자와 임원·사원 구성 요건이 있다.
• 법인은 분사무소를 둘 수 있다.
• 법인은 허용업무 외 겸업이 제한된다.
• 법인은 업무보증 금액이 더 크다.

시험상 중요 논점

• 법인으로 등록할 수 있는 법인 형태
• 자본금 5천만원 이상
• 대표자는 반드시 공인중개사
• 대표자를 제외한 임원 또는 사원의 3분의 1 이상이 공인중개사
• 대표자·임원·사원 전원 및 분사무소 책임자의 실무교육
• 법인의 겸업제한
• 허용되는 부수업무의 범위
• 분사무소 설치 가능 여부
• 업무보증 금액
• 결격사유가 있는 임원 또는 사원이 있는 경우의 효과

관련 문서

• 공인중개사
• 개업공인중개사
• 공인중개사법
• 중개사무소 개설등록
• 중개사무소 등록기준
• 개업공인중개사의 결격사유
• 개업공인중개사의 업무범위
• 중개사무소
• 분사무소
• 고용인
• 소속공인중개사
• 중개보조원
• 인장등록
• 부동산거래정보망
• 중개계약
• 중개대상물 확인·설명의무
• 중개대상물 확인·설명서
• 거래계약서
• 손해배상책임
• 업무보증
• 공인중개사 공제
• 개업공인중개사의 의무
• 개업공인중개사의 금지행위
• 경매 매수신청 대리

참고 문헌

• [국가법령정보센터, 공인중개사법 제13조](https://www.law.go.kr/lsLinkCommonInfo.do?lsJoLnkSeq=1020820451)
• [국가법령정보센터, 공인중개사법 제14조](https://www.law.go.kr/LSW/lsLawLinkInfo.do?ancYnChk=0&chrClsCd=010202&lsJoLnkSeq=1003904167)
• [국가법령정보센터, 공인중개사법 시행령 제13조](https://www.law.go.kr/lsLinkCommonInfo.do?chrClsCd=010202&lspttninfSeq=106720)
• [국가법령정보센터, 공인중개사법 시행령 제24조](https://www.law.go.kr/lsLinkCommonInfo.do?chrClsCd=010202&lspttninfSeq=106767)
• [찾기쉬운 생활법령정보, 중개사무소 개설등록](https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?ccfNo=1&cciNo=1&cnpClsNo=2&csmSeq=1259&popMenu=ov)