공인중개사의 고용인
고용인은 개업공인중개사가 자신의 중개사무소에서 중개업무를 수행하거나 보조하게 하기 위하여 고용한 소속공인중개사와 중개보조원을 말한다. 공인중개사법은 고용인의 자격, 신고, 교육, 업무범위, 책임관계 등을 따로 규정하여 부동산 중개의 공신력과 거래안전을 확보하고 있다.
개요[편집 | 원본 편집]
고용인은 개업공인중개사가 단독으로 모든 업무를 처리하기 어려운 현실을 반영한 제도이다. 다만 아무나 고용할 수 있는 것은 아니고, 법은 고용 가능한 사람의 범위와 고용절차를 엄격히 정하고 있다.
고용인 제도의 핵심은 다음과 같다.
- 고용인은 소속공인중개사와 중개보조원으로 나뉜다.
- 고용 시 등록관청에 신고하여야 한다.
- 고용 전 또는 업무개시 전 법정교육 이수가 필요하다.
- 고용인의 업무상 행위는 원칙적으로 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다.
- 중개보조원의 수에는 법정 제한이 있다.
법적 근거[편집 | 원본 편집]
고용인에 관한 기본 규정은 공인중개사법 제15조와 공인중개사법 시행규칙 제8조에 있다.
- 공인중개사법 제15조
- 고용 및 고용관계 종료 신고
- 고용인의 업무상 행위에 대한 사용자책임
- 중개보조원 수의 제한
- 공인중개사법 제10조제2항
- 공인중개사법 제34조
- 공인중개사법 시행규칙 제8조
- 고용신고 절차
- 자격확인, 결격사유 확인, 교육수료 확인
- 고용관계 종료신고 기한
고용인의 종류[편집 | 원본 편집]
소속공인중개사[편집 | 원본 편집]
소속공인중개사는 개업공인중개사에 소속되어 중개업무를 수행하는 공인중개사를 말한다. 이미 공인중개사 자격증을 가진 사람이라는 점에서 중개보조원과 구별된다.
주요 특징은 다음과 같다.
- 공인중개사 자격이 있어야 한다.
- 실무교육을 받아야 한다.
- 중개대상물 확인·설명서 작성, 설명, 서명 등 자격 있는 업무를 수행할 수 있다.
- 독립된 개업공인중개사는 아니므로 자기 명의로 중개사무소를 운영할 수는 없다.
중개보조원[편집 | 원본 편집]
중개보조원은 공인중개사가 아니면서 개업공인중개사에 소속되어 중개업무를 보조하는 사람을 말한다.
주요 특징은 다음과 같다.
- 공인중개사 자격이 필요하지 않다.
- 직무교육을 받아야 한다.
- 단독으로 중개행위를 할 수 없고 보조적 업무만 가능하다.
- 현장안내 등 보조업무를 할 때에는 자신이 중개보조원이라는 사실을 미리 알려야 한다.
고용신고[편집 | 원본 편집]
개업공인중개사는 소속공인중개사 또는 중개보조원을 고용한 경우 등록관청에 신고해야 한다. 이는 단순한 내부 인사문제가 아니라 중개업 감독을 위한 법정절차이다.
신고시기[편집 | 원본 편집]
공인중개사법 시행규칙에 따르면 고용신고는 업무개시 전까지 하여야 한다.
즉 다음 순서로 이해하는 것이 정확하다.
신고방법[편집 | 원본 편집]
고용신고는 전자문서를 포함한 방식으로 할 수 있다. 실무상으로는 법정 서식에 따라 고용 또는 고용관계 종료 사실을 신고한다.
외국인 고용[편집 | 원본 편집]
소속공인중개사 또는 중개보조원으로 외국인을 고용하는 경우에는 법령이 정한 추가 서류를 첨부해야 한다.
고용관계 종료신고[편집 | 원본 편집]
고용만 신고하는 것이 아니라, 고용관계가 끝난 경우에도 신고의무가 있다.
시험에서는 고용신고는 “업무개시 전”, 종료신고는 “종료일부터 10일 이내”라는 점을 구별하는 것이 중요하다.
자격확인과 결격사유 확인[편집 | 원본 편집]
등록관청은 고용신고를 받으면 일정 사항을 확인하여야 한다.
소속공인중개사의 자격확인[편집 | 원본 편집]
소속공인중개사에 대해서는 공인중개사 자격증을 발급한 시ㆍ도지사에게 자격확인을 요청해야 한다.
결격사유 확인[편집 | 원본 편집]
등록관청은 소속공인중개사와 중개보조원이 공인중개사법 제10조제2항의 결격사유에 해당하는지 확인해야 한다.
대표적인 결격사유는 다음과 연결된다.
교육수료 확인[편집 | 원본 편집]
등록관청은 실무교육 또는 직무교육 수료 여부도 함께 확인해야 한다.
교육과 고용인의 관계[편집 | 원본 편집]
소속공인중개사의 실무교육[편집 | 원본 편집]
소속공인중개사는 고용신고일 전 1년 이내에 실무교육을 받아야 한다. 다만 일정한 예외사유가 있으면 다시 받지 않아도 되는 경우가 있다.
중개보조원의 직무교육[편집 | 원본 편집]
중개보조원은 고용신고일 전 1년 이내에 직무교육을 받아야 한다.
따라서 고용인은 단순 채용만으로 바로 일할 수 없고, 법정교육을 이수한 뒤 신고를 마쳐야 적법하게 업무를 시작할 수 있다.
업무범위[편집 | 원본 편집]
소속공인중개사의 업무범위[편집 | 원본 편집]
소속공인중개사는 자격을 가진 공인중개사이므로, 소속된 사무소에서 상당한 범위의 중개업무를 수행할 수 있다.
예를 들면 다음과 같다.
다만 모든 행위는 소속된 개업공인중개사의 책임과 감독 아래 이루어진다.
중개보조원의 업무범위[편집 | 원본 편집]
중개보조원은 중개업무를 보조하는 범위에서만 활동할 수 있다. 단독 중개행위나 법적으로 자격 있는 설명행위의 주체가 될 수는 없다.
대표적인 보조업무는 다음과 같다.
- 현장안내
- 서류전달 보조
- 단순 사실안내
- 일정 조율, 고객 응대
- 자료정리 등 행정보조
반면 다음과 같은 행위는 원칙적으로 문제가 될 수 있다.
- 독자적인 중개계약 체결
- 법적 판단이 필요한 권리분석
- 자격자를 가장한 설명행위
- 중개보수 협의의 주도
- 거래당사자에 대한 결정적 법률판단 제공
중개보조원의 고지의무[편집 | 원본 편집]
중개보조원은 현장안내 등 중개업무를 보조하는 경우 중개의뢰인에게 자신이 중개보조원이라는 사실을 미리 알려야 한다.
이 의무는 다음과 같은 의미를 가진다.
이를 위반하면 과태료 문제로 이어질 수 있고, 경우에 따라 그가 소속된 개업공인중개사의 책임도 함께 문제된다.
업무상 행위에 대한 책임[편집 | 원본 편집]
공인중개사법 제15조제2항에 따르면 소속공인중개사 또는 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다.
이는 매우 중요한 규정이다.
- 고용인의 잘못된 설명
- 서류작성 과정의 오류
- 보조업무 중 발생한 위법행위
- 현장안내 중의 문제행위
이러한 행위는 원칙적으로 고용한 개업공인중개사의 책임으로 귀속된다. 따라서 고용인은 단순 보조 인력이지만, 법적 책임 구조에서는 상당히 중요한 위치를 가진다.
이 규정은 다음 문서들과도 연결된다.
중개보조원 수의 제한[편집 | 원본 편집]
공인중개사법은 중개보조원의 과도한 고용을 제한하고 있다.
예를 들어 개업공인중개사 1명과 소속공인중개사 2명이 있으면 합계 3명이므로, 중개보조원은 최대 15명까지 고용할 수 있다는 의미가 된다.
이 제한은 다음과 같은 취지를 가진다.
- 무자격 보조인력 중심 영업 방지
- 자격자 중심의 책임 있는 중개체계 유지
- 거래질서와 소비자 보호 강화
이를 위반하면 등록취소나 행정형벌 문제까지 연결될 수 있다.
고용인과 행정처분[편집 | 원본 편집]
고용인 제도는 행정처분과도 밀접하게 연결된다.
- 결격사유가 있는 자를 고용한 경우 문제될 수 있다.
- 중개보조원 수 제한 위반은 제재사유가 된다.
- 중개보조원의 고지의무 위반은 과태료 대상이 될 수 있다.
- 고용인의 위법행위는 개업공인중개사의 업무정지 또는 등록취소 사유 판단에 영향을 줄 수 있다.
다른 개념과의 구별[편집 | 원본 편집]
고용인과 공동중개의 구별[편집 | 원본 편집]
고용인은 특정 개업공인중개사에게 소속된 내부 인력이다. 반면 공동중개는 서로 다른 개업공인중개사 사이의 협력관계이다.
소속공인중개사와 개업공인중개사의 구별[편집 | 원본 편집]
소속공인중개사는 자격은 있으나 독립적으로 사무소를 개설한 사람은 아니다. 반면 개업공인중개사는 중개사무소 개설등록을 마친 영업주체이다.
중개보조원과 무등록 중개업자의 구별[편집 | 원본 편집]
중개보조원은 적법하게 고용되어 보조업무를 수행하는 사람이다. 그러나 보조 범위를 넘어 실질적으로 중개를 업으로 하면 무등록 중개업 문제가 생길 수 있다.
시험상 중요 논점[편집 | 원본 편집]
- 고용인의 종류: 소속공인중개사와 중개보조원
- 고용신고 시기: 업무개시 전
- 종료신고 기한: 종료일부터 10일 이내
- 등록관청의 자격·결격·교육 확인의무
- 소속공인중개사의 실무교육
- 중개보조원의 직무교육
- 고용인의 업무상 행위는 개업공인중개사의 행위로 본다는 점
- 중개보조원 수 제한: 개업공인중개사와 소속공인중개사를 합한 수의 5배
- 중개보조원의 고지의무
- 고용인의 위법행위와 손해배상책임, 업무보증, 행정처분의 관계
관련 문서[편집 | 원본 편집]
- 공인중개사법
- 개업공인중개사
- 소속공인중개사
- 중개보조원
- 중개보조원 고지의무
- 중개사무소
- 중개사무소 개설등록
- 공인중개사 교육
- 실무교육
- 직무교육
- 공인중개사 결격사유
- 개업공인중개사의 결격사유
- 중개대상물 확인·설명의무
- 거래계약서
- 손해배상책임
- 업무보증
- 개업공인중개사의 의무
- 업무정지
- 등록취소
- 과태료
- 행정형벌
- 무등록 중개업
